關(guān)鍵詞：回歸 理性

　　預測機構：羊城晚報樓市周刊

　　“審慎穩妥把握經(jīng)濟刺激退出政策”，中國國家主席胡錦濤日前在二十國集團領(lǐng)導人第四次峰會(huì )上的表態(tài)，給予那些抱有中國會(huì )再次救市幻想的開(kāi)發(fā)商當頭棒喝。

　　當最后的幻想被打破，降價(jià)更成為樓市共識，即使最嚴厲調控后廣州仍出現火爆的土地拍賣(mài)，也難以扭轉這種共識。目前已現松動(dòng)跡象的樓價(jià)，將會(huì )出現更大幅度的下滑。而在下半年，伴隨著(zhù)樓價(jià)下滑的，還有供求關(guān)系從緊張趨向緩和、首次置業(yè)剛性買(mǎi)家逐漸增加的兩大改變。

　　下半年一旦如預期般發(fā)生這些改變，則預示著(zhù)樓市從過(guò)去的瘋狂逐步回歸理性。對整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是好的開(kāi)始。

　　小幅下探尋求支撐，樓價(jià)回歸理性

　　一切都因為4月最嚴厲調控政策而改變。政策的出臺，改變了人們對樓市的預期，房?jì)r(jià)上漲預期有所弱化。央行近日公布的二季度問(wèn)卷調查結果顯示，29.3%居民對未來(lái)房?jì)r(jià)持上漲預期，比一季度低10個(gè)百分點(diǎn)。

　　現在的樓市已是投資或帶有投資意向的買(mǎi)家占主流，和首次置業(yè)者等剛性需求買(mǎi)家不同，這些買(mǎi)家多數按照預期來(lái)買(mǎi)樓。對未來(lái)樓價(jià)上漲預期弱化，則會(huì )出現觀(guān)望、成交下降。在廣州各在售樓盤(pán)可以看到，現場(chǎng)人氣明顯要比上半年差。更能反應即時(shí)市場(chǎng)狀況的陽(yáng)光家緣，6月竟有六成在售樓盤(pán)出現了零成交。當成交大幅下滑，原先的高樓價(jià)就成了空中樓閣，要刺激成交，降價(jià)就成了唯一選擇。

　　現在，就連任志強這個(gè)“堅持房?jì)r(jià)應該上漲的天下第一人”都說(shuō)“房?jì)r(jià)必降”，慣于見(jiàn)風(fēng)使舵的開(kāi)發(fā)商更加不會(huì )死撐高樓價(jià)。我們可以看到，現在參與優(yōu)惠、促銷(xiāo)的樓盤(pán)越來(lái)越多，優(yōu)惠、促銷(xiāo)的力度越來(lái)越大。

　　但市場(chǎng)買(mǎi)賬的并不多，除少數樓盤(pán)外，更多樓盤(pán)成交依然低迷。大家都知道現在應該降價(jià)，但降多少買(mǎi)家才會(huì )接受？沒(méi)有人知道。因此，開(kāi)發(fā)商只會(huì )采取不斷試探的辦法，先小降，再加碼，在不斷試探中尋找新的樓價(jià)支撐點(diǎn)。當眾多開(kāi)發(fā)商都采取這種方式時(shí)，我們在下半年將會(huì )看到，廣州樓價(jià)將會(huì )出現持續不斷的下降，但下降的幅度都不大。所以，下半年，廣州樓價(jià)很難出現兩三成的巨大跌幅，更可能和2008年下半年一樣，出現一成多的跌幅，仍站在“萬(wàn)元關(guān)口”。如果明年市場(chǎng)氛圍不發(fā)生改變，樓價(jià)才會(huì )真正大跌，那時(shí)樓價(jià)才有可能跌破萬(wàn)元，重回“9字頭”。

　　只有樓價(jià)回歸到讓更多剛性需求買(mǎi)家可以承受的程度，樓市才算恢復理性。

　　成交跌幅大于供應，供求回歸平衡　

　　2003年以來(lái)，人們已基本忘記了供求平衡應該是怎樣的。除了2008年，其余6年時(shí)間，廣州樓市無(wú)一例外地表現為求大于供，且消化率(成交量與供應量之比)幾乎都在1.2以上。

　　這種狀況很可能在今年下半年發(fā)生逆轉，重演一次2008年的故事。

　　確實(shí)，受到亞運會(huì )等因素的影響，今年下半年廣州的供應量不容樂(lè )觀(guān)。據估計，下半年廣州一手住宅新增供應量只有300萬(wàn)平方米左右，這將會(huì )是2004年來(lái)的新低，而全年可能不足600萬(wàn)平方米，同樣是近幾年來(lái)的新低。不過(guò)，新增供應量的減少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，廣州一手住宅月均成交量也就五六十萬(wàn)平方米，而目前的成交量比上半年最慘淡的月份還要差。照此看來(lái)，下半年月均成交量很難突破50萬(wàn)平方米，半年成交量也就是300萬(wàn)平方米左右。因此，至少在下半年，廣州樓市供求會(huì )基本平衡。即使從全年來(lái)看，供求之間的矛盾也遠比2008年外的其他年份要緩和得多。