在4月份公布的《2009年中國國土資源公報》中國土部曾提醒，“地方須警惕土地抵押貸款風(fēng)險”。隨著(zhù)樓市調控進(jìn)一步深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低，土地市場(chǎng)出現價(jià)格波動(dòng)成為不爭的事實(shí)，土地抵押貸款風(fēng)險也成為了國土部門(mén)下半年“關(guān)照”的重點(diǎn)。業(yè)內人士表示，未來(lái)樓市調控一旦收緊，土地價(jià)格出現波動(dòng)，國土部對土地抵押貸款的監管可能更加嚴格。

　　記者昨日從國土部了解到，在此前剛剛結束的全國國土資源廳局長(cháng)座談會(huì )上，國土部對下半年的重點(diǎn)工作做出安排，除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀(guān)調控落實(shí)之外，土地抵押貸款、農地“非農化”等被重點(diǎn)列入。

　　土地抵押貸款風(fēng)險漸現

　　地方政府資金鏈可能難以為繼

　　“現在總體局面是向好的，但是老問(wèn)題和新矛盾必須要在下半年被重視起來(lái)�！痹谌珖鴩�土資源廳局長(cháng)座談會(huì )上，國土部部長(cháng)徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風(fēng)險逐漸顯現的土地抵押貸款。

　　土地抵押貸款是指土地使用權的擁有者，用其持有的土地使用權做抵押，從銀行等金融機構獲取貸款。曾幾何時(shí)，土地抵押貸款是某些開(kāi)發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。

　　國土部一位專(zhuān)家告訴記者，正常情況下，房?jì)r(jià)的構成主要由土地成本、建安及稅費成本、開(kāi)發(fā)商利潤三部分構成，其中開(kāi)發(fā)商的前期投入理應是土地成本、建安及稅費成本，然而過(guò)去土地抵押貸款監管尚未完善，許多開(kāi)發(fā)商拍下土地的同時(shí)辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預售款支付土地出讓金，而建設成本則由建筑商墊款，所有費用等房屋銷(xiāo)售完成后結算，開(kāi)發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計。

　　需要指出的是，現在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國土部的一份統計報告顯示，去年全國重點(diǎn)城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長(cháng)，全國84個(gè)重點(diǎn)城市抵押土地面積凈增5.1萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長(cháng)35.5%和59.7%。

　　“特別是在土地儲備與基礎設施建設領(lǐng)域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲備或基礎設施建設，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款�！眹�土部調控和監測司司長(cháng)劉隨臣坦言，如果高地價(jià)無(wú)法維持，地方政府繼續獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。

　　地價(jià)高估現象�，F

　　押寶土地升值風(fēng)險頗多

　　“受中介部門(mén)評估趨利性影響，高估地價(jià)現象經(jīng)常出現，這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風(fēng)險�！敝袊�土地估價(jià)師協(xié)會(huì )一位專(zhuān)家告訴記者，他在調研中發(fā)現，由于土地抵押貸款的評估費是根據評估價(jià)值的固定比例收取，許多中介部門(mén)為了多收取評估費，故意高估地價(jià)，有的以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開(kāi)始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險。

　　“有的地方甚至出現中介機構按評估人要求設定評估值的現象，導致評估嚴重失真�！边@位專(zhuān)家直言。