2010年剛剛過(guò)半,出臺2個(gè)多月的“新國十條”已經(jīng)逐漸顯示出它的威力。中國指數研究院最新數據顯示,2010年上半年,主要城市成交面積同比普遍下跌。重點(diǎn)城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過(guò)了50%。

　　不過(guò)數據同樣顯示,上半年重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比2009年、2008年同期均大幅上漲,30個(gè)重點(diǎn)城市中深圳成交均價(jià)漲幅領(lǐng)漲全國,漲幅高達71.17%,北京以67.81%的漲幅位列第二。而多數二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也都在逆市上漲。

　　量跌價(jià)滯的尷尬動(dòng)搖著(zhù)調控的權威。連國土資源部部長(cháng)徐紹史近日都罕見(jiàn)地出來(lái)派“定心丸”:再過(guò)一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )面臨全面調整,房?jì)r(jià)會(huì )有所下降。在調控密度前所未有地集中的2010年,是否還會(huì )有新政策祭出,房?jì)r(jià)能否最終回歸理性,目前雖仍是一個(gè)問(wèn)號,但政府的強烈決心顯示出本輪調控應當不會(huì )無(wú)功而返。

　　上半年調控組合拳已顯效

　　一線(xiàn)城市成交大跌降價(jià)預期形成

　　高燒不退的樓市從去年底開(kāi)始受到了嚴厲而密集的調控。

　　2009年12月9日,國務(wù)院決定個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年；12月14日,“國四條”明確抑制投資投機性購房；2010年1月10日,國辦通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列調控再度升級,“新國十條”出臺,二套房貸首付標準提高至50%,三套房貸也受到了嚴格限制。期間,住建部、國土部等有關(guān)部委的相關(guān)樓市調控措施更是令人目不暇接。

　　綜合來(lái)看,以“新國十條”為集大成者的系列調控既增加了土地供應,加快保障房建設,又抑制了大量投資投機需求,尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流形成了剪刀差壓力:銀行對開(kāi)發(fā)商貸款嚴加審查,貸款拿地受到嚴格限制,開(kāi)發(fā)商的信托貸款融資渠道又遭到封殺；而稅務(wù)部門(mén)也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了清算土地增值稅的考驗。

　　系列組合拳的祭出自然收到了明顯的效果。從年初開(kāi)始,成交量就出現明顯下滑,尤其是4月中旬以來(lái),市場(chǎng)更是接近“冰點(diǎn)”,各地“零成交”樓盤(pán)大量出現。以北京為例,根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據,6月上旬北京在售的235個(gè)普通商品住宅項目中,147個(gè)項目出現“零成交”。取得預售許可證的11個(gè)房地產(chǎn)項目合計供應期房4788套,目前全部處于未簽約狀態(tài)。

　　而中指院最新發(fā)布的數據也顯示,2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。重點(diǎn)城市中,僅武漢成交面積同比有明顯幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超過(guò)了50%；北京、上海跌幅也分別達到了39%和49%。

　　雖然從房?jì)r(jià)來(lái)看,上半年重點(diǎn)城市的成交均價(jià)比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中,深圳領(lǐng)漲全國,其次為北京、杭州,漲幅都在60%以上。但必須看到,在調控政策影響下,這些城市成交均價(jià)已放緩了上漲步伐,總體來(lái)看環(huán)比漲幅逐月縮小。業(yè)內人士指出,調控效果從量跌到價(jià)跌需要一段時(shí)間,目前雖然降價(jià)并不明顯,但總體來(lái)說(shuō)降價(jià)預期已經(jīng)形成。

　　開(kāi)發(fā)商資金壓力逐漸加大

　　量跌價(jià)滯的僵局遲早被打破

　　盡管如此,量跌價(jià)滯的僵局仿佛始終是樓市調控過(guò)程中繞不過(guò)去的一個(gè)彎。降價(jià)的預期大大增加了購房者觀(guān)望的底氣；而對部分開(kāi)發(fā)商而言,以往調控往往持續不久,只要手中資金流沒(méi)有大的問(wèn)題,熬過(guò)一年半載的低潮期似乎也不是太大的問(wèn)題,因此捂盤(pán)惜售抱起了“死扛”的信念。

　　這也導致了本輪調控中的一個(gè)有趣現象。與2008年的樓市調整相比,本次調控表現出明顯的二手房帶動(dòng)一手房?jì)r(jià)格下跌的格局,而不像2008年樓市調整中的由一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)。業(yè)內人士分析,這主要因為經(jīng)歷2009年的熱銷(xiāo)后,多數發(fā)展商資金相對充裕。而且對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),降價(jià)也可能引起更多的連鎖負面反應,因此不到萬(wàn)不得已不會(huì )輕言降價(jià)。而二手房的小業(yè)主既沒(méi)有上述顧慮,抗壓能力也相對較小,因此愿意盡快降價(jià)套現。

　　雖然從量跌到價(jià)跌的僵局還將維持多久不得而知,但可以明確的是,目前部分城市成交量已呈現探底之勢,預計未來(lái)半年內成交量將會(huì )出現觸底,開(kāi)發(fā)商的資金壓力逐漸加大。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生透露,近期開(kāi)發(fā)商資金充裕度開(kāi)始下降,開(kāi)始用自己的錢(qián)來(lái)投資,其中自有資金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有資金是1452億元,而今年5月份達到了2000多億元。自有資金率大幅度上升到70%,而去年的數據是50%。

　　由此,房企內部也逐漸出現分化。部分標桿房企基于市場(chǎng)預期的改變,率先進(jìn)行了價(jià)格調整。如恒大、萬(wàn)科、綠城等標桿房企已針對部分地區的部分項目開(kāi)始通過(guò)各種手段低調降價(jià),雖然降價(jià)的幅度不大,但取得了不錯的成效。

　　以萬(wàn)科為例,公告顯示,6月該公司實(shí)現銷(xiāo)售面積85.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%；銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)82.34%,銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(cháng)71.62%。分析師指出這主要得益于萬(wàn)科近期增加了推盤(pán)數量,并對部分樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售。