7月1日，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布最新研究報告，二三線(xiàn)城市拿地建設較多的開(kāi)發(fā)商，如恒大、萬(wàn)科、綠城取得較好業(yè)績(jì)，成為大贏(yíng)家。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額占企業(yè)銷(xiāo)售額的幅度大幅縮小，已由去年的40%下降至現在的29%。

　　二三線(xiàn)城市將成為房企未來(lái)的贏(yíng)利點(diǎn)，未來(lái)房企將怎樣發(fā)展這一塊市場(chǎng)呢？二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)有什么樣的特點(diǎn)？怎樣布局才能將利潤最大化？《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)本期“地產(chǎn)峰會(huì )”采訪(fǎng)了奧園地產(chǎn)集團運營(yíng)總裁楊忠、上海世茂股份有限公司首席財務(wù)官陳汝俠、龍湖地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的代表，請他們談一談各自企業(yè)的情況。

　　話(huà)題1：城市布局

　　NBD：公司是什么時(shí)候開(kāi)始關(guān)注二三線(xiàn)城市的？目前已經(jīng)或者計劃進(jìn)入哪些城市？二三線(xiàn)城市值得大量布局的城市是哪些？這些城市的發(fā)展潛力有多大？

　　楊忠：奧園在幾年前就開(kāi)始關(guān)注與研究二三線(xiàn)城市地產(chǎn)發(fā)展前景，目前已進(jìn)入廣東清遠市、中山市、江門(mén)市，遼寧沈陽(yáng)市，廣西玉林市等。奧園布局重點(diǎn)在珠三角、長(cháng)三角、京津唐、東北地區、中西部等區域，我認為珠三角、長(cháng)三角、東北新規劃產(chǎn)業(yè)區地區、中西部核心區域的城市帶具有較大的發(fā)展潛力。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度與競爭性都低于一線(xiàn)城市，發(fā)展商以當地的或區域性企業(yè)為主，當地消費者對住宅剛性需求強勁，開(kāi)發(fā)物業(yè)升值潛力明顯。

　　陳汝俠：世茂股份是最早介入二三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)公司之一，目前公司在沈陽(yáng)、青島、南京、福州、廈門(mén)、杭州、紹興、蘇州、徐州、常州、無(wú)錫、蕪湖、昆山、常熟、嘉興、武漢等近20個(gè)城市中均有位于城市核心位置的大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。未來(lái)，我們還將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)長(cháng)三角、環(huán)渤海和海西這些經(jīng)濟較發(fā)達的二三線(xiàn)城市。

　　總體來(lái)看，這些城市經(jīng)濟相對較發(fā)達、GDP增長(cháng)迅速，需求多、購買(mǎi)力強，且商業(yè)檔次急需升級。隨著(zhù)中國城鎮化和拉動(dòng)內需的政策逐步實(shí)施，二三線(xiàn)城市將有更大的商業(yè)空間。

　　龍湖：我們發(fā)源于重慶，可以說(shuō)生于二線(xiàn)城市。我們的第一擴張選擇了相近的成都、西安，上市后集中進(jìn)入了無(wú)錫、常州、沈陽(yáng)、青島等地區。目前我們圍繞京、滬、渝三個(gè)基地，關(guān)注環(huán)渤海、長(cháng)三角和西部的其他二線(xiàn)城市，一二線(xiàn)均衡布局。隨著(zhù)一線(xiàn)城市人口日漸飽和，就業(yè)和居住將逐漸向二線(xiàn)城市轉移，未來(lái)除了幾個(gè)一線(xiàn)核心城市外，具有國家發(fā)展戰略支持和交通節點(diǎn)優(yōu)勢的二線(xiàn)城市能夠成為區域城市帶的中心，這些城市的可發(fā)展空間相對較大。

　　中海：進(jìn)入城市一般會(huì )考慮該城市GDP排名和具體地塊素質(zhì)，這包括區位、意向客戶(hù)、價(jià)格空間等因素。在此基礎上，會(huì )側重區域布局，如環(huán)渤海、長(cháng)三角、西部等。這些城市都是核心城市或一線(xiàn)城市的衛星城市，經(jīng)濟實(shí)力強，常住人口多，在省內有示范效應；地價(jià)相較一線(xiàn)城市比較溫和，發(fā)展潛力優(yōu)于省內其他區域。

　　話(huà)題2：市場(chǎng)培育

　　NBD：您的公司在哪些二三線(xiàn)城市比較受歡迎？公司在對二三線(xiàn)城市的品牌推廣活動(dòng)中，遇到的最大的困難是什么？二三線(xiàn)城市的品牌培育周期是否會(huì )比一線(xiàn)城市更長(cháng)？

　　楊忠：奧園已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的清遠奧園和廣西玉林奧園均獲得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。兩類(lèi)產(chǎn)品在二三線(xiàn)城市受歡迎產(chǎn)品中具代表性的，一類(lèi)是高端改善居住型產(chǎn)，一類(lèi)是屬于首次置業(yè)的剛性需求住宅產(chǎn)品。品牌培育周期首先與集團戰略布局有關(guān)，在一些重點(diǎn)布局區域，如珠三角二三線(xiàn)城市，奧園已迅速在當地建立了良好的品牌形象；二是和產(chǎn)品以及服務(wù)的綜合滿(mǎn)意度有關(guān)，根據地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，這需要一定時(shí)間。