保障性住房市場(chǎng)

　　也要講品牌

　　隨著(zhù)政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房的投入力度，參加保障性住房項目的建設正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周轉速度快的特點(diǎn)就成了吸引開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)勢。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控之下，不失為一個(gè)安全的經(jīng)營(yíng)模式。相對于普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷(xiāo)售費用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周轉速度快，能夠加速開(kāi)發(fā)商的資金周轉，在當前房地產(chǎn)陷入僵局的情況下，無(wú)疑對開(kāi)發(fā)商有很大的吸引力。

　　以北京為例，根據北京市今年的住宅建設規劃，將開(kāi)工建設政策性保障住房13.4萬(wàn)戶(hù)，各類(lèi)政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設和收購各類(lèi)政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。

　　而從全國范圍來(lái)看，根據規劃，2010年我國將建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房580萬(wàn)套，改造農村危房120萬(wàn)戶(hù)。

　　保障性住房建設任務(wù)艱巨。

　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，快速發(fā)展的保障性住房無(wú)疑是個(gè)巨大的市場(chǎng)。 但是，“蛋糕”雖大，如果沒(méi)有政策支持顯然也是不可持續的。

　　現階段，開(kāi)發(fā)商仍然是保障性住房建設的主體。如何真正鼓勵開(kāi)發(fā)商的建設熱情，確保開(kāi)發(fā)商真正投入到保障房的建設中去，將是保障性住房建設目標能否順利實(shí)現的關(guān)鍵。

　　徐立表示，在國外，保障性住房建設往往在利率等方面享受相關(guān)優(yōu)惠，我國如何在制度設計上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設的積極性還需要繼續探索。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，保障房建設除需要大量資金投入，還需要政府提供優(yōu)惠的推地政策，并對建設前期的征地、拆遷進(jìn)行支持。除此之外，關(guān)鍵還要有相應的配套措施，包括激勵機制和風(fēng)險分擔機制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入。

　　中金公司白宏煒認為，保障房將是商品房市場(chǎng)的重要補充，其對商品房市場(chǎng)沖擊十分有限，原因在于其對應的30%的中低收入人群，與商品房對應的中高收入人群沒(méi)有重合；相反，保障性住房有規模的推出有利于減少政府對商品房市場(chǎng)的過(guò)度干預。

　　他建議，保障性住房應考慮區域差異以大城市為主，一線(xiàn)城市保障性住房比例可以升至50%以上，經(jīng)濟適用房和限價(jià)房為主；而三四線(xiàn)城市經(jīng)濟政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。

　　業(yè)內人士指出，企業(yè)通過(guò)自身努力，在履行社會(huì )責任的同時(shí)，也為大規模的保障性住房建設積累了大量有重要參考意義的經(jīng)驗。政府應從這些項目的實(shí)施過(guò)程中總結經(jīng)驗，并在今后的政策推廣中不斷完善保障性住房建設的規范和標準。(朱寶琛)