湯敏，男，1953年出生于北京。中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心、武漢大學(xué)、曁南大學(xué)兼職教授，長(cháng)城金融研究所研究員。

　　1978年，考入武漢大學(xué)數學(xué)系，畢業(yè) 后 留 校 任 教 ；1984年，美國伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟系博士研究生；1989年，被亞洲開(kāi)發(fā)銀行經(jīng)濟發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟學(xué)家，負責東亞經(jīng)濟、區域間經(jīng)濟合作、亞洲債務(wù)、亞洲金融市場(chǎng)方面的研究；2000年，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國代表處首席經(jīng)濟學(xué)家，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)。

　　中國經(jīng)濟50人論壇、新浪財經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長(cháng)安講壇第172期日前召開(kāi)。50人論壇成員、中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)湯敏發(fā)表題為“對房地產(chǎn)還需要調控什么？”的主題演講。他表示，中國房地產(chǎn)價(jià)格在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長(cháng)久平穩發(fā)展，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀(guān)調控方式對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控。

　　中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　中國房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個(gè)泡沫到底能持續多久？如果中國的房地產(chǎn)價(jià)格還像前段時(shí)間那樣增長(cháng)的話(huà)，根據其它國家的經(jīng)驗，根據中國自己的經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫總有一天會(huì )破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對整個(gè)經(jīng)濟造成極大的影響。

　　根據日本野村證券的數據，中國住宅平均價(jià)格在2009年3月份時(shí)還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價(jià)格就超過(guò)了5000元人民幣，這個(gè)速度是非�？斓�。如果大家對北京市的房地產(chǎn)價(jià)格有所了解的話(huà)，就知道北京房?jì)r(jià)的上漲速度之快，上漲數字之大。湯敏說(shuō)，“不久前我到韓國，發(fā)現韓國首都首爾的房子價(jià)格相當高，當地老百姓怨聲載道。韓國很多年輕人都表示，現在必須推遲結婚，甚至不結婚了，因為買(mǎi)不起房子。然而我看到當地的報紙有一個(gè)對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個(gè)貴？結果是北京的房 子 比 首 爾 的 還 貴 。 中 國 的 人 均G D P是3000美元多一些，韓國現在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應該說(shuō)中國尤其是北京現在這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格遠遠超過(guò)了老百姓的承受能力�！�

　　可以做一個(gè)計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個(gè)人買(mǎi)了這里的房子，比如說(shuō)是個(gè)三環(huán)、四環(huán)之內七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個(gè)家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機，最早就是從次級債開(kāi)始的。

　　現在房地產(chǎn)價(jià)格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著(zhù)房地產(chǎn)的價(jià)格下降。對市場(chǎng)上認為房地產(chǎn)價(jià)格還要繼續上漲的觀(guān)點(diǎn)，中國的網(wǎng)民們給出了很強烈的批評。

　　但是，湯敏說(shuō)，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，而且牽涉到國民經(jīng)濟的多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(cháng)，它一旦出問(wèn)題，就會(huì )影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國的國民經(jīng)濟里占的比例非常高，再加上有幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會(huì )影響到整個(gè)經(jīng)濟。并且，在中國還有一個(gè)很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價(jià)格有很大的關(guān)系。我們 的 城 市 在 快 速 地 擴建，很多基礎設施要建，這些資金從哪里來(lái)？一部分當然通過(guò)稅收，但是還有相當一部分是通過(guò)地方政府賣(mài)地的收入來(lái)獲得。有人做了一個(gè)計算，說(shuō)基礎設施投入里政府占33 .9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27 .7%。這里面的政府投資部分，很大是來(lái)自賣(mài)地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來(lái)的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過(guò)所謂地方政府的融資平臺融資來(lái)的，其實(shí)也是通過(guò)土地抵押得來(lái)的。也就是說(shuō)地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

　　房?jì)r(jià)能否降下來(lái)？

　　當房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高時(shí)，國務(wù)院開(kāi)始出重拳調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過(guò)去很少出現。比如說(shuō)北京市，出了個(gè)北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒(méi)有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個(gè)條件是，同一購房家庭只能新購買(mǎi)一套商品住房。也就是說(shuō)即使你有錢(qián)，想同時(shí)買(mǎi)兩套房都不賣(mài)給你。

　　這一系列的政策，包括現在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格壓了下來(lái)。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價(jià)格不一定是下降，但是通過(guò)打折，通過(guò)送電器等手段，變相地進(jìn)行價(jià)格調整，而且這個(gè)調整還在進(jìn)行中。另外一個(gè)馬上看到的效果是，現在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

　　現在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶(hù)上還有一部分錢(qián)，所以會(huì )出現一段時(shí)間的有價(jià)無(wú)市現象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價(jià)，但是買(mǎi)房者在這個(gè)價(jià)格上又不愿意買(mǎi)。這樣的情況中國過(guò)去也出現過(guò)幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問(wèn)題，或者說(shuō)會(huì )不會(huì )又出現過(guò)去前一段時(shí)間出現過(guò)的博弈過(guò)后房?jì)r(jià)又漲的現象？應該說(shuō)這種可能性是存在的。

　　過(guò)去幾年里，對房地產(chǎn)的調控一直在進(jìn)行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說(shuō)的，很多房產(chǎn)項目的價(jià)格是越調越高。為什么呢？一個(gè)當然是調控的力度不夠。另外一個(gè)，湯敏認為，就是調控缺乏一個(gè)清晰的目標，也缺乏一個(gè)清晰的指標。比如說(shuō)房地產(chǎn)調控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調控的微觀(guān)手段過(guò)多，但是在宏觀(guān)大層面上力度不夠。第三，前一段調控還有一個(gè)問(wèn)題，就是缺乏問(wèn)責制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調控在很長(cháng)時(shí)間里不是特別有效。

　　已經(jīng)出臺的這些政策，從現在的情況來(lái)看來(lái)還是很有效果的，但是這個(gè)效果能持續多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來(lái)。但是又面臨著(zhù)另一個(gè)疑問(wèn)———這種調控會(huì )不會(huì )導致房地產(chǎn)崩盤(pán)的情況出現，現在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長(cháng)期、平穩增長(cháng)，是一個(gè)很大的問(wèn)題。

　　從各國的經(jīng)驗看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生大的泡沫，進(jìn)而把整個(gè)國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來(lái)看，日本就曾經(jīng)出現過(guò)這樣的問(wèn)題。從上個(gè)世紀70年代開(kāi)始，日本的房地產(chǎn)價(jià)格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時(shí)日本的房?jì)r(jià)非常高，股市也非常好，人們認為日本是個(gè)島國，人口非常密集，大家都想到東京去買(mǎi)房子，所以東京的房?jì)r(jià)是不會(huì )跌的。在最鼎盛的時(shí)候，如果把東京的土地按照當時(shí)的市價(jià)賣(mài)出去的話(huà)，就可以把整個(gè)美國給買(mǎi)下來(lái)。但是到了1991年的時(shí)候，整個(gè)日本經(jīng)濟崩盤(pán)，股市下降，房?jì)r(jià)也下降，到目前為止20多年過(guò)去了，東京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有回到1991年的價(jià)格，日本經(jīng)濟更是從此進(jìn)入到了一個(gè)低速增長(cháng)的過(guò)程。

　　再看亞洲其它國家和地區，像韓國、香港特別行政區，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時(shí)候的泰國、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開(kāi)始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時(shí)間的迪拜，這段時(shí)間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。

　　從東亞經(jīng)濟來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個(gè)原因：一個(gè)是東亞經(jīng)濟成長(cháng)非�？�；第二個(gè)，亞洲房地產(chǎn)投機風(fēng)氣特別濃。所以作為中國來(lái)說(shuō)，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤(pán)，引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調控指標和機制

　　現在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長(cháng)期來(lái)說(shuō)怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(cháng)期穩定地發(fā)展，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調控通貨膨脹的方式來(lái)調控房?jì)r(jià)。

　　他說(shuō)，調控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的、非常權威的物價(jià)指數——— C PI；第二個(gè)，對物價(jià)指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會(huì )議就定出來(lái)，今年通貨膨脹的調控目標是3%，就是說(shuō)如果C PI超過(guò)了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒(méi)到3%的時(shí)候，為了防止通貨膨脹的出現，央行就會(huì )開(kāi)始上調存款準備金率。未來(lái)如果通貨膨脹率還保持在高位的話(huà)，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè)，調控應該以宏觀(guān)手段為主。

　　湯敏認為，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房?jì)r(jià)也應該有一個(gè)大的目標。首先，要進(jìn)行量化的目標管理。中國現在的房地產(chǎn)調控沒(méi)有量化指標。比如說(shuō)現在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，但是不知道大概要打下來(lái)多少，也不知道在什么情況下要開(kāi)始進(jìn)行調控。

　　怎樣建立量化管理目標呢？就要建立兩個(gè)核心指數。一個(gè)指數叫城市基本房?jì)r(jià)指數。中國現在的房?jì)r(jià)指數，建設部出一套，發(fā)改委出一套，統計局出一套，各種各樣的數字不斷出現，而且很多是互相矛盾的，這樣就會(huì )使調控非常困難。因此應該要有一個(gè)權威指數。在這個(gè)指數里，應該把市場(chǎng)被干預了的那些小城鎮住房、經(jīng)濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無(wú)關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房?jì)r(jià)。

　　湯敏表示，這個(gè)基本房?jì)r(jià)應該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數應該是權威的。這種房?jì)r(jià)指數應該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進(jìn)來(lái)，就可以做出來(lái)。這個(gè)指數不但應該有全國性的，也應該有地區性的。

　　有了基本房?jì)r(jià)后，還應該有一個(gè)基本房?jì)r(jià)變化容忍度指標，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過(guò)了這個(gè)容忍度，就要采取各種各樣的政策。當然，這個(gè)容忍度是多少，也要認真研究，可能每年都有所不同，但大體上應該差不多。湯敏個(gè)人認為，這個(gè)數應該比通貨膨脹的目標稍高一些，但是最好不要超過(guò)城市居民每年人均收入的增長(cháng)率。有了這些指標后，何時(shí)對房?jì)r(jià)進(jìn)行干預全社會(huì )都會(huì )很清楚。

　　除了有上限之外，還需要有一個(gè)下限，因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤(pán)。對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，當然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問(wèn)題是在短時(shí)間內價(jià)格跌得過(guò)猛，對整個(gè)經(jīng)濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著(zhù)陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時(shí)間長(cháng)一點(diǎn) 。 比 如 說(shuō) 很 多 買(mǎi) 房 者 的 首 付 是20%，如果房?jì)r(jià)跌過(guò)20%，有些人可能就會(huì )不要他買(mǎi)的房子了。這種行為很可能就會(huì )像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。

　　有了上限、下限以后，如果基本房?jì)r(jià)在這個(gè)區間里波動(dòng)，政府就認為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng)，不去干預。一旦超過(guò)了這個(gè)限制，可能就要啟動(dòng)各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀(guān)機制為主，包括貨幣政策。而且這個(gè)調整，如果是全國性的出現房?jì)r(jià)上漲，就應該出全國性的政策。如果是地區性的，就應該出地區性的政策。