2009年12月，新物業(yè)與老物業(yè)接洽，希望能順利完成物業(yè)交接。但鴻基旺物業(yè)拒絕交接，豐臺區小區辦、新村街道辦出面協(xié)調未果。

　　2010年3月，新物業(yè)向豐臺法院起訴，要求老物業(yè)撤離。但時(shí)至今日，距業(yè)主大會(huì )通過(guò)新物業(yè)合同已有8個(gè)月，老物業(yè)仍未撤離。

　　鴻業(yè)興園小區業(yè)委會(huì )趙主任向記者介紹，目前小區已經(jīng)處于半癱瘓狀態(tài)，最突出的問(wèn)題是由于車(chē)輛停放缺乏管理，業(yè)主間因車(chē)位發(fā)生過(guò)一起流血沖突。

　　而根據《北京市物業(yè)管理辦法》的規定，新物業(yè)“不得強行接管”�！安坏脧娦薪庸苤�后怎么辦？沒(méi)有配套細則，就有縱容和激勵原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接的反作用�！倍嗝�有“實(shí)戰”經(jīng)驗的小區業(yè)委會(huì )負責人對記者表示，此條款中的“協(xié)商”并無(wú)任何法律約束力。

　　于啟波律師建議，業(yè)主大會(huì )決議和程序合法的前提下，應由建委組織交接，減少后續問(wèn)題。

　　由于新物業(yè)無(wú)法進(jìn)駐，2009年，包括樂(lè )府江南小區在內發(fā)生過(guò)10余起物業(yè)交接沖突，停水斷電、垃圾成山、停車(chē)管理陷入真空。

　　耐人尋味的是，至今未聽(tīng)說(shuō)有一家拒不撤離的老物業(yè)因此而遭受“罰款”。

　　問(wèn)題4

　　業(yè)委會(huì )的命運會(huì )改觀(guān)？

　　從以前的被阻撓

　　變成將來(lái)被操縱

　　新《辦法》出臺后，罰與不罰，究竟誰(shuí)說(shuō)了算？

　　以一個(gè)13萬(wàn)平方米的中小型社區為例，如一個(gè)月物業(yè)費3元/平方米，一個(gè)月的收入是39萬(wàn)。如果以停車(chē)費來(lái)計算，以每車(chē)位每月500元計算，780輛車(chē)一個(gè)月的停車(chē)費是39萬(wàn)。

　　按照《辦法》規定，就算物業(yè)公司一條都不遵守，所有的罰款最高限加起來(lái)僅為39萬(wàn)元。有業(yè)主尖銳地評論說(shuō)，在物業(yè)費和巨額的公共收益面前，新《辦法》的權威性“如同一張廢紙”。

　　曾代理過(guò)多起物業(yè)案件的于啟波律師表示，《辦法》中對物業(yè)公司違法行為的處罰規定，易導致人們誤以為物業(yè)公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬(wàn)元了事。事實(shí)上，按照有關(guān)法規，物業(yè)公司的違法違規行為可有停業(yè)整頓、吊銷(xiāo)執照、資質(zhì)，沒(méi)收非法所得等處罰。

　　不過(guò)，更危險的是關(guān)于“雙啟動(dòng)”的規定。根據《辦法》第十四條規定，開(kāi)發(fā)商可以推薦業(yè)主代表申請成立業(yè)主大會(huì )，符合條件的業(yè)主也可申請成立業(yè)主大會(huì )。

　　這一規定被稱(chēng)為“雙啟動(dòng)”。

　　“開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)踞小區共有部分牟利，以前的做法是極力阻撓業(yè)主大會(huì )成立；阻擾業(yè)主大會(huì )炒掉前期物業(yè)；極力讓前期物業(yè)賴(lài)著(zhù)不走�！兵櫂I(yè)興園小區業(yè)主李蒙認為，今后這一局面將發(fā)生根本改變。

　　“開(kāi)發(fā)商會(huì )想方設法成立自己的偽‘業(yè)主大會(huì )’和偽‘業(yè)委會(huì )’�！崩蠲烧f(shuō)，稍有社區工作經(jīng)驗的人就會(huì )意識到，“雙啟動(dòng)”很可能變成“單啟動(dòng)”，也就是只有開(kāi)發(fā)商推薦的業(yè)主代表和召集的業(yè)主才能啟動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )。

　　海淀學(xué)知園業(yè)委會(huì )主任苗正華認為，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主是小區共有部分利益博弈的雙方，而今后將由開(kāi)發(fā)商來(lái)推薦業(yè)主代表，“創(chuàng )造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處，在不久的將來(lái)便會(huì )一清二楚。 （記者 丁文亞）