投資需求推高房?jì)r(jià)

　　盡管如此，市場(chǎng)對新一輪調控能否達到預期效果仍持懷疑態(tài)度，因為，對于調控不佳的原因，管理層并沒(méi)有找到“根”上。

　　各方普遍認為，判斷調控方向的一個(gè)關(guān)鍵則在于正確辨識調控政策不佳的原因，對此，房地產(chǎn)界一直把支持房?jì)r(jià)只升不降的根源歸于廣大城市居民對住房的“剛性需求”。這種觀(guān)點(diǎn)認為：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的趨勢，也決定了市場(chǎng)出現波動(dòng)時(shí)，房?jì)r(jià)不會(huì )出現大幅回調。于是，在大多數人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀(guān)點(diǎn)卻已經(jīng)被普遍接受。

　　但一份傳言中的中國社會(huì )科學(xué)院報告突然讓不少人意識到，也許自己弄錯了“剛性需求”的對象。

　　這則報告說(shuō)，從顯示為零的電表讀數判斷，中國共有6450萬(wàn)套城市住房空置，也就是每四戶(hù)一套，雖然電力部門(mén)后來(lái)出面辟謠，但是“我們仍然相信6450萬(wàn)套空置房是真的”。購買(mǎi)房產(chǎn)更多是用來(lái)投資的這一事實(shí)難以回避，這也從一個(gè)側面印證了“投資性需求”才是推高房?jì)r(jià)主因的觀(guān)點(diǎn)。

　　顯然，對于大量有著(zhù)住房“剛性需求”的普通居民來(lái)說(shuō)，其收入是不足以令其有投資房產(chǎn)這個(gè)奢望的。

　　2008年官方統計顯示，中國城鎮居民人均收入不足1.6萬(wàn)元、城鎮最高收入10%的家庭人均收入不足4.4萬(wàn)元。據中國國際經(jīng)濟交流中心研究員王軍的研究，中國目前全國房?jì)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jì)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上，這一數據意味著(zhù)如果以此收入，這些人只有不吃不喝積攢50年才夠買(mǎi)一套房。統計上如此低的居民收入，怎樣解釋中國房市的火爆和房?jì)r(jià)的持續高漲？

　　“灰色收入”揭示房?jì)r(jià)走高之謎

　　如果考慮到眾所周知的“灰色收入”，何為中國樓市的“剛性需求”便有了答案。2007年，中國改革基金會(huì )國民經(jīng)濟研究所副所長(cháng)王小魯和體改研究會(huì )的研究團隊，對2005年的灰色收入作出了詳細研究，其研究報告顯示：2005年中國居民的“隱性收入”4.8萬(wàn)億元，其中的“灰色收入”部分為2.7萬(wàn)億元。

　　2009年，王小魯擴大了調查的樣本范圍，對2008年的灰色收入進(jìn)行研究。據其近期發(fā)布的研究結果顯示：2008年中國的“隱性收入”為9.26萬(wàn)億元，占GDP的30%，其中定義為灰色收入的部分為5.4萬(wàn)億，二者均比2005年時(shí)擴大了近一倍。不僅如此，報告中還顯示，如果將各收入層家庭按10%分組，2008年城鎮最高收入家庭的人均可支配收入為176萬(wàn)元，是最低收入家庭的26倍。

　　這意味著(zhù)，對于這部分高收入家庭來(lái)說(shuō)，如果算上“灰色收入”，其房?jì)r(jià)收入比即使是在國內房?jì)r(jià)最高的城市，也將小于1，而目前發(fā)達國家的房?jì)r(jià)收入比也不過(guò)位于1.8~5.5倍之間。

　　“如果使用涵蓋灰色收入的統計數據，中國家庭的住房負擔能力比率將比官方對中國多數城市的預估下降近一半�！眮�(lái)自瑞信的房地產(chǎn)分析師杜勁松在最近的分析報告中這樣分析。

　　瑞信的研究還表明，如果考慮到灰色收入，目前中國的平均房?jì)r(jià)只相當于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發(fā)達國家都要低�！坝捎诖蟪鞘械木用癖容^小城市的居民有著(zhù)更大比例的灰色收入，大城市中實(shí)際可支配收入與官方公布的可支配收入之間的差異應該更大�！�

　　在近期的一個(gè)論壇上，國家行政學(xué)院咨詢(xún)部研究員王小廣公開(kāi)表示：“10%最富的人把房地產(chǎn)交易量的50%都買(mǎi)去了�！逼涓鶕�是他對此做過(guò)的統計分析，王小廣在統計中發(fā)現，目前國內的房地產(chǎn)需求投機比重太大，已經(jīng)超過(guò)了50%，深圳投機性需求甚至達到了80%~90%。

　　長(cháng)效調控要靠房產(chǎn)稅

　　“目前的房地產(chǎn)調控還屬于政策范疇，不是制度建設。因為政策如果達到目標可以隨時(shí)取消，而制度的建立則是長(cháng)期的�！敝袊�指數研究院宏觀(guān)分析師雷華在分析未來(lái)樓市調控走向時(shí)這樣說(shuō)道，“接下來(lái)調控的走向應該是建立相關(guān)制度，比如房產(chǎn)稅�！崩兹A稱(chēng)。

　　王小廣的判斷亦是如此，他認為中國在房改的時(shí)候一個(gè)重大的失誤就是缺了房地產(chǎn)稅，因此接下來(lái)的房地產(chǎn)調控需要“補課”，其目標是建立兩個(gè)長(cháng)效機制。一個(gè)是開(kāi)征房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)在保有環(huán)節上有成本，投資成本增加，投資收益降低會(huì )抑制房地產(chǎn)的投機需求。其二是對房產(chǎn)投資中的收益征收專(zhuān)門(mén)的所得稅，這樣不會(huì )導致房地產(chǎn)有過(guò)多的投資需求。

　　在征稅的方式上，王小廣認為有兩個(gè)辦法，一種是按套征收，比如第一套免稅，第二套以上按照市價(jià)收取一定比例年稅；另一種辦法是按面積征收，比如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進(jìn)稅。

　　對于房產(chǎn)稅征收會(huì )誤傷百姓的說(shuō)法，王小廣認為大可不必擔心，因為擁有一套住房政府肯定會(huì )用免稅來(lái)保障；另外征收房產(chǎn)稅勢必有一個(gè)過(guò)程，一旦政府明確告訴市場(chǎng)征收的時(shí)間后，在這個(gè)期限內，房?jì)r(jià)也是會(huì )大幅回落的，因此王小廣認為房地產(chǎn)稅對老百姓只會(huì )有利，而對擁有過(guò)多房地產(chǎn)的人則是不利的。來(lái)源：投資者報 作者：劉敏