能不能用一兩個(gè)樓盤(pán)的亮燈數來(lái)統計空置率？ “空置率”問(wèn)題如何才能得到解決？———

　　如同憑空扔下的一枚炸彈，“6450萬(wàn)套空置房”的傳言打破了樓市的平靜，也讓購房人與媒體的注意力全部轉向了“空置率”這一并不算陌生，但也從未大紅大紫過(guò)的話(huà)題。是好事者編造的謊言，還是一個(gè)曾被忽略的真相？在一輪又一輪聲浪中，謎底似乎越發(fā)難以揭開(kāi)。但是在業(yè)內人士眼中，“空置率”這一話(huà)題被爭議背后，被許多人模糊、混淆的概念卻得到了更加全面的詮釋?zhuān)�“空置率”對市�?chǎng)的影響，也越來(lái)越明朗。

　　●“空置率”之辯：什么是“空置率”？

　　任志強：空置率是宏觀(guān)概念 不能用“數燈”的方法計算

　　作為空置率之爭的主力辯手，華遠集團總裁任志強認為，空置率的概念主要有兩個(gè)，這兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆：一是按當年的竣工量與銷(xiāo)售量計算出的空置，指當年竣工而非銷(xiāo)售的庫存量。任志強認為這個(gè)空置顯示的是一級市場(chǎng)的供求關(guān)系，在我國的房地產(chǎn)景氣指數統計中的空置率通常是指這一數據，并顯示現房可供銷(xiāo)售與期房可供銷(xiāo)售之間的差別。第二個(gè)則是按全部存量計算出的整體空置率，各國大多用此數據計算整體市場(chǎng)中的供求關(guān)系。

　　大多數以一手市場(chǎng)為主的國家多會(huì )有兩個(gè)統計，大多數以二手房市場(chǎng)交易為主的國家則通常以后一個(gè)空置率為主統計。后一個(gè)整體的空置率是不管租與購，而是以是否使用為計算條件的，而前者則是以生產(chǎn)銷(xiāo)售或生產(chǎn)類(lèi)庫存概念為計算條件的(類(lèi)似于工業(yè)產(chǎn)品的庫存)。

　　同時(shí)任志強也指出，無(wú)論上述哪一種空置率的統計，其基數都是很大的，是不能像有的人那樣，用數一兩個(gè)樓盤(pán)的亮燈數來(lái)統計、計算的。

　　陳寶存：關(guān)于空置率 國內曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標體系

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(cháng)陳寶存認為，所謂空置率，國內曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標體系。目前國際上通用的住房空置指標，是住房空房率。即以一個(gè)國家或城市的實(shí)有住房總數為分母，以空房總數(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計算出空房率。

　　但是，我們原有的指標中，空置率指標與國際通行的空房率指標不具可比性。20世紀90年代初，隨著(zhù)住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標。這個(gè)指標規定，統計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當年建成商品房總數為分母來(lái)計算，后來(lái)又改為用當年建成住房總數為分母來(lái)計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。再后來(lái)，空置的住房都累計了多年來(lái)的積壓住房數，與當年建成住房總數相比不對口徑，因而有些專(zhuān)家建議用連續三年建房總數為分母來(lái)計算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎會(huì )成為焦點(diǎn)？

　　任志強：空置率問(wèn)題的根子在于社會(huì )收入分配上

　　任志強認為，老百姓有權選擇把大量的錢(qián)存在銀行，或是可以用房子、黃金等實(shí)物換成另外一種存在形式。如果政府可以容忍民眾把錢(qián)存在銀行等著(zhù)貶值，卻不能容忍把錢(qián)變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會(huì )公平的責任推給了市場(chǎng)，因此空置就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著(zhù)，而另外一部分沒(méi)房子住卻要看著(zhù)房?jì)r(jià)上漲。