樓市調控的高壓不但沒(méi)有放松，而且還在持續加碼——

　　8月13日和8月21日，國務(wù)院副總理李克強8天內在兩地重復強調：要繼續落實(shí)房地產(chǎn)調控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社前天刊文稱(chēng)，“這給敏感時(shí)期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”

　　眾多開(kāi)發(fā)商都把市場(chǎng)回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統銷(xiāo)售旺季身上。是否真是如此，開(kāi)發(fā)商們會(huì )否如愿？記者昨天對上海樓市展開(kāi)了一番調查后發(fā)現，這一美好的愿望注定要泡湯。

　　成交量大跌，價(jià)格跌得不明顯

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)最近真的很“忙”——

　　繼央行、住建部、統計局、國土部等部門(mén)紛紛出來(lái)表示不會(huì )輕易放松房地產(chǎn)調控后，8月，銀監會(huì )也加入進(jìn)來(lái)，要求商業(yè)銀行對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲地區暫停發(fā)放第三套房貸；銀監會(huì )還要求銀行做房?jì)r(jià)下跌60%的壓力測試；隨后國土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調控風(fēng)暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著(zhù)從中央到地方的地產(chǎn)銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府推出了商品房預售款監管制度，使得開(kāi)發(fā)商的資金更加緊張。

　　更重要的，來(lái)自最高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內，李克強副總理在不同場(chǎng)合兩次重申，堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作，鞏固調控的初步成果。

　　分析人士指出，李克強的這一表態(tài)沿續了前段時(shí)間國家的相關(guān)口徑，即繼續從嚴執行4月17日出臺的“新國十條”。

　　就在此之前，以“樓市應該不會(huì )再有更嚴厲的調控了”為代表性觀(guān)點(diǎn)的“調控終結論”、“見(jiàn)底論”籠罩在業(yè)內的上空，一定程度上影響著(zhù)部分人對未來(lái)調控的走向及房?jì)r(jià)走勢的預期。

　　所謂“調控終結論”，其核心內容就是“政策松動(dòng)論”，其主要觀(guān)點(diǎn)是宣稱(chēng)，此輪房地產(chǎn)調控將一如以往的多次調控一樣再次中途“夭折”，房地產(chǎn)調控政策將松動(dòng)。后來(lái)，由于銀監會(huì )、住建部等機構公開(kāi)避謠，相繼表示調控政策不會(huì )松動(dòng)，將堅定不移地將調控進(jìn)行到底，于是，“調控終結論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見(jiàn)底論”開(kāi)始浮出水面。

　　房地產(chǎn)評論人士陳真誠認為，所謂“見(jiàn)底”，一種是“房?jì)r(jià)見(jiàn)底”，主要是指市場(chǎng)成交量下降進(jìn)而房?jì)r(jià)下降已經(jīng)“見(jiàn)底”，其后將出現報復性返彈。另一種是“政策見(jiàn)底”，其主要觀(guān)點(diǎn)是此輪調控中央及地方政府的政策已經(jīng) “見(jiàn)底”，將不會(huì )繼續出臺或不應繼續出臺調控政策。在陳看來(lái)，二者釋放的信號是一樣的——即此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整步入了階段性底部。

　　“當前，全國和上海樓市就像一潭死水�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，“全國市場(chǎng)低迷，上海更為慘淡。 ”

　　由楊紅旭提供的一份數據顯示，從成交量上分析，“新國十條”4月中旬出臺，5月開(kāi)始，一手商品住宅市場(chǎng)成交量就變得很難看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬(wàn)平方米——處于近幾年來(lái)的歷史低谷。 2008年最低迷的9-10月，還尚有近50萬(wàn)平方米的成交量。

　　另?yè)�中國指數研究院統計，在4月17日“新國十條”出臺后的一周，即4月19日至4月25日，在該機構監測的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線(xiàn)城市全線(xiàn)下跌，二線(xiàn)城市中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續大幅下滑，但是價(jià)格并沒(méi)有明顯下跌。

　　樓盤(pán)打折熱銷(xiāo)致折扣減少

　　正是在這樣的一種“量跌價(jià)不跌”的制衡狀態(tài)中，8月，部分一線(xiàn)城市卻意外出現了成交量復蘇的跡象。

　　昨天，中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數據顯示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量達到16.49萬(wàn)平方米，創(chuàng )下 “新國十條”新政頒布17周以來(lái)的最高水平；受到成交量持續大幅回升的帶動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也增加了供應，上周共有11個(gè)樓盤(pán)推出23.3萬(wàn)平方米，是前周4.7萬(wàn)平方米供應量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤(pán)中也未見(jiàn)大幅降價(jià)的樓盤(pán)。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米，環(huán)比微漲1%，再度突破兩萬(wàn)元，這也是上海市連續三周出現的量漲價(jià)穩情況。

　　同為一線(xiàn)城市的北京和廣州，也延續著(zhù)相同的軌跡。據廣州房管部門(mén)統計數據顯示，8月1日-8月16日，廣州十區二縣一手住宅成交面積為32.5萬(wàn)平方米，已達到7月46.3萬(wàn)平方米的70%，成交套數為3177套，更達到7月3690套的86%，以此計算，8月份廣州成交極有可能重上50萬(wàn)平方米水平，成交出現明顯回暖。而一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。

　　近期的量漲價(jià)穩的現象，被外界認為是部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)所致。然而數據則顯示，部分降價(jià)樓盤(pán)獲得市場(chǎng)追捧，基本上沒(méi)有出現三成這樣的顯著(zhù)優(yōu)惠，一般是10%-20%的優(yōu)惠就會(huì )引起熱銷(xiāo)。這還是相對于4月前后的預推價(jià)格，若與2009年底的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格相比，基本上沒(méi)有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價(jià)潮中，很多舊盤(pán)新推房源價(jià)格，較前期出現三成下跌的大有盤(pán)在。

　　而據記者的調查，市場(chǎng)實(shí)際情況是，部分樓盤(pán)打折后賣(mài)得相當不錯，甚至重新出現排隊購房現象，這就使企業(yè)不愿意增加促銷(xiāo)力度，有些樓盤(pán)價(jià)格折扣呈減小態(tài)勢。

　　“去年，(上海樓市)幾乎每個(gè)月都是供不應求，而今年每個(gè)月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出，近三個(gè)月開(kāi)發(fā)商不敢輕易開(kāi)盤(pán)，如果照常推盤(pán)，則供大于求的情況會(huì )更為突出。當然，在這一總體不景氣的情況下，少數樓盤(pán)和產(chǎn)品賣(mài)得還不錯，主要是開(kāi)發(fā)商賣(mài)力促銷(xiāo)的緣故。

　　有關(guān)數據顯示，今4-5月，商品住宅成交均價(jià)曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤(pán)價(jià)格確有下跌外，主要與高檔樓盤(pán)在成交結構中所占比重下滑有關(guān)。市場(chǎng)上，綠地、萬(wàn)科、保利等企業(yè)的部分樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，幅度在5%-20%之間，也有個(gè)別樓盤(pán)的降幅達到近三成。

　　但值得關(guān)注的是，很多樓盤(pán)降價(jià)即出現熱銷(xiāo)，機敏的開(kāi)發(fā)商再推房源時(shí)就適當提高了一點(diǎn)價(jià)格，如此反復試探購房者的承受能力，部分剛性需求開(kāi)始有點(diǎn)被動(dòng)了�？稍谥醒胝{控政策依然“緊咬牙關(guān)”的情況下，今年下半年房?jì)r(jià)注定難以顯著(zhù)反彈，正所謂“進(jìn)退兩難”。