今年夏天至今的幾輪降雨過(guò)后，沈城的許多業(yè)主—尤其是家住頂層的業(yè)主，都出現家中屋頂漏雨的問(wèn)題。

　　在沈城的業(yè)主當中，像陳先生一樣遭遇的其實(shí)不少，那么屋頂漏雨，究竟該不該歸咎于物業(yè)公司，又究竟應該由誰(shuí)來(lái)替業(yè)主負責修繕呢？

　　5年內：正常由開(kāi)發(fā)商負責維修 物業(yè)協(xié)助

　　遼寧英泰律師事務(wù)所冷雪蓮律師指出，建設工程承包單位向建設單位承擔屋面防水工程保修責任的保修期不低于5年。如果在物業(yè)質(zhì)保期內出現問(wèn)題，由物業(yè)通知施工單位維修。所以說(shuō)，如果業(yè)主購買(mǎi)的是商品房，那么在入住5年內，應當由開(kāi)發(fā)商負責維修屋面防水，而物業(yè)公司雖然不承擔維修責任，但也應當承擔起為業(yè)主聯(lián)絡(luò )開(kāi)發(fā)商或維修單位的義務(wù)。

　　冷雪蓮認為，根據《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等規定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用由物業(yè)公司從物業(yè)費中承擔。所以，物業(yè)是有義務(wù)協(xié)助施工單位負責房屋漏雨的維修工作。

　　需要注意的是，有的小區會(huì )有這樣一種情況—開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)的“售后”委托給了物業(yè)公司，如果開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間有這種約定，那么就應當由物業(yè)公司來(lái)負責維修。

　　超5年：按程序使用維修基金

　　而質(zhì)保期過(guò)后，一般的小修則由物業(yè)公司負責維修。如果涉及物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等費用，通常需要通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

　　業(yè)主在購買(mǎi)商品房時(shí)，都交納了房屋維修基金。房屋超出5年出現滲漏的，就可以申請使用維修基金。

　　住宅的業(yè)主發(fā)現房屋出現漏雨等質(zhì)量問(wèn)題需要維修時(shí)，物業(yè)企業(yè)要首先進(jìn)行勘查，并向業(yè)主委員會(huì )提交維修申請報告、開(kāi)發(fā)建設單位《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、工程預算書(shū)等資料。資料齊備后，住宅小區的業(yè)主委員會(huì )將組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )(也可采取業(yè)主意見(jiàn)書(shū)面調查等形式)對資料進(jìn)行審議。審議通過(guò)后，形成業(yè)主大會(huì )決議，在小區內公示5天。

　　物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會(huì )對公示意見(jiàn)反饋情況說(shuō)明、業(yè)主意見(jiàn)調查表等材料報到所在區的小區辦審核。區小區辦實(shí)地審核后，提出審核意見(jiàn)方可實(shí)施對物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修，更新或改造。對于單個(gè)項目資金在5萬(wàn)元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會(huì )通過(guò)社會(huì )專(zhuān)業(yè)部門(mén)對工程造價(jià)進(jìn)行預、決算審驗。