8月樓市出現了“回暖”的聲音，不少城市統計的房?jì)r(jià)上升狀況尤其引人關(guān)注。但是，從普通人切身的感受來(lái)看，目前敢于漲價(jià)的樓盤(pán)并不多。

　　通過(guò)對相關(guān)政府網(wǎng)站統計數據的研究，顯示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，改變了當前市場(chǎng)的成交結構。這一結果或許會(huì )對當前正熱的“真假回暖”之爭帶來(lái)一些更真實(shí)的參考。

　　高端住宅在新政后成交量和成交價(jià)格走勢如何，是否也體現出了“政策沖擊效應”？本報根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)月度項目成交詳細數據，選取了新政前后皆有房產(chǎn)在售的約20個(gè)樓盤(pán)的24批次預售許可證，進(jìn)行了對比分析。

　　高端住宅銷(xiāo)售量跌價(jià)升

　　新政后，北京共有13個(gè)擬銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的高端住宅入市。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和遠嘉經(jīng)紀提供數據顯示(截至8月31日統計)，2010年4月新政前有30個(gè)在售住宅項目均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；實(shí)際成交均價(jià)4月為56500元/平方米，而8月成交均價(jià)為58300元/平方米，成交價(jià)格上漲了3.2%。

　　從成交數據來(lái)看，高端住宅亦受到新政沖擊，但不同項目受政策影響差別較大，尤其是盤(pán)古大觀(guān)，霄云路8號、釣魚(yú)臺七號院等豪宅項目受影響程度更為有限，成交量依然維持穩定。

　　價(jià)格方面，雖然新政出臺后，個(gè)別項目售價(jià)出現小幅波動(dòng)，但高端住宅整體售價(jià)維持上升趨勢，其中部分項目的價(jià)格甚至有較大漲幅，比如西貿中心京房售證字(2008)280號的平均成交價(jià)從新政前(1-4月)的23634元/平米漲至新政后的43416元/平米；融世家華苑京房售證字(2009)103號的1-4月平均成交價(jià)為42701元/平米，5-8月平均成交均價(jià)漲至51966元/平米。

　　六月份是高端住宅銷(xiāo)售最低點(diǎn)

　　記者根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的月度項目成交詳細數據，選取了在新政前獲得銷(xiāo)售許可證、新政前后皆有房產(chǎn)在售的約20個(gè)樓盤(pán)的24批次預售許可證進(jìn)行了對比分析，在新政出臺后的首月，大多數樓盤(pán)均出現了成交量明顯下跌的狀況，至六月份為最低谷，僅萬(wàn)科公園5號京房售證字(2008)314號這一預售許可證批次的房源成交量就達到23套，其他的樓盤(pán)月度成交量均為5套以?xún)鹊膫�(gè)位數，或零成交。

　　記者的調查顯示，其中部分是因為成交的產(chǎn)品不同而造成的，少數項目因為折扣和一次性付款購房享受原有折扣比例加大，而影響了成交價(jià)格，直接聲稱(chēng)降價(jià)的樓盤(pán)沒(méi)有調查到。

　　這種狀況在7月份略有好轉，但不夠明顯。8月份，高端住宅市場(chǎng)成交顯現出明顯的回升勢頭，多個(gè)項目銷(xiāo)售明顯好轉，抽樣范圍內，5個(gè)樓盤(pán)的成交達到兩位數，超過(guò)一半的樓盤(pán)成交量較上月持平或上升。成交數量較大的樓盤(pán)，成交均價(jià)多數有所調整，以?xún)r(jià)換量的特點(diǎn)有所顯現。

　　高端住宅市場(chǎng)反應滯后于普通住宅

　　業(yè)內人士認為，多數高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中貸款政策、限購政策等影響外，最主要的原因可能還是受其項目自身抬高售價(jià)的影響。

　　遠嘉經(jīng)紀副總經(jīng)理趙海亮分析，高端物業(yè)的成交特點(diǎn)有別于普宅市場(chǎng)，表現為成交周期長(cháng)，成交量釋放緩慢，并且高端住宅對政策反應要滯后于普通住宅。當普宅市場(chǎng)調整時(shí)，高端住宅表現得更為抗跌，因此相比普通住宅，高端物業(yè)的資產(chǎn)保值性、產(chǎn)品獨有的稀缺性及高附加值等優(yōu)勢更加明顯，是大部分投資客作為長(cháng)線(xiàn)的穩定投資之一。因此，8月份市場(chǎng)價(jià)格有所松動(dòng)時(shí)，部分長(cháng)線(xiàn)持有者就開(kāi)始考慮進(jìn)場(chǎng)了。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)牟增彬認為，8月份很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現價(jià)格和成交量回暖的狀況，但是從具體個(gè)盤(pán)來(lái)看，卻沒(méi)有出現明顯的漲價(jià)狀況，這就表明了8月份樓市的成交結構出現了變化，高端住宅的成交比例有所上升，同樣是價(jià)格刺激，高端住宅與普通住宅相比，成交回升的速度有一定的滯后性；而高端住宅受到政策壓力較大，新增樓盤(pán)的價(jià)格申報受到的限制也較大，供給不足對成交量的影響也較大。