●土地供應放量 購地支出加大將使房企“荷包”見(jiàn)癟

　　與商品房市場(chǎng)相對應的,還有土地市場(chǎng)的放量供應。按照土地出讓計劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠遠沒(méi)有達到年初的目標,在今年僅剩的4個(gè)月中,各地土地供應勢必形成一波高峰。

　　在北京,幾經(jīng)折騰的中服地塊現已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價(jià)或超過(guò)250億元。在上海,此前流標的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長(cháng)風(fēng)地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關(guān)區近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣(mài)底價(jià)已經(jīng)超過(guò)200億元,有望成為中國土地拍賣(mài)史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區則推出了采荷單元地塊,屬于絕對的市中心,參考樓面價(jià)15000元/平方米,被譽(yù)為年度最佳地塊。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級研究主任介紹,近期政策對土地出讓金繳費方式日益嚴厲,致使這些房企購地的資金需求及成本隨之大幅增加。

　　銷(xiāo)售低迷嚴重影響著(zhù)房企的收入,而購地支出加大又致使那些本來(lái)殷實(shí)的房企也很快“荷包”見(jiàn)癟。112家A股上市房企中報顯示,上市房企上半年負債總額逾7836億元,其中負債總額超過(guò)100億元的公司有17家,地產(chǎn)四大龍頭“萬(wàn)保金招”的中期負債達2779.4億元。超過(guò)80家上市房企資產(chǎn)負債率高達50%以上。

　　顯然,在融資受阻的情況下,開(kāi)發(fā)商依靠銷(xiāo)售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個(gè)月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數開(kāi)發(fā)商的必然選擇。

　　●可能引發(fā)價(jià)格競爭 房?jì)r(jià)或下跌10%—25%

　　據了解,下半年金地集團推盤(pán)量將占全年總量的75%,約為200萬(wàn)平方米。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科早在其中期業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上就已表示,下半年萬(wàn)科的推盤(pán)量會(huì )比上半年有所上升,并力爭出現單月銷(xiāo)售過(guò)百億的超級銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。招商地產(chǎn)高管在8月份的一次券商調研中也坦言,“9、10、11這三個(gè)月的推盤(pán)量將達全年推盤(pán)量的70%�！贝送�,保利、復地、富力、華潤、綠城、雅居樂(lè )、中海等其他標桿房企也均在不同場(chǎng)合表達了加大供應量的計劃。供應量大幅增多勢必引發(fā)價(jià)格競爭。這使得剛剛開(kāi)始的“金九銀十”,由“供給潮”引發(fā)“降價(jià)潮”成為可能。

　　中國指數研究院9月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數顯示,該院對國內100個(gè)城市的全樣本調查數據匯總分析,2010年8月,全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價(jià)格為15135元/平方米,環(huán)比下跌了0.76%。

　　“雖然跌幅很小,但這是一個(gè)重要的信號,意味著(zhù)市場(chǎng)中的供需關(guān)系正在漸漸出現變化�！痹撝蟹垦芯扛笨偙O何田分析。他認為,隨著(zhù)潛在供應量的逐步釋放,在一些2009年開(kāi)工較為集中的地區已經(jīng)開(kāi)始出現局部的買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　8月,在北京市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )組織的“當前房地產(chǎn)形勢報告會(huì )”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預測,下半年商品住宅價(jià)格勢必會(huì )降下來(lái)。

　　不少業(yè)內人士均分析,“金九銀十”樓市供應量放大,購房者有足夠的挑選空間博弈房?jì)r(jià),而在政策調控不松動(dòng)的現狀下,房企面臨高負債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房?jì)r(jià)應會(huì )有所走低,尤其是四季度。

　　莫尼塔投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)分析師王沛認為,“從10月開(kāi)始,隨著(zhù)供給的快速增長(cháng),房?jì)r(jià)可能重新進(jìn)入下行周期。和前幾輪周期不同,未來(lái)幾個(gè)季度內的價(jià)格下跌過(guò)程是源于供求關(guān)系的自然逆轉�！彼�估算本輪周期中房?jì)r(jià)下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價(jià)跌量升”的軟著(zhù)陸歷程。

　　中原地產(chǎn)研究中心則分析,在一線(xiàn)城市中,由于房企總體在廣州土地儲備較高,有4家標桿房企可售量分別在200萬(wàn)平方米以上,將會(huì )引發(fā)競爭。另外上海作為房企的戰略要地,是國內唯一一個(gè)十家標桿房企均有土地儲備的城市,下半年各企業(yè)間的競爭也會(huì )較為激烈,這兩個(gè)城市價(jià)格下行的幅度都將因此而增加。二線(xiàn)城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現價(jià)格下降。

　　記者盧軼