近日，一起因“內部認購”不能兌現引起的糾紛在吉林省長(cháng)春市鬧得沸沸揚揚，目前開(kāi)發(fā)商和購房者仍在僵持之中。據記者了解，今年以來(lái)，長(cháng)春市與“內部認購”有關(guān)或者因“內部認購”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起。業(yè)內人士認為，“內部認購”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場(chǎng)監管漏洞。

　　三年未交房，交房卻漲價(jià)

　　長(cháng)春市民王亞茹和長(cháng)春300多名購房者連日來(lái)已經(jīng)多次到吉林省政府和長(cháng)春市政府反映長(cháng)春豪苑翡翠城違反“內部認購協(xié)議”延期交工臨時(shí)漲價(jià)的問(wèn)題。據王亞茹反映，2006年，她通過(guò)“內部認購”的方式認購了豪苑翡翠城項目，并與開(kāi)發(fā)商簽署了《內部認購協(xié)議》，約定房?jì)r(jià)為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著(zhù)就開(kāi)始了漫長(cháng)的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開(kāi)發(fā)商突然提出要漲價(jià)，每平方米漲價(jià)900元。如果購房者不愿意繼續購房，開(kāi)發(fā)商愿意每平方米加價(jià)1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內部認購”款的購房者們非常氣憤�！艾F在房?jì)r(jià)漲得這么厲害，即使開(kāi)發(fā)商多加1280元/平方米回購，這個(gè)價(jià)格也不可能在市場(chǎng)上買(mǎi)到理想房子�！�

　　開(kāi)發(fā)商則表示，由于當地政府當初承諾的一些條件最后都沒(méi)有兌現，導致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價(jià)900元，開(kāi)發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營(yíng)。

　　據了解，近年來(lái)長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上因內部認購引發(fā)的糾紛不在少數，開(kāi)發(fā)商或延期交房，或坐地漲價(jià)，有的購房者“認購款”已經(jīng)交了三四年，到現在不僅沒(méi)有看到房子，連地都還沒(méi)有。

　　“內部認購”實(shí)為開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)”

　　內部認購有時(shí)又稱(chēng)“團購”或者集資建房，其最顯著(zhù)的兩大特點(diǎn)是：一，尚不具備銷(xiāo)售條件甚至連土地都沒(méi)有取得就開(kāi)始收錢(qián)賣(mài)房，二，價(jià)格較低，接近成本價(jià)甚至低于成本價(jià)。這也是很多購房者對“內部認購”趨之若鶩的主要原因。

　　“我們從來(lái)不搞團購或內部認購，因為利潤率太低”，長(cháng)春中海地產(chǎn)相關(guān)負責人對記者說(shuō)。

　　據一位地產(chǎn)圈資深人士透露，“內部認購”特別是一些黨政機關(guān)和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復雜，涉及多個(gè)環(huán)節，但歸根結底，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)采取內部認購、忍痛割肉的目的只有一個(gè)———圈錢(qián)。

　　據了解，“內部認購”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上。少數冒進(jìn)的房企本身實(shí)力不強，資金緊張，手里的錢(qián)僅夠支付土地競買(mǎi)保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，只能提前賤賣(mài)部分房源，繳齊土地款或啟動(dòng)資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內部認購實(shí)際上是一種融資行為。內部認購的特點(diǎn)決定了其風(fēng)險性。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長(cháng)春龍創(chuàng )地產(chǎn)經(jīng)過(guò)241輪“血戰”，以總價(jià)7億元、溢價(jià)率286%的價(jià)格競得長(cháng)春凈月區櫻花地塊，成為當時(shí)的長(cháng)春?jiǎn)蝺r(jià)“地王”。但是拿下櫻花地塊沒(méi)幾天，因無(wú)法打平成本，龍創(chuàng )地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據業(yè)內人士透露，龍創(chuàng )此前在長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)默默無(wú)聞，根本無(wú)力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價(jià)“被地王”，是因為此前收取了一家機關(guān)單位的“內部認購”款，并用這筆錢(qián)交納 了 土 地 保 證 金 。 “ 龍 創(chuàng ) 一 退地，參與龍創(chuàng )‘內部認購’的購房者顯然購房無(wú)望，而且，什么時(shí)候 能 拿 回 自 己 的 認 購 款 也 很 難說(shuō)�！边@位業(yè)內人士說(shuō)。