-分析

　　樓市回暖超預計倒逼宏觀(guān)調控

　　自4月17日“新國十條”出臺,迄今已有5個(gè)多月。但是,到目前為止,號稱(chēng)“史上最嚴厲”的樓市調控新政效果卻依然不明顯。根據國家統計局最新公布的數據顯示,8月中國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn),其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.5%,高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.1%。

　　與此同時(shí),調控的輿論壓力也在日漸增強。8月下旬以來(lái),中央媒體連續發(fā)文預警樓市調控,敦促開(kāi)發(fā)商盡快降價(jià)銷(xiāo)售。人民日報六發(fā)“二次調控預警”,新華社七駁“樓市即將回暖”,語(yǔ)氣強硬,意味深長(cháng)。而人民日報近日開(kāi)展的“2010年網(wǎng)上萬(wàn)人房?jì)r(jià)問(wèn)卷大調查”結果顯示,超過(guò)九成網(wǎng)友對房?jì)r(jià)不滿(mǎn)意,認為房?jì)r(jià)非常高,有65.4%的調查對象呼吁繼續調控樓市,而對樓市調控的執行落實(shí)、監管處罰、房地產(chǎn)信息披露和保障性住房建設推進(jìn)力度等表示不滿(mǎn)的網(wǎng)友更是高達80%以上。

　　有業(yè)內人士猜測,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以敢于繼續堅挺房?jì)r(jià),是看到新政執行的不徹底性。而眼下樓市回暖跡象明顯,或許將倒逼中央二次調控政策的出臺。

　　��樓市回暖 大鱷再次橫行土地市場(chǎng)

　　中秋假期,全國各地樓市成交量回升迅速,超過(guò)了許多人的預計。中秋節三天小長(cháng)假期間,北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為312套,與上個(gè)小長(cháng)假端午節三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達到了618套,相比端午節三天的168套上漲了2.7倍。

　　在廣州,9月26日亞運城項目幾個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)剛開(kāi)門(mén)迎賓,隨即便傳來(lái)項目“售罄”的消息。富力盈信大廈和花園酒店兩個(gè)開(kāi)盤(pán)點(diǎn)昨日銷(xiāo)售高達2000余套,其中在盈信大廈的易居代理點(diǎn)銷(xiāo)售約800套,而合富輝煌代理的1500套也基本搶購一空。如果數字確證無(wú)誤,那么亞運城不僅是“中國第一拍”,其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也將創(chuàng )下中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售紀錄。

　　事實(shí)上,調控多月之后,不僅是樓市回暖,土地市場(chǎng)也正在發(fā)生著(zhù)某種微妙的轉變,房企大鱷們已經(jīng)開(kāi)始重啟新一輪的土地儲備步伐。梳理8月份以來(lái)的土地市場(chǎng)成交情況可以發(fā)現,萬(wàn)科、保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬(wàn)達、九龍倉等龍頭房企成為了土地市場(chǎng)上的絕對贏(yíng)家。根據中原的一份最新研究報告統計,僅萬(wàn)科一家,8月份里就在深圳、長(cháng)沙、福州、沈陽(yáng)等地購入商品住宅用地166.5公頃,購地金額高達78億元。而保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬(wàn)達、九龍倉也是近期多個(gè)地王項目的主角。就連半年以來(lái)都未在內地土地市場(chǎng)拿地的中海也在西安低調出手,悄然圈下了44.7萬(wàn)平方米的土地。

　　對于這些房企而言,動(dòng)輒數十億元的土地出讓金,顯然并不成為問(wèn)題。上半年盡管調控風(fēng)緊,銀根緊縮,但這幾大房企的現金流情況從報表上看起來(lái)仍不足為慮。它們更需要考慮的是,在下一個(gè)行業(yè)高峰期到來(lái)時(shí),能保證自己手頭上有足夠的房子在賣(mài)。但不少實(shí)力稍弱的中小房企,甚至包括華遠這樣的地方性國企在內,在土地出讓改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的雙重影響下,已經(jīng)被逼游離于土地市場(chǎng)的邊緣。

　　��樓市調控信號 第二波調控或看市場(chǎng)而動(dòng)

　　“可能標志著(zhù)繼去年12月、今年4月之后的第二波調控或者展開(kāi),或者是先聲�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示,僅從該通知的標題就可看出,相關(guān)內容涉及土地和建設管理,實(shí)際上包括了房地產(chǎn)業(yè)的大部分領(lǐng)域,涉及面甚大,“說(shuō)是落實(shí)‘國十條’,但半年后才落實(shí),也太不盡責了吧。所以其傳遞出以信號,更像是開(kāi)啟第二波調控�！�

　　楊紅旭分析稱(chēng),除了發(fā)改委這一負責調控的部門(mén)之外,與房地產(chǎn)業(yè)最直接的是四個(gè)條塊的部門(mén):國土部、住建部、銀監會(huì )和央行、財政稅和國稅總局。近日住建部和銀監會(huì )在調研和督戰個(gè)人房貸,而國土部與住建部此時(shí)又出臺這一通知。三大部門(mén)全都動(dòng)手了,只差一個(gè)傳言試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅的財稅部門(mén),可見(jiàn)調控風(fēng)聲之緊。

　　楊紅旭表示,第二波調控的形式有兩種選擇,一種是像“國四條”和“國十條”那樣,由國務(wù)院發(fā)文,動(dòng)作很大,是一攬子政策；另一種是幾大關(guān)鍵部門(mén)出臺幾個(gè)通知,在重點(diǎn)領(lǐng)域加強調控。由于現在只是房?jì)r(jià)跌不動(dòng)了,還沒(méi)到全面上漲的階段,所以國務(wù)院發(fā)文的時(shí)間窗口未到。因此暫且讓兩部委出政策,以試探市場(chǎng)反應。

　　此前,就有媒體報道,從9月中旬開(kāi)始,住建部、銀監會(huì )組成聯(lián)合檢查組,對主要一線(xiàn)城市第二套住房貸款政策的執行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。而據消息人士透露,國慶節前可能還有一個(gè)八部委聯(lián)合下發(fā)的房地產(chǎn)調控文件出來(lái)�！叭绻�真是這樣,中央調控房?jì)r(jià)的決心之大,真的超出了大部分業(yè)內人士的估計�！睏罴t旭說(shuō)。

　　□記者牛思遠