-專(zhuān)家解讀

　　力度明顯比以往更加嚴格

　　北京中原三級市場(chǎng)研究總監張大偉認為，這次細則再次重申各地要嚴格落實(shí)“國十條”，并督促各地出臺落實(shí)的細則，首次提出“房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數”，力度明顯比以往更加嚴格。

　　新政首次提及查處經(jīng)紀機構炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jì)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多處之前的細則都有補充。以北京為例，大部分現在的二手房成交納稅只有實(shí)際應納稅額的50%。新政一旦全面實(shí)施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開(kāi)發(fā)商，新政也再次嚴格要求。

　　利于打擊外地投資投機者

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房?jì)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者�！皩�貸款購買(mǎi)商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買(mǎi)90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現在一刀切，必須三成以上�！案魃虡I(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買(mǎi)住房”，這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費貸款買(mǎi)房的所謂“灰色通道”。

　　調控對象已轉向剛需群體

　　陽(yáng)光100集團常務(wù)副總裁范小沖認為，對首付款加至三成的改變說(shuō)明這次政策調控的對象已經(jīng)從投資群體轉向了剛需群體。4月份以來(lái)的調控使得絕大多數投資型買(mǎi)家已經(jīng)離場(chǎng)，現在市場(chǎng)主體就是剛需，其中尤以首次置業(yè)為主。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購房應該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強金融風(fēng)險防范，首付兩成和首付三成對銀行而言，風(fēng)險是大不相同的。對暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房的群體，其住房問(wèn)題主要由公租房來(lái)解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購買(mǎi)相結合的住房體系的建設。

　　張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府調控樓市決心

　　在范小沖看來(lái)，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒(méi)有太多新的政策，但表明了政府對調控樓市的決心�！皬恼�策出臺形式，到內容表述，都非常強烈地表明政府對樓市的調控決心之堅決”，“近期市場(chǎng)出現了對調控效果質(zhì)疑、認為調控再次成‘空調’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅定不移地把樓市調控執行下去，將有效地抑制當下出現的樓市成交量上升、部分城市房?jì)r(jià)上漲的苗頭”。

　　張大偉認為，第二輪調控是在剛需的期待、炒房客及開(kāi)發(fā)商的忐忑中提前到來(lái)的，相比之前大家預料的出臺房產(chǎn)稅等，本次政策依然保有了懸念，預留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴格，但也留存了幾個(gè)問(wèn)題，如執行時(shí)間、執行期限、各地如何出臺細則等。

　　房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格很難上漲

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉認為，此輪新政對二手房市場(chǎng)的影響主要是可能改變業(yè)主和購房者的心理預期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調查及調整�！罢�府的堅定表態(tài)將會(huì )打消部分業(yè)主意圖提價(jià)的心理，同時(shí)使得部分意欲近期入市的購房者再度觀(guān)望�！�