限購作用要看執行力度

　　中地行研究機構分析，限購措施或將逐出四成購房者。中地行指出，作為最嚴厲的限定居民家庭購房套數措施，屬于一刀切式的調控手段，將對市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。據中地行對廣州購房者結構追蹤監測顯示，二次以上置業(yè)者在購房者中占據比例接近四成，一旦實(shí)行居民家庭限購一套房，接近四成購房者離場(chǎng)，將對市場(chǎng)造成較大影響。

　　但同時(shí)，限購措施的作用取決于執行方式和執行力度。例如廈門(mén)、上海、寧波，所出有關(guān)限購細則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無(wú)論已有多少房產(chǎn)，仍至少可再購買(mǎi)一套。換言之，成交仍將保持或短時(shí)內出現搶購小高峰。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心許婉婷也認為，抑制需求短期內或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發(fā)，并引起樓市的報復性反彈。要真正做到抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，最終還是得回歸市場(chǎng)調控上來(lái)，從供求方面去解決問(wèn)題。

　　從樓市情況來(lái)看，新政也在遭受考驗。10日，上海地方樓市細則出臺之后第三天，開(kāi)盤(pán)當日均價(jià)5萬(wàn)元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價(jià)5.5萬(wàn)-5.6萬(wàn)元/平方米，推出的167套住宅開(kāi)盤(pán)當日認購率近八成。政策冷空氣并未對豪宅造成困擾。

　　在廣州，亞運城項目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成�！俺弥�(zhù)廣州未限購可以入市趕緊買(mǎi)一套”的心態(tài)，成為亞運城被市場(chǎng)消化的動(dòng)力之一。

　　【研判】

　　調控仍存諸多變數

　　雖然嚴厲政策的實(shí)施、市場(chǎng)門(mén)檻的抬高，必使投資者離場(chǎng)，但中地行分析指出，這種需求的被動(dòng)抑制將是短期性的。

　　首先，政策部分措施具有臨時(shí)性的特點(diǎn)，如“在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數”的表述，表明限購措施將是臨時(shí)性的非常舉措。其次，從市場(chǎng)運行的規律上來(lái)看，由于三套房購買(mǎi)者屬于經(jīng)濟實(shí)力最強而信貸風(fēng)險最小的一類(lèi)客戶(hù)，無(wú)論對金融或是樓市而言，均屬于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，金融機構與發(fā)展商必將利用市場(chǎng)手段，突破政策門(mén)檻的阻隔；針對首次置業(yè)者，開(kāi)發(fā)商亦必將采取相應措施抵消那一成首付的影響。

　　【關(guān)注】

　　商用性質(zhì)物業(yè)、公寓或將暢旺

　　對于首次購房者而言，首付款的提高雖然在一定程度上增加了置業(yè)成本，但由于首次置業(yè)者普遍以購買(mǎi)總價(jià)較低的中低端產(chǎn)品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

　　對于投資者而言，三套房全面停貸意味著(zhù)必須全額購房，這意味著(zhù)投資者購房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實(shí)力較弱的投資者退出高端住宅投資市場(chǎng)，或轉而投資中低端投資市場(chǎng)及商業(yè)類(lèi)項目。商業(yè)性項目由于不受調控影響，因此大量投資者轉向，將導致本地商用物業(yè)、商業(yè)性質(zhì)的公寓物業(yè)的暢旺。

　　記者 趙燕華