今后，北京購買(mǎi)住宅的預售款，將禁止開(kāi)發(fā)商直接收取，而是全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意提取，以此保證樓盤(pán)預售款優(yōu)先用于工程建設。昨天，北京市住建委、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市銀監局出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。該辦法將于12月1日起施行。

　　沒(méi)專(zhuān)用賬戶(hù)不發(fā)預售許可證

　　根據《辦法》，今后，每個(gè)預售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都必須確定監管銀行，如果是分期建設的，每一期只能確定一家監管銀行。在人民銀行的指導下，開(kāi)發(fā)商可以自行選擇監管的商業(yè)銀行。

　　開(kāi)發(fā)商要按照一個(gè)預售許可證對應一個(gè)賬戶(hù)的原則，在監管銀行設立專(zhuān)用賬戶(hù)，并簽訂預售資金的監管協(xié)議�！皼](méi)有確定監管銀行或設立專(zhuān)用賬戶(hù)的，市住建委不發(fā)放預售許可證�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志說(shuō)。

　　在商品房預售時(shí)，購房人不再將購房款直接交給開(kāi)發(fā)商，而是必須存入這個(gè)專(zhuān)用賬戶(hù)中�！鞍�括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，都要存入這個(gè)專(zhuān)用賬戶(hù)中�！标愔菊f(shuō)。

　　限價(jià)房經(jīng)適房執行相同制度

　　“賬戶(hù)中的資金，開(kāi)發(fā)商是不能隨意提取的�！标愔窘榻B，開(kāi)發(fā)商要根據項目的建設方案和施工進(jìn)度，編制該項目的用款計劃，報住建委等部門(mén)審批。

　　《辦法》中規定了4個(gè)節點(diǎn)，分別為地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房產(chǎn)證，在這4個(gè)節點(diǎn)上，開(kāi)發(fā)商可以按照申報的方案，申請提取專(zhuān)用賬戶(hù)中一定比例的資金，用于支付工程款，采購材料等費用。

　　“如果這個(gè)項目出現了問(wèn)題，可能會(huì )影響到購房人利益的話(huà)，區縣住建委會(huì )立即通知監管銀行，暫停撥付專(zhuān)用賬戶(hù)中的資金，并啟動(dòng)應急措施，監督用這些資金完成這個(gè)項目的建設，把房子交到購房人手中�！标愔颈硎�，涉及的問(wèn)題包括：開(kāi)發(fā)商存在違法違規行為導致工程停工；項目存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題；項目未按期交付使用等。

　　此外，由于限價(jià)房、經(jīng)適房也屬于預售性質(zhì)的住宅，因此《辦法》中表示，限價(jià)房和經(jīng)適房也要執行同樣的資金監管制度。

　　- 解讀

　　1 開(kāi)發(fā)商如何支取預售款？

　　編制好用款計劃，獲批后，在4個(gè)節點(diǎn)可支取一定比例資金

　　陳志介紹，并非所有的預售款都必須在4個(gè)節點(diǎn)上支取，重點(diǎn)監管的是保證工程建設的資金。

　　“比如一個(gè)項目，它有10萬(wàn)平米，售價(jià)是每平米1萬(wàn)元。那么它的預售款一共就是10億元。其中，政府會(huì )測算出這個(gè)項目的建設費用，比如每平米3000元，10萬(wàn)平米就是3億元�！标愔菊f(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)的房子是逐漸賣(mài)出去的，購房款也是一個(gè)一個(gè)業(yè)主累積交的，當這個(gè)樓盤(pán)的專(zhuān)用賬戶(hù)中收取的預售款超過(guò)了3億元，那么多余的部分，開(kāi)發(fā)商就可以支取。在專(zhuān)用賬戶(hù)中累積的預售款沒(méi)有達到3億元時(shí)，開(kāi)發(fā)商不能支取賬戶(hù)中的資金。

　　“這3億元就是為了保證項目和配套設施能竣工交用的錢(qián)，”陳志表示，開(kāi)發(fā)商要提取這些錢(qián)，會(huì )有一定的限制條件，首先要編制好用款的計劃，而且這個(gè)計劃必須合理。比如4個(gè)節點(diǎn)中，每個(gè)節點(diǎn)的用款比例必須合理�！耙驗橐粋�(gè)項目，什么階段要用多少錢(qián)，其實(shí)都有一定的規律，如果開(kāi)發(fā)商申請的計劃不合理，主管部門(mén)就不會(huì )批準�！标愔颈硎�，開(kāi)發(fā)商的用款計劃被批準后，在每個(gè)節點(diǎn)提取時(shí)，還要提供相關(guān)材料，證明工程進(jìn)度達到了這個(gè)節點(diǎn)，才能支取。

　　“這個(gè)政策的原則就是把錢(qián)管好，但不管死。既確保工程建設完成，也兼顧到開(kāi)發(fā)商的資金使用率�！标愔颈硎�。

　　2 開(kāi)發(fā)商違規收款怎么辦？

　　暫停其在北京所有開(kāi)發(fā)項目的商品房預售，并計入企業(yè)信用信息系統

　　施行資金監管之后，如果開(kāi)發(fā)商違規，直接收取預售款，或是不按規定支取專(zhuān)用賬戶(hù)的資金，將如何監管和處罰？

　　對此，陳志介紹說(shuō)，按照新規，監管銀行如果發(fā)現預售資金沒(méi)有存入到專(zhuān)用賬戶(hù)時(shí)，將告知區縣建設主管部門(mén)。同時(shí)，區縣建設主管部門(mén)將對預售資金進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的情況進(jìn)行監督，并對工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查，調查開(kāi)發(fā)商是否應該取款�！叭绻�開(kāi)發(fā)商被查實(shí)存在違法違規行為，將被責令限期改正，暫停其在北京所有開(kāi)發(fā)項目的商品房預售，并將其違法違規行為公示，計入企業(yè)信用信息系統�！�

　　3 開(kāi)發(fā)商何時(shí)能取完資金？

　　只有在購房人可以單方辦理房產(chǎn)證時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能取完所有資金

　　按照昨日出臺的新規，在完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件前，專(zhuān)用賬戶(hù)內的資金不得低于項目工程建設費用的5%。

　　“也就是說(shuō)，這個(gè)項目只有在購房人可以單方辦理房產(chǎn)證時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能取完專(zhuān)用賬戶(hù)中所有的資金�！标愔菊f(shuō)，只要在開(kāi)發(fā)商交齊所有稅費，這個(gè)項目的購房人才能辦理房產(chǎn)證。以往，一些開(kāi)發(fā)商由于資金緊張等原因，有可能會(huì )出現拖著(zhù)不交稅費的情況，甚至有一些開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了。這就為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證帶來(lái)了難題�！靶乱帉�(shí)施后，即便開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或出現其他情況，也不會(huì )影響到購房人�！�

　　陳志說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商違規，政府可以?xún)鼋Y其專(zhuān)用賬戶(hù)，用賬戶(hù)中剩余的資金來(lái)繳納這些稅費，保護購房人的利益。

　　- 影響

　　對于購房人

　　購房付款等環(huán)節手續無(wú)變化

　　新規定對購房人有什么影響？陳志表示，實(shí)施新規定后，購房人在購房、付款等環(huán)節手續和以往沒(méi)有變化�！案犊畹姆绞�?jīng)]有變化，只是購房款直接劃賬到專(zhuān)用賬戶(hù)中�！�

　　他透露，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)，將來(lái)購房人登錄該網(wǎng)，在查詢(xún)網(wǎng)簽結果時(shí)，通過(guò)購房合同號，就可以查詢(xún)到自己的購房款是否存入了專(zhuān)用賬戶(hù)中。

　　同時(shí)，市、區住建委也將公示已經(jīng)批準預售項目的建設方案、工程進(jìn)度等情況，購房人可以通過(guò)主管部門(mén)網(wǎng)站查詢(xún)相關(guān)信息。

　　對于市場(chǎng)

　　近期開(kāi)盤(pán)項目或明顯增多

　　陳志表示，在新規定下，開(kāi)發(fā)商如果要迅速拿到資金，必須在保證質(zhì)量的前提下，加快項目的建設，加快項目的銷(xiāo)售，不能囤地囤房，不能捂盤(pán)惜售，才能回籠資金。這將促進(jìn)樓市供應量的增加，對穩定和下降房?jì)r(jià)產(chǎn)生作用。

　　陳志認為，由于新政將在12月1日起施行，此前拿到預售許可的項目可以不用資金監管，那么在這1個(gè)多月的時(shí)間里，很可能出現一些樓盤(pán)搶在新政前開(kāi)盤(pán)預售。而且開(kāi)發(fā)商由于希望預售房源迅速消化，可能會(huì )采取降價(jià)等促銷(xiāo)措施。

　　中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰也認為，由于預售金監管的影響，開(kāi)發(fā)商需要盡快變現，使預售款超出重點(diǎn)監管額度，才能更自主支配，因此部分項目搶在監管辦法執行前促銷(xiāo)不可避免。但他同時(shí)表示，預售金監管暫時(shí)不會(huì )明顯影響土地市場(chǎng)。如果一企業(yè)確實(shí)想拿地，資金渠道很多，甚至可能通過(guò)企業(yè)間拆借來(lái)周轉資金。另一方面，預售資金監管，一定程度上對土地價(jià)格回落也有好處，“競爭的人少了�！�

　　中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰則認為，近期北京將出現大量樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，但不一定會(huì )出現降價(jià)�！伴_(kāi)發(fā)商只要拿到了預售證，就可以躲避資金監管。我搶在之前開(kāi)盤(pán)了，但也不一定急于銷(xiāo)售，甚至可以先把價(jià)格定高一些，如果能賣(mài)出去更好。如果賣(mài)不出去，我再看看接下來(lái)的走勢，是否需要降價(jià)�！�

　　朝陽(yáng)區一樓盤(pán)負責人則認為，工程建設費用在預售款或者說(shuō)房?jì)r(jià)中比例很小，只重點(diǎn)監管這一部分對市場(chǎng)影響有限，“更多的是一種北京深化調控的信號意義”。

　　對于開(kāi)發(fā)商

　　資金流緊縮防止囤地捂盤(pán)

　　陳志認為，新規定提醒了開(kāi)發(fā)商，必須合理制定自己的用款計劃，不能盲目過(guò)度地開(kāi)發(fā)，不能采用挪用預售資金的方式，去開(kāi)發(fā)其他項目。

　　中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰則表示，新政將對開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生巨大影響，并加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌�！耙恍┐蟮姆科笕谫Y方式較多，項目較多，受到的影響還小一些。而一些中小房企，有的只開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，那么資金的壓力就會(huì )驟增，也無(wú)力再開(kāi)發(fā)新的項目�！�

　　- 聲音

　　北京華遠集團總裁任志強在微博上表示，商品房預售資金監管會(huì )緊縮開(kāi)發(fā)商的資金流，促進(jìn)推盤(pán)，防止囤地捂盤(pán)和爛尾。但他同時(shí)反問(wèn)說(shuō)“會(huì )因此而增加后續的擴大生產(chǎn)和有效供給嗎？”　

　　SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹在微博上稱(chēng)：對房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是雪上加霜�！�

　　購房人戴小姐：預售金要監管，開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)款專(zhuān)用，這就等于是加了一個(gè)保險，防止開(kāi)發(fā)商拖延，避免延期交房了�！�

　　購房人魏先生：監管預售金會(huì )勒緊開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子。最近限制開(kāi)發(fā)商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房?jì)r(jià)降一降。 本版采寫(xiě)/本報記者 馬力 張旭 張家齊