昨日，作為率先提出的限購令的北京市，正式公布了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(下稱(chēng)京版《辦法》)，自12月1日起正式施行。至此，北京市商品房預售資金將嚴格執行專(zhuān)款專(zhuān)用，開(kāi)發(fā)商們感嘆此舉是雪上加霜。而滬上業(yè)內人士預測，上海市也將會(huì )跟進(jìn)執行，開(kāi)發(fā)商或被逼降價(jià)出貨。

　　開(kāi)發(fā)商25.9%資金將受監管

　　商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。在京版《辦法》中規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)賬戶(hù)原則，在監管銀行設立專(zhuān)用賬戶(hù)，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協(xié)議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并對其中用于項目工程建設資金實(shí)行重點(diǎn)監管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

　　商品房預售時(shí)，購房人應當將購房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。區縣住房城鄉建設主管部門(mén)對商品房預售資金進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)情況進(jìn)行監督，并可對工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。

　　對于沒(méi)有依照《辦法》規定使用商品房預售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等現象，住房城鄉建設主管部門(mén)暫停該房企在北京市所有開(kāi)發(fā)項目商品房預售。

　　在京的soho中國董事長(cháng)潘石屹則在第一時(shí)間與個(gè)人微博對此評論稱(chēng)，此舉對房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是雪上加霜。

　　開(kāi)發(fā)商銀袋收緊

　　業(yè)內人士向記者坦言，京版 《辦法》出臺，將使開(kāi)發(fā)商在使用預售資金方面非常不方便，關(guān)鍵是不能挪做他用。據介紹，一般開(kāi)發(fā)商，特別是一些中等開(kāi)發(fā)商都會(huì )同時(shí)在一個(gè)或者多個(gè)城市開(kāi)發(fā)多個(gè)項目，如果資金被鎖定將使得開(kāi)發(fā)商很難再閃轉騰挪。將使開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂風(fēng)險明顯加大，盲目擴張的風(fēng)險也會(huì )加劇。

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄也向記者表示，北京的新規給開(kāi)發(fā)商預售款的全面監管開(kāi)了個(gè)局，是非常重要的一步�！巴瑫r(shí)還將加大開(kāi)發(fā)商的自有資金壓力�！贝伺e對于市場(chǎng)上屢禁不止的“囤地惜售”現象將起到一定的作用，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)項目，必定要全部完成而不是只做一半，同時(shí)也能加強房源的供給，對遏制房?jì)r(jià)上漲也有一定的作用。

　　地產(chǎn)評論員牛刀也指出，這一招很多人只是看見(jiàn)一個(gè)房款的先后到賬，實(shí)際在運作中，確實(shí)斬斷了樓市炒作的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風(fēng)險�？梢哉f(shuō)，北京市這個(gè)制度的執行，90%以上的樓市投機行為將得到充分的遏制，房?jì)r(jià)將會(huì )理性回歸。這是一個(gè)促使房?jì)r(jià)整體下降的辦法。 “其調控效應，僅次于央行加息。 ”

　　上海有望跟進(jìn)執行

　　對于京版《辦法》，業(yè)內人士評論，上海有望跟進(jìn)執行。楊紅旭向記者預測，不管是否會(huì )出明文，上海都會(huì )跟進(jìn)的。他表示全國很多城市都會(huì )這么做，只是部分城市以前可能已有相關(guān)文件了，并不是都需要再出新文件。

　　而上海的開(kāi)發(fā)商們對于這個(gè)新政似乎也早有準備。 “打一個(gè)比喻，這個(gè)信號實(shí)際上就像老師告訴學(xué)生上課要好好坐，現在更加細化了，手要放在背后�！鄙虾Ｍ�源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)季寶紅就曾向記者這樣形象地比喻了預售款監管的寓意。他指出，其實(shí)預售房款的監管，上海銀行業(yè)一直都是非常嚴格執行的，本次北京的政策只不過(guò)是對其進(jìn)行了一番細化�！叭绻�上海也執行的話(huà)，無(wú)非就是再次強化。 ”季寶紅坦言道。

　　而對于執行的影響，季寶紅表示，專(zhuān)款專(zhuān)用，使得開(kāi)發(fā)商資金的騰挪難度加大，以往開(kāi)發(fā)商有可能拿預售款去拍地，現在嚴控后，拿地受到制約�！艾F在開(kāi)發(fā)商就不能玩十個(gè)杯子，五個(gè)杯蓋的游戲了。 ”

　　也有分析人士指出，對于資金鏈較為緊張的部分滬上開(kāi)發(fā)商，如果執行預售款專(zhuān)款專(zhuān)用，在無(wú)法大規模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金周轉速度。而眼下市場(chǎng)冷淡，預計許多“缺錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇降價(jià)出貨。未來(lái)可能會(huì )有一批這樣的項目被推向市場(chǎng)。記者 張駿斕