昨天，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。今年12月1日起，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。商品房預售資金應全部存入由銀行監管的專(zhuān)用賬戶(hù)，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

　　商品房預售資金是指，購房人按照商品房預售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。

　　市住建委日前與人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )北京監管局報經(jīng)市政府批準，出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。其目的是為了落實(shí)中央調控措施，加強北京市商品房預售資金的監督管理，完善商品房預售制度，防范市場(chǎng)風(fēng)險，保障購房人合法權益。

　　《辦法》明確規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)賬戶(hù)的原則，在監管銀行設立專(zhuān)用賬戶(hù)，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協(xié)議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并對其中用于項目工程建設的資金實(shí)行重點(diǎn)監管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

　　為了保證購房款進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)，在商品房預售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，必須在預售處公示這個(gè)專(zhuān)用賬戶(hù)，購房人則要將購房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。同時(shí)，區縣住房城鄉建設主管部門(mén)應當對商品房預售資金進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)情況進(jìn)行監督，并可對工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。

　　昨天，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志受市住建委委托，對該《辦法》進(jìn)行了詳細解讀。他認為在國務(wù)院兩次出臺的調控政策中都提出要對市場(chǎng)進(jìn)行監管。這個(gè)《辦法》的出臺，就是對此的回應和落實(shí)。他認為，該《辦法》將會(huì )長(cháng)期執行。

　　保障房預售資金也受監管。陳志說(shuō)，這意味著(zhù)目前預售監管僅限于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)預售還未被納入。

　　-市場(chǎng)影響

　　四季度降價(jià)可能增大

　　>>房?jì)r(jià)

　　“12月1日實(shí)施前，北京有可能出現一個(gè)供應潮�！标愔菊f(shuō)，按照北京的相關(guān)規定，申請預售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實(shí)施本《辦法》，只有一個(gè)月左右的時(shí)間。因此，不排除開(kāi)發(fā)企業(yè)“躲避”監管，而集中辦理預售許可，那么就有可能出現一個(gè)小的供應潮。

　　另外，他分析說(shuō)，預售資金被監管最大的好處就是能保證每一個(gè)開(kāi)發(fā)項目完工。否則，有的開(kāi)發(fā)商還未開(kāi)發(fā)完一個(gè)項目就拿預售款開(kāi)發(fā)另一個(gè)項目，一旦市場(chǎng)變冷，房屋銷(xiāo)售停滯，兩個(gè)項目都不能完工，就導致購房人得不到房產(chǎn)。即便能退回購房款，還是購房人受損失最大。

　　對于預售資金被監管的影響，陳志表示，《辦法》規定必須達到購房人可以辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，資金才能被全部放開(kāi)。為了能得到這部分資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極賣(mài)房，從而減少捂盤(pán)惜售的情況。而在市場(chǎng)處于觀(guān)望期的時(shí)候，開(kāi)發(fā)企業(yè)很有可能調整價(jià)格，今年四季度北京房?jì)r(jià)下降的可能越來(lái)越大。

　　中小企業(yè)可能會(huì )出局

　　>>開(kāi)發(fā)商

　　北京某大型國企負責人表示，此舉將規范北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

　　這位負責人表示，對他們來(lái)說(shuō)，部分預售款被監管后，對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企，肯定會(huì )影響他們的購地和繼續開(kāi)發(fā)。這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，達不到要求的就會(huì )自動(dòng)被淘汰。政府部門(mén)從而將能更集中地對剩下的房企進(jìn)行監督和管理。同時(shí)，購房人會(huì )更放心，因為他們能夠知道自己的預付款用在了哪里。

　　而對于市場(chǎng)的影響，另外一位開(kāi)發(fā)商代表認為，北京的市場(chǎng)很特別，外來(lái)需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預售資金被監管后，開(kāi)發(fā)周期和成本可能會(huì )變長(cháng)變大。對未來(lái)長(cháng)期房?jì)r(jià)的影響將是趨漲的，不過(guò)不會(huì )像2009年那樣瘋漲。

　　“鏈家地產(chǎn)”認為，《辦法》12月1日即將開(kāi)始實(shí)施，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較為固定，開(kāi)發(fā)商近期實(shí)現在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開(kāi)發(fā)商的預售款理應將在12月以后進(jìn)入暫時(shí)的凍結狀態(tài)。因此，面對11月北京供地的增速，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車(chē)。

　　由于以上市場(chǎng)動(dòng)向，開(kāi)發(fā)商在面臨資源大量入市、價(jià)格平抑契機的同時(shí)，又面臨著(zhù)資金緊張、調控深入、監管加速落實(shí)的挑戰，處境越發(fā)尷尬。開(kāi)發(fā)商行業(yè)內博弈加重。