10月26日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )出臺新規，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金，將實(shí)施“專(zhuān)款專(zhuān)用”。該舉措將加大開(kāi)發(fā)商面臨的資金鏈壓力，迫使其合理定價(jià)，盡快回籠資金，從而杜絕房產(chǎn)商“捂盤(pán)惜售”。不過(guò)，業(yè)內人士認為此舉并不能有效抑制高房?jì)r(jià)。

　　資金壓力半年后顯現

　　專(zhuān)項資金監管政策是過(guò)熱房產(chǎn)交易的“殺手锏”，政府希望一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)迅速回落的心情躍然紙上。

　　《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》)將于今年12月1日起正式施行。輿論將此視為北京市落實(shí)中央房地產(chǎn)調控政策的新舉措之一。

　　《暫行辦法》規定，商品房預售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，而是要求按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)專(zhuān)有賬戶(hù)，購房人應當將購房款直接存入專(zhuān)有賬戶(hù)。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應編制預售項目用款計劃。按照地下結構完成、結構封頂、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個(gè)環(huán)節設置資金使用節點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節點(diǎn)的用款額度。

　　很明顯，北京的政策將加大房地產(chǎn)商的資金壓力，以后想用預售款撬動(dòng)整個(gè)項目，或是用預售款投資另外的項目的行為將有所收斂。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹就表示，新監管辦法對開(kāi)發(fā)商的資金壓力有較大影響，將在半年后顯現。

　　值得注意的是，新辦法還規定，如果預售項目存在嚴重質(zhì)量等問(wèn)題時(shí)，所對應的專(zhuān)項賬戶(hù)將被凍結�！白銐虻馁Y金以及嚴格的監管可以保證住房的質(zhì)量和進(jìn)度，同時(shí)避免爛尾樓的出現”。有房地產(chǎn)協(xié)會(huì )人士接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，此措施意在保障購房者的利益，不僅如此，開(kāi)發(fā)商因此而減弱了資金流動(dòng)能力，間接迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)并減少“捂盤(pán)惜售”。

　　《暫行辦法》能否打壓高房?jì)r(jià)，仍待市場(chǎng)驗證。但“9·29新政”之后，調控效果已顯現。

　　中國指數研究院的最新研究報告顯示，在今年10月18日至24日的監測區間，35個(gè)城市中，20個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。

　　“目前的市場(chǎng)狀況非常復雜，夾雜了太多的博弈力量�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)業(yè)界人士認為，《暫行辦法》到底有沒(méi)有效果，還有待觀(guān)察�？傮w來(lái)說(shuō)，此舉有利于房?jì)r(jià)穩定。

　　潘石屹認為，監管辦法將對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生非常巨大的影響。從“辦法”對開(kāi)發(fā)商資金的壓力和監管的合理性來(lái)看，實(shí)際監管的力度已經(jīng)遠遠超出防范風(fēng)險所需的力度，開(kāi)發(fā)商資金很可能完全凍結在監管賬戶(hù)里。

　　而關(guān)于北京房?jì)r(jià)的影響，潘石屹的觀(guān)點(diǎn)是，今年開(kāi)發(fā)商平均負債率都比去年要高，房地產(chǎn)商的資金本身就很緊張，“監管辦法”實(shí)施后，一定會(huì )大大加重房地產(chǎn)資金的緊張。如果土地供應不足，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應量會(huì )大大減少，所以從“監管辦法”角度看，對抑制房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事。

　　另有資深房地產(chǎn)投資人士李意堅亦認為，“隨著(zhù)所謂的新政不新的情況出現，事實(shí)上對這個(gè)市場(chǎng)也基本上很難起到這個(gè)作用�！钡�是相對樂(lè )觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)也存在。易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(cháng)楊紅旭認為：“嚴厲的政策之下，樓市或調整半年�！彼�預計，接下來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續調整和降溫。本報記者 孫維晨　發(fā)自北京