此次調整后的房貸利率沒(méi)有達到近年較高的水平，讓貸款期限動(dòng)輒長(cháng)達30年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來(lái)影響購房者的預期，恐怕難有明顯的效果。房貸屬于中長(cháng)期貸款，購房者對貸款期內的利率變動(dòng)有一定的思想準備，不會(huì )對一兩次加息表現得過(guò)于敏感及恐慌。

　　-專(zhuān)欄 張煒

　　時(shí)隔近3年后，央行突然宣布加息。與以往不同，很多專(zhuān)家指出此次加息的初衷之一是針對樓市調控，甚至認為加息比限購政策更具調控威力。那么，加息是不是壓垮高房?jì)r(jià)的“最后一根稻草”呢？

　　加息增加貸款利息成本，對購房者的影響毋庸置疑。以首套房貸款100萬(wàn)元為例，加息前享受七五折利率為4.455%，若分30年償還來(lái)計算，等額本息還款法的每月還款額為5040元。加息后，七五折房貸利率升至4.605%，則每月需還款金額為5129元，增加了89元。相比之下，對于目前嚴格收緊的二套房貸會(huì )產(chǎn)生更大影響。在樓市調控之前，二套房貸可申請到7折優(yōu)惠利率，即5年期以上的貸款利率為4.158%，而加息后再按1.1倍執行，二套房貸的利率是6.754%，相當于增加六成以上的貸款成本。

　　可見(jiàn)，加息帶給普通購房者的壓力有限，對投資投機性購房者則是“雪上加霜”。假如同時(shí)有多套房貸需要償還，將影響到此類(lèi)購房者的資金鏈。調控政策的疊加效應，會(huì )導致大量房客選擇“售改租”。國內市場(chǎng)上的租賃回報率本來(lái)就偏低，調控帶動(dòng)租金收益下滑，會(huì )使得依靠房租更難以“養活”多套房的貸款。一旦利率多次上調，多套房持有者的資金鏈勢必告急，直接考驗其償還能力。

　　與此同時(shí)，加息對樓市的影響還表現在另一個(gè)層面。正如有的專(zhuān)家指出，此次中長(cháng)期存款利率的加息幅度大于短期存款，例如，一年期存款加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，而五年期存款加息0.6個(gè)百分點(diǎn)，這既是為了抑制通脹，也是出于回籠貨幣的考慮。流動(dòng)性收緊，對樓市也會(huì )構成一定影響，開(kāi)發(fā)商拿到優(yōu)惠貸款的難度更大了。而且，近日公布的9月份CPI增幅再創(chuàng )新高。年內不排除加息的可能，上調存款準備金率的可能性更大。

　　實(shí)際上，加息給高房?jì)r(jià)帶來(lái)的影響，更主要表現在心理層面。一方面，此次加息被不少人判斷為我國可能進(jìn)入一個(gè)加息周期，在負利率狀況下，小幅多次加息或許會(huì )像2007年那樣接踵而來(lái)。假如一次又一次加息，償付能力較弱的購房者受到的影響不可低估。另一方面，房?jì)r(jià)走勢的預期對購房者是一個(gè)決定性因素。2007年曾經(jīng)連續6次加息，但房?jì)r(jià)照漲不誤，購房者不相信儲蓄會(huì )跑贏(yíng)CPI，而是堅信越晚買(mǎi)房子越是追不上房?jì)r(jià)。假如未來(lái)幾年的房?jì)r(jià)上漲預期照舊，此次加息抑制房?jì)r(jià)的作用肯定有限。由于購房群體中存在剛性需求，且高端購房者的支付能力較強，致使貸款利率難以成為決定房?jì)r(jià)的關(guān)鍵因素，更難以指望房?jì)r(jià)像房地產(chǎn)股那樣在加息宣布后“應聲大跌”。

　　值得一提的是，2008年10月27日實(shí)施的房貸政策，把個(gè)人房貸優(yōu)惠利率從8.5折降至7折，使得目前的房貸利率處于近年的較低水平。雖然首套房貸已很難申請到7折優(yōu)惠利率，但七五折、八折還是能夠爭取到，較之前幾年的八五折利率仍有一定的優(yōu)惠。從近幾年的利率來(lái)看，2007年8月22日調整后的五年期貸款基準利率最高，達到7.56%。當時(shí)八五折優(yōu)惠利率是6.426%，較之目前七五折優(yōu)惠利率的4.605%高出一大截�，F在的八五折優(yōu)惠利率是5.219%，也比2007年8月的八五折優(yōu)惠利率低出不少。換言之，此次調整后的房貸利率沒(méi)有達到近年較高的水平，讓貸款期限動(dòng)輒長(cháng)達30年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來(lái)影響購房者的預期，恐怕難有明顯的效果。房貸屬于中長(cháng)期貸款，購房者對貸款期內的利率變動(dòng)有一定的思想準備，不會(huì )對一兩次加息表現得過(guò)于敏感及恐慌。

　　此次加息正逢樓市調控政策升級之際，導致市場(chǎng)特別敏感，也帶來(lái)更多的猜想。加息消息公布的次日，上證指數上漲0.07%，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過(guò)4%。然而，單靠加息來(lái)打壓房?jì)r(jià)會(huì )“傷及無(wú)辜”。最容易受到?jīng)_擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層，而此類(lèi)購房者又以購買(mǎi)首套房為主。因而，房貸政策納入樓市調控政策的組合拳中，應該體現在差別化信貸政策的嚴格執行上，而不是簡(jiǎn)單上調貸款基準利率。未來(lái)加息與否并非主要看房?jì)r(jià)走勢，而是取決于防通脹的需要。