在房地產(chǎn)遭遇最嚴厲調控的今年，據國家統計局統計，截至9月底，全國商品房銷(xiāo)售額比去年同期增長(cháng)了15.9%。如果未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)沒(méi)有新的變化，全國商品房銷(xiāo)售額將再創(chuàng )歷史新紀錄。

　　“今年銷(xiāo)售額300億元以上的企業(yè)，才有可能躋身前十名�！边@是9月初萬(wàn)科單月銷(xiāo)售額首次破百億元時(shí)，碧桂園的內部人士對今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

　　在1個(gè)月后，他的話(huà)就被房企的銷(xiāo)售數據所印證。中國指數研究院10月份發(fā)布的統計數據顯示，三季度末，萬(wàn)科、恒大、龍湖等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額超過(guò)了去年全年，創(chuàng )造了它們有史以來(lái)的最牛業(yè)績(jì)。

　　中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企的銷(xiāo)售額雖然沒(méi)有超過(guò)去年全年，但也已相距不遠，距離創(chuàng )造新的歷史紀錄只是時(shí)間問(wèn)題。根據該機構的統計，不算綠地和萬(wàn)達，全國商品房銷(xiāo)售額超過(guò)300億元的房企已經(jīng)達到了5家。

　　國家統計局的數據顯示，獲得銷(xiāo)售額大幅增加的并不只是上述行業(yè)內的龍頭企業(yè)。在今年前三季度，全國商品房銷(xiāo)售額整體比歷史最高的2009年同期還要高出15.9%。

　　為什么面對最嚴厲的房地產(chǎn)調控，開(kāi)發(fā)商反而獲得了最牛業(yè)績(jì)？宏觀(guān)調控的效果究竟如何？開(kāi)發(fā)商獲得史上最牛業(yè)績(jì)的真正原因又是什么？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此進(jìn)行了調查。

　　主要城市受新政影響明顯

　　中國指數研究院的調查顯示，在4月樓市新政出臺的最初幾個(gè)月時(shí)間到10月份前，主要城市的樓市受到了明顯影響，“多數城市我們比較了一下，成交量都低于新政前和去年同期。其中一些重點(diǎn)城市我們算了一下，像深圳、杭州、南京幾個(gè)城市成交量相對2009年同期降幅超過(guò)50%�！�

　　中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜在中國指數研究院舉辦的最新中國房地產(chǎn)政策效果評估報告會(huì )上，對政策實(shí)施后的效果進(jìn)行了介紹。她表示，雖然7月份以后樓市成交量的確有所回升，但主要城市的成交量都明顯低于去年同期，而且成交量放大的主要原因是供應量增加。

　　國家統計局公布的1~9月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額也顯示了上述趨勢，如上海前9月的銷(xiāo)售面積下降了39.3%，銷(xiāo)售額下降了25.2%；北京的銷(xiāo)售面積下降了37.3%，銷(xiāo)售額下降了7.4%，廣東的銷(xiāo)售面積相對去年也有所下降。對于很多大城市來(lái)說(shuō)，今年商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額低于去年已成為定局。

　　不僅是新建商品房，二手房市場(chǎng)受影響也頗為巨大。前三季度多數城市累計增加量相對于去年也是下降的，例如上海、南京、杭州的降幅都在40%左右，天津、北京、成都則下滑了20%~30%。

　　因價(jià)格調整靈活?

　　既然如此多的主要城市今年前9月商品房銷(xiāo)售額較去年同期明顯下降，為何仍有多家房企的銷(xiāo)售額超過(guò)或者接近歷史最佳業(yè)績(jì)？

　　黃瑜說(shuō)，萬(wàn)科等房企的品牌優(yōu)勢和適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品，使它們在整體大勢受到調控影響的今年依然取得好業(yè)績(jì)，其中的最大“功臣”當屬面向剛性需求的小戶(hù)型產(chǎn)品。例如，北京的萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館、金地仰山等，9月北京和杭州前四位項目成交套數占全市比重達30%，前十名占比更是超過(guò)50%。小戶(hù)型、定價(jià)合理，面向剛性需求是這些產(chǎn)品的共同特點(diǎn)。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰對外表示，萬(wàn)科的小戶(hù)型是萬(wàn)科創(chuàng )造銷(xiāo)售額單月百億紀錄的主要“功臣”。據透露，目前萬(wàn)科的產(chǎn)品之中近60%為90平方米以下,近90%為144平方米以下,這些普通住房主要面向自住購房者，受行業(yè)波動(dòng)影響小。

　　除此以外，在市場(chǎng)調整時(shí)率先調整定價(jià)也是品牌房企的“招牌招數”。

　　但光靠合理定價(jià)，以及針對剛性需求并不是根本原因——全國前十名開(kāi)發(fā)商中，主要以小戶(hù)型產(chǎn)品滿(mǎn)足剛性需求也只有萬(wàn)科、保利、綠地等少數房企，這背后還有沒(méi)有其他因素？

　　因部分區域政策未執行？

　　中原地產(chǎn)研究院研究經(jīng)理劉淵表示真正令房企受益的是均衡布局。

　　中國房地產(chǎn)測評中心曾在今年7月份根據各家房地產(chǎn)公司的上半年業(yè)績(jì)作出總結，認為那些在二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市提前布局的全國性房企受調控影響最小，特別是中西部和華北地區今年的銷(xiāo)售額增長(cháng)很快。

　　中海地產(chǎn)的8月、9月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)顯示，銷(xiāo)售額增長(cháng)最快的是環(huán)渤海區域，其他品牌房企的報告也顯示，西南、華北、東北等區域市場(chǎng)今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)很快，很多大公司能在今年前三季度取得大幅度的業(yè)績(jì)增長(cháng)和這些城市的銷(xiāo)售額增長(cháng)有關(guān)。

　　劉淵說(shuō)，今年二三線(xiàn)城市的樓市開(kāi)始崛起，剛性購房需求開(kāi)始釋放，使得很多大品牌房企能在一線(xiàn)城市受調控的情況下受益。

　　按照劉淵的說(shuō)法，平衡布局是部分房企能在嚴厲調控下刷新歷史紀錄的原因。但是，另一些業(yè)內人士卻透露，4月樓市新政以后，各地執行政策的不同，令部分一二線(xiàn)城市成交大幅縮水的同時(shí)，其周邊的中小城市依然可以有比較高的成交量增幅。

　　“8月份的時(shí)候，就是外地人要貸款購買(mǎi)第三套房，也不是不可以商量�！币患移放崎_(kāi)發(fā)商駐昆山的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理透露說(shuō)，與嚴格執行第三套房禁止貸款的上海等一線(xiàn)城市相比，周邊的昆山、太倉等城市的貸款政策要“松”一些，不少在大城市被拒貸的購房者，依然可以在中小城市買(mǎi)房。

　　國家統計局的數據也說(shuō)明了這一點(diǎn)，盡管京滬等主要城市今年前9月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較去年均有較大幅度下滑，但就全國整體而言，前9月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額則分別同比上漲了8.2%和15.9%。

　　中原地產(chǎn)研究院分析師張海清說(shuō)，在一線(xiàn)城市普遍限制二套房貸、禁止三套房貸和外地人貸款買(mǎi)房時(shí)，其他中小城市卻仍然有機會(huì )打擦邊球，成交量在那些城市沒(méi)有太大的影響。