今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五個(gè)地方，已經(jīng)完成了對商品房預售款監管的明確規定。預售金要監管，開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)款專(zhuān)用，這就等于是加了一個(gè)保險，防止開(kāi)發(fā)商拖延，避免延期交房了�，F在大家都希望，監管預售金會(huì )勒緊開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子，最近限制開(kāi)發(fā)商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房?jì)r(jià)降一降。

　　預售款監管是否管用？真的能抓住房地產(chǎn)商的命脈嗎？

　　山東省濟南市于早在2005年9月就出臺了《濟南市商品房預售款監管實(shí)施細則》，引入了擔保機制等，但制度表現出來(lái)的作用并不明顯。在近五年的時(shí)間里，濟南的房?jì)r(jià)已經(jīng)翻了一番。

　　其實(shí)，房?jì)r(jià)的高低是多種因素的結合體，牽涉到很多具體的因素。例如，宏觀(guān)調控、土地供應、當地消費水平等，預售款的監管起到的作用不大。房?jì)r(jià)主要是開(kāi)發(fā)商與購房者的博弈，雖然有政府政策影響，但是大批開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，加上較大的剛性需求，房?jì)r(jià)的升降趨勢并不明朗。

　　監管商品房預售款對于資金充裕的開(kāi)發(fā)商不會(huì )帶來(lái)太大影響，因為這些企業(yè)本身有更多的融資渠道，而資金相對單薄的企業(yè)，則在擴張速度上將受到限制。這樣會(huì )導致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)錢(qián)拿地，影響后續市場(chǎng)供給，甚至可能帶來(lái)未來(lái)房?jì)r(jià)的報復性上漲。

　　從另一個(gè)角度來(lái)看，預售款監管實(shí)質(zhì)上已經(jīng)對企業(yè)的內部管理進(jìn)行干涉了，這不符合現代市場(chǎng)經(jīng)濟管理規則。從根本上來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于市場(chǎng)制度不完善，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控不應該對企業(yè)的微觀(guān)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理，而應采取調整市場(chǎng)制度和制度執行力度的措施�！踔x逸楓 　　廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)/資深房地產(chǎn)專(zhuān)家