伴隨著(zhù)歷時(shí)184天的上海世博會(huì )降下帷幕，上海樓市也在二輪調控下逐步冷卻，總占地3.28 平方公里的世博園區的土地未來(lái)規劃成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，后世博時(shí)代，世博板塊將對上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響？筆者認為，和北京奧運會(huì )類(lèi)似，后世博時(shí)代上海樓市短期趨勢將很難改變，該板塊的重新規劃建設發(fā)揮影響力將在未來(lái)兩三年內逐步呈現。

　　自八年前啟動(dòng)世博會(huì )籌備以來(lái)，上海的城市基礎建設在世博會(huì )這一核心引擎拉動(dòng)下發(fā)生了翻天覆地的變化，超過(guò)4000億元的直接或間接的總投資在徹底地改變區域環(huán)境的情況下，也拉動(dòng)區域的地塊價(jià)值大幅提升，而這一改變八年來(lái)已經(jīng)基本呈現，目前世博周邊地價(jià)、房?jì)r(jià)都以處于歷史最高峰，其提升空間已很有限。但伴隨著(zhù)世博會(huì )的閉幕，板塊重新規劃建設的步伐就此啟動(dòng)，新一輪針對世博板塊的建設即將展開(kāi)，雖然本輪建設的規模和力度將遠遜于之前的八年，但投資的疊加效應對上海樓市的影響仍不容小視。

　　首先，短期內上海樓市勢必將同全國樓市一樣經(jīng)歷一個(gè)艱難的盤(pán)整期。一方面因為世博地塊從新規劃到進(jìn)入開(kāi)發(fā)這個(gè)時(shí)間會(huì )很長(cháng)，畢竟這是上海內、中環(huán)間絕版的巨幅地塊，很難在短期內形成有效的市場(chǎng)供應。另一方面，國際國內復雜的經(jīng)濟環(huán)境決定了管理層短期內必然會(huì )以經(jīng)濟的穩健增長(cháng)為第一要務(wù)，下大力氣降低通脹，確保經(jīng)濟的平穩運行，房地產(chǎn)行業(yè)必將在短期內受到持續調控，這個(gè)大原則不發(fā)生變化，市場(chǎng)短期趨勢將很難發(fā)生變化。只不過(guò)在微觀(guān)的區域市場(chǎng)內，可能會(huì )因為市場(chǎng)對未來(lái)板塊的長(cháng)期看好導致該板塊周邊項目高位盤(pán)整的幅度更小、時(shí)間更短、市場(chǎng)信心更加堅挺。

　　其次，中長(cháng)期而言，世博區域板塊的價(jià)值將被再度挖掘，加之優(yōu)越的區域先天條件：內中環(huán)間絕版大型居住板塊、上海最后的最靠近市中心區域的臨江板塊、世博前所未有的配套優(yōu)勢等等。該板塊必將成為未來(lái)上海豪宅的絕佳板塊。正是基于此，筆者堅信，上海的城市開(kāi)發(fā)管理部門(mén)必將審慎開(kāi)發(fā)該板塊，在時(shí)機成熟的情況下，少量多批的進(jìn)入市場(chǎng)將成為未來(lái)該區域土地供應的主要方式，而與此同時(shí)因為珍貴，區域開(kāi)發(fā)對于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求必然嚴格，該板塊必將成為我國高端房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的斗秀場(chǎng)。

　　此外，可以想見(jiàn)，總占地3.28 平方公里的一塊絕版成熟地塊進(jìn)入政府的土地儲備庫，勢必將為管理層調控上海高端市場(chǎng)提供更多的選擇，不管是心理的威懾作用還是地塊的投放市場(chǎng)都可能給上海的高端物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)更豐富的調控手段。而且，基于區域地塊絕佳的先天條件，該板塊土地市場(chǎng)未來(lái)可能成為上海土地市場(chǎng)真正的風(fēng)向標。文/新聚仁機構董事長(cháng) 李嘉政(本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)）