近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陸續正式出臺了《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金，且商品房預售資金應全部存入由銀行監管的專(zhuān)用賬戶(hù)，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。此政策預計將于12月初全面執行。昨日，記者從大連市國土資源與房屋局獲悉：大連有關(guān)商品房預售資金監管制度的研究工作正在進(jìn)行，政策發(fā)布及執行時(shí)間都不會(huì )太遙遠。業(yè)內人士預計此舉或引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張而導致房?jì)r(jià)下降。

　　A 【政策解讀】

　　預售資金將由銀行專(zhuān)戶(hù)監管

　　根據新辦法規定，商品房預售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，應按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)專(zhuān)有賬戶(hù)，購房人應當將購房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應編制預售項目用款計劃，按照“地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記，并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件”等四個(gè)環(huán)節設置資金使用節點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節點(diǎn)的用款額度。如果開(kāi)發(fā)商違反了資金監管的相關(guān)規定，主管部門(mén)將暫停其在本市所有開(kāi)發(fā)項目的商品房預售，責令限期改正，并將其違法違規行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統。

　　具體的操作方法

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監管銀行簽訂預售款監管協(xié)議，確定監管賬戶(hù)，并由開(kāi)發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報送相應工程進(jìn)度清冊等資料；

　　2 預售款監管協(xié)議納入商品房預售許可的申請要件；

　　3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照預算工程進(jìn)度向監管銀行申請預先調用相應進(jìn)度預售款；

　　4 監管銀行結合工程監理單位出具的證明資料，在確定前一期工程已達到相應進(jìn)度后，撥付相應款項；

　　5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監管銀行向房產(chǎn)管理局按撥付期報送撥付款情況并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　執行時(shí)間表待定

　　“其實(shí)在上世紀90年代的時(shí)候，國家已經(jīng)出臺了有關(guān)預售款專(zhuān)款專(zhuān)用的政策，只可惜當時(shí)國家對這方面的監管并不嚴格，因此令這項規定有點(diǎn)流于形式。不過(guò)從目前情況看，中央調控樓市的決心比以往任何時(shí)候都要大，因此執行力相信會(huì )有所加強。但鑒于此前部分調控政策存在‘上有政策，下有對策’的跡象，因此關(guān)鍵仍然要看地方政府以及銀行的多方面配合才能確定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，對此銀行界人士也表示，對于在預售款專(zhuān)款專(zhuān)用的監管上，目前可能存在著(zhù)執行上的難題�！霸诂F有的商品房預售制度下，預售款的成交方式屬于開(kāi)發(fā)商與購房客戶(hù)之間的事，銀行其實(shí)是很難去有效監管的，這需要更多細節上的標準制定，不然單靠開(kāi)發(fā)商主動(dòng)將預售款繳入到專(zhuān)款賬戶(hù)，將是一件相當難實(shí)現的事情。 ”

　　此外，據記者了解，目前有城市已在“監管”環(huán)節上，將直接升級至賬戶(hù)由政府“托管”，樓盤(pán)預售款將由當地房產(chǎn)局在銀行開(kāi)設的指定賬戶(hù)進(jìn)行“托管”，而開(kāi)發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)的審批，資金將只能用于指定樓盤(pán)的后期建設。