提要：新房市場(chǎng)的走勢，往往會(huì )逐漸傳導至二手房市場(chǎng)上。同樣在遭遇限貸、加息等多重嚴控需求政策的影響下，武漢二手房市場(chǎng)在10月平穩度過(guò)后，本月雖有少數搶搭公積金貸款“末班車(chē)”的購房者，但市場(chǎng)已開(kāi)始陸續降溫。

　　市場(chǎng)購買(mǎi)力開(kāi)始減弱

　　想買(mǎi)套成色不錯婚房的職員小劉，前段時(shí)間在瀏覽各個(gè)中介的房源。他介紹，10月中旬的房交會(huì )期間就看過(guò)房，也登記過(guò)需求，但一直沒(méi)有碰到合適的房子。小劉不明白，他已經(jīng)把目標從新房降到二手房了，為什么買(mǎi)房還這么難。如今，他都有放棄的打算了。

　　記者了解到，目前讓小劉這樣的剛性需求客戶(hù)買(mǎi)房難的主要原因是城區低總價(jià)的房源非常稀缺，次新房報價(jià)太高他們難以承受。漢口解放公園附近一家中介經(jīng)紀人告訴記者，他們在房交會(huì )期間的確收到了大量的購房需求，但合適的房源不多。以解放公園片區為例，成色較新的二手房總價(jià)不遜新房，中小面積的二手房在經(jīng)歷上半年的一輪成交熱潮后，已經(jīng)很稀缺。如今，這家門(mén)店已經(jīng)把尋找價(jià)位合適的二手房范圍擴大到了后湖和百步亭片區。

　　億房研究員王磊認為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)雖出現價(jià)格持續上漲，但部分剛性需求購房者購買(mǎi)力開(kāi)始減弱，表現為低總價(jià)可售房源稀缺且報價(jià)高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。不過(guò)，目前市中心新盤(pán)源供應稀缺，而市民在市區置業(yè)的需求仍然比較旺盛，這給了房主堅定的“挺價(jià)”信心，在短時(shí)間內中心城區二手房?jì)r(jià)格仍然會(huì )向上。只有當新房市場(chǎng)進(jìn)入冷清并傳導至二手房市場(chǎng)后，市場(chǎng)需求會(huì )逐步減弱。那時(shí)候一些愿意將房屋變現的房主會(huì )拋出手中的房子，價(jià)格也會(huì )有一定的下降空間，市場(chǎng)即會(huì )進(jìn)入盤(pán)整期。

　　成交量出現震蕩

　　新政出臺后的整個(gè)10月，武漢市二手住宅共成交了2912套，與9月相比減少了122套，跌幅為4.02%，平均每天成交量為94套。從成交區域來(lái)看，漢口中心區、武昌中心區和漢陽(yáng)中心區的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的45.54%。

　　進(jìn)入本月第2周，武漢市二手住宅共成交了603套，與11月第1周相比減少了18套，跌幅為2.9%。

　　盡管“金九”成色不足，但許多業(yè)主欲借傳統銷(xiāo)售季節高位出手，導致該市二手房掛牌量劇增，且報價(jià)大多提升了3%-5%，議價(jià)空間收窄。然而，在疑似回暖態(tài)勢下，改善型購房需求者、有實(shí)用投資需求者躍躍欲試。但購房需求被10月的武漢調控政策所壓制，成交量出現震蕩。如果房?jì)r(jià)再次出現明顯反彈，或有新的調控措施出臺，成交量會(huì )被壓制。

　　另外，“新五條”一出后，異地房貸受沖擊比較明顯。記者了解到，武漢二手房客戶(hù)至少流失兩成。目前，二手房市場(chǎng)尤其外來(lái)人口比較集中的地區，外地客戶(hù)購買(mǎi)欲望比較強。雖然4月份出臺了“國十條”，但各個(gè)銀行對省內購房客戶(hù)還是網(wǎng)開(kāi)一面的，甚至9月份省內購房客戶(hù)比例還有所提高。但“新五條”徹底封死了異地買(mǎi)房，上周出臺的公積金二套房貸收緊政策，雖導致二手房市場(chǎng)上一部分客戶(hù)搶著(zhù)成交，但市場(chǎng)成交增加不明顯，預計公積金政策“落地”后，四季度成交量受影響較大。

　　中介行業(yè)“進(jìn)出”頻繁

　　近段時(shí)間，來(lái)自深圳中介巨頭的中聯(lián)地產(chǎn)多個(gè)新店開(kāi)張，本土一些中介如中房網(wǎng)等機構也加快布點(diǎn)，雖然二手房市場(chǎng)降溫，但一些中介進(jìn)入市場(chǎng)搶食的步伐絲毫沒(méi)停。

　　對一些有實(shí)力的中介機構來(lái)說(shuō)，趁著(zhù)行情不好實(shí)現快速擴張是個(gè)不錯的想法，這個(gè)時(shí)候進(jìn)入房租、人員等成本較低；經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的新店磨合，可以在明年春天傳統旺季時(shí)搶得先機。一位中介機構負責人說(shuō)。

　　的確，二手房市場(chǎng)對中介機構而言還是個(gè)“富礦”。統計顯示，目前二手房經(jīng)過(guò)中介經(jīng)手的交易只占到67.24%，還有大量市場(chǎng)空間可為。而一些交易繞過(guò)中介的最主要原因，就是買(mǎi)賣(mài)雙方對中介的誠信不認同。

　　也有人士因此認為，目前正是中介機構整頓的好時(shí)機。武漢目前有2000多家中介門(mén)店，從業(yè)者兩三萬(wàn)人，但具有中介經(jīng)紀人資質(zhì)的不到10%。中介行業(yè)要想提高形象，更好地占有市場(chǎng)，必須盡快約束自己。日前，住建部相關(guān)官員透露，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》將于本周起進(jìn)行討論，這一守則將直接約束房產(chǎn)經(jīng)紀欺騙客戶(hù)；電話(huà)“轟炸”“業(yè)主，強行推銷(xiāo)；簽訂陰陽(yáng)合同，偷漏稅款；盤(pán)剝買(mǎi)賣(mài)雙方，違規賺差價(jià)……

　　辦法的出臺有望解決現在“只能管企業(yè)不能管人”的尷尬。

　　武漢中介行業(yè)協(xié)會(huì )相關(guān)人士認為，目前主管部門(mén)對中介行業(yè)并沒(méi)有強制的管理手段，導致市場(chǎng)中大量不具備從業(yè)資格的中介機構存在，必須要有房地產(chǎn)中介機構資質(zhì)審查程序的統一和強制性規定，讓中介行業(yè)誠信度大大提高，才能促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。(記者 黃振琳)