研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運行，必須進(jìn)行供求分析。供給方面，通過(guò)觀(guān)察一定期限內的二手房可供套數、商品房施工面積、竣工面積、預售面積和空置面積這些指標，大體可得到商品房市場(chǎng)供給情況。需求方面，大多探討的是潛在需求，卻無(wú)較為明確的對應時(shí)期。雖然可用銷(xiāo)售面積來(lái)觀(guān)察需求情況，但也屬于事后分析，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預測幫助不大。所謂剛性需求，是一個(gè)模糊的術(shù)語(yǔ)。只有在購買(mǎi)力支持下的需求對房?jì)r(jià)運行具有實(shí)質(zhì)意義。

　　房地產(chǎn)需求分析上的模糊性和內在缺陷，使得房?jì)r(jià)運行預期成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的一個(gè)重要參考指標�？傮w看，當前房?jì)r(jià)上漲預期仍然較為強烈，其重要的經(jīng)濟環(huán)境基礎則是流動(dòng)性過(guò)剩和城鎮化進(jìn)程的加快。從貨幣供應量看，2010年9月末M2余額69.64萬(wàn)億，相當于2000年末13.84萬(wàn)億的505%。從城鎮化進(jìn)程看，自工業(yè)化后，城鎮化已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟增長(cháng)極為重要的驅動(dòng)力。2003年以來(lái)，在耐用商品消費基本普及的情況下，住房和汽車(chē)消費成為城市居民消費的持續熱點(diǎn)。

　　9月29日，國家多個(gè)部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)調控措施，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。根據歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)調控政策出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有3-4個(gè)月的觀(guān)望和政策消化期。由于新近房地產(chǎn)調控政策較前期更為嚴厲，預計普通購房群體觀(guān)望情緒也較前期加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能會(huì )再度急劇萎縮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對政策仍有博弈，擔心“追漲殺跌”影響和違約糾紛，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在降價(jià)策略選擇上較為慎重。

　　需要引起關(guān)注的是，2009年房?jì)r(jià)快速上漲時(shí)期，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤，資金面總體充裕。2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下，2010年底前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現大規模資金困難情況的可能性較小，因此主動(dòng)降價(jià)以加快資金回收動(dòng)力不足。

　　此外，10月CPI再創(chuàng )新高，資源類(lèi)商品和農產(chǎn)品價(jià)格上漲此起彼伏，微觀(guān)經(jīng)濟主體通貨膨脹預期勢能繼續積聚，房?jì)r(jià)上漲的市場(chǎng)預期在根本上沒(méi)有變化，由此可以預測，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度博弈，年內熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能繼續維持“價(jià)滯量跌”態(tài)勢，房?jì)r(jià)出現明顯調整可能性較小。

　　因此，從抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲角度出發(fā)，需要引導房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預期，既要引導合理需求，又要增加有效供給。在城鎮化進(jìn)程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求仍將增長(cháng)，過(guò)度限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，在短期內雖可促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)，但降價(jià)同時(shí)，開(kāi)發(fā)商后續開(kāi)發(fā)意愿不足，又會(huì )造成市場(chǎng)新的供求失衡，催生新一輪的漲價(jià)狂潮。政府公共財政不應保證“居者有其屋”，但要確�！熬诱哂衅渌�”，在推進(jìn)保障性住房建設同時(shí)，擴大公共租賃房建設規模，在財力許可范圍內適當增加公共租賃房租金補貼，主要通過(guò)租賃方式滿(mǎn)足絕大多數中低收入群體住房需求，以盡快形成“商品房有市場(chǎng)、公共租賃房有保障”的住房供應體系。項銀濤