昨日，夕陽(yáng)下的車(chē)公廟片區的眾多商務(wù)公寓樓成為一道靚麗的城市風(fēng)景。這里是深圳企業(yè)較為集中的地段之一。

　　一周以來(lái)，記者從市場(chǎng)了解到，在限貸限購的雙重壓力下，深圳樓市近期成交結構出現變化：從以往中等戶(hù)型為成交主力的“紡錘型”成交結構，演變?yōu)橹械葢?hù)型滯銷(xiāo)，別墅和公寓熱銷(xiāo)，形成中間小、兩頭大的“啞鈴型”成交結構。

　　業(yè)內人士分析認為，這種“兩頭熱”現象是市場(chǎng)初現理性的表現，投資客已大量退場(chǎng)。

　　別墅和公寓雙雙走俏

　　“相對中等戶(hù)型遇冷，別墅和公寓熱賣(mài)，一大一小‘兩頭熱’，這在以前是難以看到的現象�！�11月14日，幾位與記者同行踩盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監表示，成交量較大的項目主要集中在龍崗和寶安區，且集中在幾個(gè)低價(jià)入市的新開(kāi)盤(pán)和價(jià)格降幅較大的低價(jià)盤(pán)。

　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現象：高端別墅成交較好，單價(jià)萬(wàn)元左右低價(jià)公寓也熱銷(xiāo)，而兩萬(wàn)元以上的中等戶(hù)型普通住宅的銷(xiāo)售則較為冷清。

　　11月8日～14日，在全市成交前十名中，公寓和別墅最為搶眼，成為上榜次數最多的住宅品種。10月最后一周(10月25日～31日)，樓盤(pán)成交冠軍居然是位于觀(guān)瀾的別墅項目和黃·觀(guān)湖園，一周賣(mài)49套。

　　公寓中，商務(wù)公寓也受到了市場(chǎng)青睞。根據《深圳市城市規劃標準與準則》關(guān)于“商業(yè)性辦公用地”的范圍解釋?zhuān)�商業(yè)性辦公用地包含商務(wù)公寓，商務(wù)公寓不在此次限購政策的調整范圍之內。世華地產(chǎn)商業(yè)部的地鋪反映，最近關(guān)注商務(wù)公寓物業(yè)的買(mǎi)家確實(shí)有增加，跟10月份相比，約增加了5%。卓越世紀中心、大中華國際金融中心、NEO企業(yè)大道等商務(wù)公寓的銷(xiāo)售要比寫(xiě)字樓辦公部分更貴，銷(xiāo)售也更快，而龍崗中心城商務(wù)樓盤(pán)珠江廣場(chǎng)計劃在11月底推售其100多套的商務(wù)公寓，預期定價(jià)擬高達2萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了樓盤(pán)本身的寫(xiě)字樓售價(jià)。

　　實(shí)力買(mǎi)房人“一步到位”

　　“不想再等了，我們各自準備了600多萬(wàn)元買(mǎi)別墅�！眱晌活H有實(shí)力的購房人告訴記者，他們經(jīng)過(guò)考察發(fā)現，高端豪宅價(jià)格回調并不明顯，而且自己又有這個(gè)居住需求。單單說(shuō)房產(chǎn)稅這塊，以后第二套房可能征稅，第一套買(mǎi)平面肯定不如買(mǎi)別墅，這樣可以一步到位，免得以后再換別墅，也免得被征收房產(chǎn)稅。

　　限購令下，購買(mǎi)改善型住房的需求開(kāi)始愈加謹慎，購房者在選擇買(mǎi)房時(shí)更是斟酌再三，而以別墅為代表的高端住宅眼下更受到眾多實(shí)力購房者的青睞。深圳某跨國公司高管王先生表示，“本來(lái)打算買(mǎi)套城市公寓作為過(guò)渡，等將來(lái)家庭人口多了，再買(mǎi)套聯(lián)排或者獨棟別墅，但是現在限購令出臺，我也正在考慮一步到位，把別墅置業(yè)計劃提前�！�

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監林蕾認為，全市均價(jià)不跌反升，主要是高價(jià)樓盤(pán)仍然保持著(zhù)一定量的成交，支撐起全市的整體價(jià)格。高價(jià)樓盤(pán)由于目標購買(mǎi)人群比較高端，資金較充裕，受到新政限貸、加息等的影響相對較小。此外，關(guān)外別墅的售價(jià)不高也是很多購房人選擇的理由。比如，觀(guān)湖園、御峰園雙拼別墅500萬(wàn)起，和后海高層豪宅的價(jià)格差不多，疊加別墅和聯(lián)排則更加便宜，套均價(jià)200萬(wàn)起。

　　投資客已大量退場(chǎng)

　　業(yè)內人士認為，“兩頭熱”現象是深圳樓市初顯理性的表現�！捌胀ㄗ≌�以?xún)r(jià)格為導向，想賣(mài)得好必須降價(jià)；別墅項目不完全以?xún)r(jià)格為導向，但需要市場(chǎng)明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶(hù)看到了入市的信心�！笔猩鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕表示。

　　中原地產(chǎn)最新統計數據指出，目前深圳二手房市場(chǎng)純投資比例不足5%，低于過(guò)去幾年正常市場(chǎng)的平均水平。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智指出，過(guò)去，剛性需求根本競爭不過(guò)炒家；如今在政策的限制下，純投資客少了很多，非理性上漲勢頭被壓住了，市場(chǎng)總算進(jìn)入較為理性、平穩的狀態(tài)。別墅和低價(jià)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)說(shuō)明投資客已大量退場(chǎng)。他表示，去年很多實(shí)力較弱的投資客炒房都被套牢，現在市場(chǎng)上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶(hù)的剛性需求得以釋放。（陸劍偉）