引入民間資本

　　重慶的公租房建設，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開(kāi)表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應該由政府投資，國企承建�！�

　　重慶擁有龐大的國資后盾，政府下轄八大投資公司，國有資產(chǎn)超過(guò)萬(wàn)億，成為政府意圖的強力執行者。

　　而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統管統籌”是典型。

　　2010年下半年，南京市房管、國土、交通、城建等融資平臺共同出資10億元，成立了南京市保障房建設公司�！耙哉�府為主導，但我們同時(shí)選擇萬(wàn)科、中海、中冶等16家房地產(chǎn)知名企業(yè)，作為開(kāi)發(fā)合作伙伴�！蹦暇┦蟹扛霓k人士表示。

　　在此基礎之上，該公司與國開(kāi)行、建設銀行和交通銀行等陸續開(kāi)展金融合作，為公租房建設提供強力支撐。

　　自2009年始，南京市規劃了4大組團式保障房項目，其中保障性住房510萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)300億元�！耙�入民間資本，無(wú)疑加快了保障房建設步伐�！鄙鲜龇扛霓k人士表示。

　　政府資源與民間資本結合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對金融機構而言，后續的制度創(chuàng )新迫在眉睫。

　　建設銀行個(gè)人金融與信貸部總經(jīng)理楊紹萍對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長(cháng)期持有型物業(yè)，對公租房來(lái)講，亟需政策突破。但她的疑問(wèn)是，制度創(chuàng )新背后，公租房未來(lái)靠什么延長(cháng)貸款？“即使銀行有相應的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問(wèn)題是不夠的，需要市場(chǎng)更多參與�！�

　　“制度創(chuàng )新的要點(diǎn)是，怎么動(dòng)員我們的開(kāi)發(fā)商，把被動(dòng)變成主動(dòng)的行為，通過(guò)持有方式，讓企業(yè)也可以獲得穩定的收益�！睏罱B萍說(shuō)。

　　與此相對應的是，許多城市的土地出讓中，經(jīng)濟適用房與限價(jià)房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設主體仍未明確。多家開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受《財經(jīng)國家周刊》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，均對保障房建設表現出濃厚興趣。但對保障房的持有及后續管理，仍存疑慮。

　　碧桂園總裁莫斌提出一個(gè)設想，與國土部和銀監會(huì )聯(lián)手，做一個(gè)可容納30萬(wàn)人的保障房小鎮�！翱纯煞裾业揭粋�(gè)可行的模式�！�

　　“未來(lái)20年內，國家累計要投入15萬(wàn)億元來(lái)建保障房�！比f(wàn)科首席研究員譚華杰對《財經(jīng)國家周刊》表示，未來(lái)中國保障房有望達到市場(chǎng)的50%。

　　萬(wàn)科涉足保障房的時(shí)間已經(jīng)不短，但譚華杰的擔憂(yōu)“第一是分配問(wèn)題，第二是退出問(wèn)題”，“歸根結底，它到底能不能成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)”。

　　在保障房領(lǐng)域，綠地集團迄今總投資額已達百億之巨，但“現在只做兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)濟適用房，一個(gè)是城市危房改造”。綠地董事長(cháng)張玉良對《財經(jīng)國家周刊》記者說(shuō)，綠地在公租房領(lǐng)域只能小心探索�！艾F在是5%的回報率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補貼才能運作。金融創(chuàng )新，重點(diǎn)要放在公租房�！�

　　此輪調控的一個(gè)結果是，保障房建設被前所未有地重視起來(lái)，政府與企業(yè)正在嘗試達成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識。

　　金融創(chuàng )新沖動(dòng)

　　政府與企業(yè)，無(wú)論誰(shuí)來(lái)主導保障房，金融創(chuàng )新都已成為首要任務(wù)。

　　在種種融資嘗試中，REITs(房地產(chǎn)信托基金)的推進(jìn)工作最為迅速。證監會(huì )基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監會(huì )現在也在積極推進(jìn)，具體要看它能否推動(dòng)我們的保障房建設�！�

　　證監會(huì )基金監管部的一位人士也對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“基本的法規和方案都已經(jīng)有了。但是因為這個(gè)事確實(shí)非常敏感，需要結合實(shí)際的市場(chǎng)情況找時(shí)機�！�

　　此種融資方式在海外市場(chǎng)已很成熟，主要針對商業(yè)物業(yè)。而它在國內廣受關(guān)注的原因是，廉租房將作為這一產(chǎn)品的核心打包出售。

　　“最早是按照國際適用的一些業(yè)態(tài)(商業(yè)地產(chǎn))來(lái)做的。一直都在準備，但調控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求�！眳⑴cREITs試點(diǎn)的人士透露。

　　種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產(chǎn)品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均對《財經(jīng)國家周刊》記者肯定此種預測�！按蛩阌�1萬(wàn)套保障房做成REITs產(chǎn)品，全部為廉租房�！�

　　業(yè)界對REITs的期盼由來(lái)已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監會(huì )基金監管部人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng )新，除了市場(chǎng)化風(fēng)險以外，還有一個(gè)就是要看政策風(fēng)險。在目前情況下，地產(chǎn)行業(yè)還處于宏觀(guān)調控周期內，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟�！�