2010年，樓市的主基調就是調控，但是作為老百姓似乎有些看不明白了，怎么總是在調，但是房?jì)r(jià)依然不見(jiàn)降，不少城市房?jì)r(jià)反而越調越漲，甚至于有人稱(chēng)之為“空調”。28日，國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在濰坊接受了本報專(zhuān)訪(fǎng)，對調控政策進(jìn)行了詳細解讀。

　　記者：秦主任您好，歡迎您來(lái)到濰坊。我注意到您在近期的“2010年中國地產(chǎn)年會(huì )”上提到，通脹預期強化的背景下，房?jì)r(jià)下跌不大可能。那么國家出臺調控政策真的像坊間說(shuō)的是“空調”嗎？

　　秦虹：調控不能從短期來(lái)看，從目前的調控來(lái)看，很重要的一個(gè)成果就是供應量增加，特別是土地供應量是往年的三倍。預計在明后年隨著(zhù)供應量的增加，供求關(guān)系會(huì )得到緩解，房?jì)r(jià)穩定是可期待的。

　　記者：最近幾年，國家連續出臺調控政策，為什么房?jì)r(jià)似乎沒(méi)有受到大的影響？

　　秦虹：從2004年至2010年間，國家共有三輪調控，而這三次調控的目的是不一樣的。第一輪調控的時(shí)間是在2004年，當時(shí)的背景是經(jīng)濟過(guò)熱。在居民收入提高的同事，也暴露出些問(wèn)題，資源環(huán)境壓力過(guò)大，固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快。固定資產(chǎn)投資率超過(guò)總投資額的30%就是經(jīng)濟過(guò)熱，而當時(shí)投資率高達40%。第二輪調控是在2008年，大背景是金融危機。老百姓都不買(mǎi)房，一年時(shí)間降息5次，利率水平跌至25年最低，而且7至8折的利率優(yōu)惠非常普遍，當時(shí)是購房成本最低的時(shí)期。銀行放寬信貸，房地產(chǎn)交易量穩步增長(cháng)，同時(shí)房?jì)r(jià)也被帶動(dòng)增長(cháng)。第三輪就是現在，全國一線(xiàn)城市地王頻現，房?jì)r(jià)飚升，房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，成為百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　前兩輪調控都不是針對房?jì)r(jià)，而今年的調控針對性很強，就是平抑房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。第一輪是為了防止經(jīng)濟過(guò)熱，通過(guò)“緊銀根”、“緊地根”的方式，控錢(qián)、控地，當年甚至停了半年土地審批。當時(shí)出臺的政策有“國六條”，還有“90/70政策”，就是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)90平方米戶(hù)型必須占到70%。第二輪調控，金融危機背景下主要是通過(guò)金融政策實(shí)現的，2009年一年銀行放貸9.5萬(wàn)億，理財產(chǎn)品2萬(wàn)億。成交量上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)攀升，銷(xiāo)售面積與上一年相比增長(cháng)高達44%。同時(shí)也帶動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲，因供求關(guān)系更加嚴峻，房?jì)r(jià)上漲不可避免。

　　三次調控房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯受到影響的另一個(gè)原因就是需求量的增加，從2004年到現在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1：1，也就是說(shuō)建一套房子賣(mài)一套房子；2005年，供求比為1：1.2；2006年供求比為1：1.3；2007年，供求比為1：1.4；2008年，受金融危機影響，供求比回落至1：1.2；2009年，供求比達到1：1.5，就是建一套房子，預賣(mài)了1.5套，完全成了賣(mài)方市場(chǎng)。這就是百姓沒(méi)有明顯感覺(jué)到調控對房?jì)r(jià)起作用的主要原因。

　　記者：濰坊有個(gè)很明顯的特點(diǎn)就是縣域經(jīng)濟比較強，部分區縣的房?jì)r(jià)和市區房?jì)r(jià)不相上下，這樣的房地產(chǎn)結構模式您怎么看？

　　秦虹：一個(gè)城市的發(fā)展一定不能忽視集聚化，就像一個(gè)拳頭一樣，握在一起才有力量，如果攤開(kāi)了，就沒(méi)有力量了。同時(shí)城市要有預留規劃，不能一下子發(fā)展到頭了。如果少了中心城區的引導作用，則需要很長(cháng)的時(shí)間去消化；反過(guò)來(lái)，在中心城區的帶動(dòng)下，發(fā)展就容易得多，也更快。