中央政府的調控政策與地方政府的控制房?jì)r(jià)的作為，正在經(jīng)歷著(zhù)百姓對房?jì)r(jià)能否控制住的探問(wèn)，我們的調控政策有效嗎？如果百姓對我們的調控信心不足，房?jì)r(jià)上漲導致越晚買(mǎi)房者越買(mǎi)不起，提前買(mǎi)房的需求就會(huì )加倍增加，房?jì)r(jià)平衡的壓力就更大；另一方面，窮人因買(mǎi)房更晚，承擔住房?jì)r(jià)格更高，也將因住房問(wèn)題陷入“窮人因房致窮”困境，這將和我們的公共政策背道而馳。
調控政策下房?jì)r(jià)依舊上行的信號，顯示了居住型需求仍然大于有效供應能力，需要公共政策加大住房必需品的有效供應。經(jīng)濟適用房、廉租房建設的政策從總量上看必然會(huì )增大住房供應量，有助于需求與供應的平衡，尤其是對低收入者住房需求的滿(mǎn)足，其供應的能力尤為重要，就低收入者居住需求的長(cháng)期存在而言，經(jīng)濟適用房與廉租房的供應應該是很長(cháng)一個(gè)時(shí)期，可能是至少幾十年內都要保障供給的，這方面的公共政策就不僅是任務(wù)型的，更是戰略實(shí)施型的，即有公共資源的長(cháng)期保障。
筆者以為，要做好保障性住房的供應，尚須做好以下幾方面工作：
(1)政策上加大商品房有效供應。商品房供應相對需求的不足，對商品房?jì)r(jià)上揚是直接的動(dòng)因，而商品房?jì)r(jià)的上升又使許多消費者的需求不得以下移到經(jīng)濟適用房，加大了經(jīng)濟適用房的供應壓力，需求的逐次擠壓，又使部分經(jīng)濟適用房的需求者成為廉租房的需求者，由此，凡有利于商品房有效供應的政策與辦法都是符合公共利益的，簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)調控理解成打壓商品房?jì)r(jià)格，不僅有違價(jià)格由供需決定的經(jīng)濟規律，而且對于社會(huì )的全部消費者而言也不是好事。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能實(shí)現商品房與社會(huì )需求相適應的供應，為此，地方政府應保障商品房生產(chǎn)所需的土地、金融等資源的市場(chǎng)供應。
(2)成立保障性住房供應的政府管理機構。從低收入者的甄別、公共資源投入的監管，都不是簡(jiǎn)單的“搖號賣(mài)房子”所能涵蓋的，事實(shí)上其中大量的社會(huì )公正的主持、公共資源的管理，都需要政府有一個(gè)常設的機構在一個(gè)不斷優(yōu)化的政策框架下去執行，并負起對公眾盡職的職責。
(3)完善經(jīng)濟適用房的配套政策，平衡好政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟適用房消費者的利益。經(jīng)濟適用房的本意是政府用“少取”的辦法，降低經(jīng)濟適用房的成本，使其消費者以相對較低的價(jià)格獲得住房。如何設計好所投入的公共資源在未來(lái)變現時(shí)回到公共財政，是遏制投資型需求進(jìn)入經(jīng)濟適用房的利益基礎，也符合公共政策中的公平正義，并不能因為經(jīng)濟適用房消費者是“搖號”選擇而來(lái)，未來(lái)的房屋出讓或租賃中就可以占用建設中公共財政的投入。
(4)推動(dòng)廉租房、經(jīng)濟適用房建設中的投融資體制改革。在當前公共財力并不寬裕，醫藥衛生、教育、社保等諸多方面的公共需求都在上升的背景下，選擇保障性住房中的公共財政加大投入，必然帶來(lái)其他方面公共選擇的階段性弱化。因此，保障性住房供應必須進(jìn)行投融資改革，構建投融資杠桿，吸引更多社會(huì )資本。
公共財政外的公共資產(chǎn)監管運營(yíng)框架也應 建立。地方政府架構中，公共財政有財政局負責，國有資產(chǎn)有國資委負責，而在保障性住房的巨量公共財政歷年的累積投入中，其國有的原始財政資金或資源投入，在貨幣化為房產(chǎn)性資產(chǎn)后，權屬關(guān)系不應當改變，任何的贈予或流失的行為都不符合公共資源分配與回收的公平與正義，應該有一個(gè)機構行使所有權名下的投入與回收職權，并形成公共財政對保障性住房投入下的公共資產(chǎn)運營(yíng)監管框架，不僅要對公共財政投入形成的保障性住房資產(chǎn)或其中部分國有投入資產(chǎn)負責，而且要對公共財政投入的附屬權益，例如廉租房開(kāi)發(fā)中的商業(yè)性設施的權益進(jìn)行管理與回收。(周立 作者為清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授)
