國務(wù)院參事任玉嶺有關(guān)經(jīng)適房的演講引發(fā)了業(yè)內一場(chǎng)論戰，對其觀(guān)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商反對，購房者支持，學(xué)者也各執一詞——
任玉嶺參事大概沒(méi)有想到，4月份他在清華大學(xué)做的一次演講，會(huì )在房地產(chǎn)業(yè)內產(chǎn)生如此大的爭議。
在這一主要觀(guān)點(diǎn)被媒體概括為“為八成居民提供經(jīng)濟適用房”的演講中，任玉嶺強調：通過(guò)土地的供應量對三類(lèi)住房進(jìn)行控制，30%劃給商品房，70%劃給經(jīng)濟適用房，其中，后者中的30%建80平方米以下小戶(hù)型，用做廉租房；對于商品房的管理則可以完全放開(kāi)。
此論一出，馬上有反對者稱(chēng)其“不切實(shí)際，也根本不可能”，甚至有專(zhuān)家認為，此舉是對1998年以來(lái)房改的否定；更有支持者稱(chēng)其“實(shí)際上是在要開(kāi)發(fā)商集團的命”、“是真正實(shí)事求是，尊重經(jīng)濟規律的”。
對這一讓很多人“嚇一跳”的觀(guān)點(diǎn)的爭論，其深度和廣度仍在不斷的擴展，而爭論雙方的陣營(yíng)，也在曠日持久的對峙中愈發(fā)清晰。
反對者：任玉嶺不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)
在采訪(fǎng)中記者發(fā)現，許多房地產(chǎn)業(yè)內人士對任玉嶺的觀(guān)點(diǎn)很不認同，認為他作為“圈外專(zhuān)家”，說(shuō)的是“外行話(huà)”，在實(shí)際操作中根本行不通。
“任玉嶺和我很熟，他不懂房地產(chǎn)，其觀(guān)點(diǎn)危害很大，不符合房改精神和經(jīng)濟規律�！币晃粯I(yè)內知名專(zhuān)家私下里對《中國經(jīng)濟周刊》記者說(shuō)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，今典集團董事長(cháng)張寶全則對記者表示，任玉嶺的觀(guān)點(diǎn)“不太切實(shí)際，也根本不可能”。
“怎么可以把經(jīng)濟適用房的比例提高那么大，我覺(jué)得不現實(shí)�！痹趶垖毴磥�(lái)，土地開(kāi)發(fā)成本很高，為八成居民提供經(jīng)適房建議，很難實(shí)施，等于是回到計劃經(jīng)濟時(shí)代了�！敖�(jīng)濟適用房能占到30%就已經(jīng)很不得了了�！睆垖毴f(shuō)。
一位房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者：如果70%—80%的土地供應都用來(lái)建經(jīng)濟適用房，那政府的財政收益將銳減，正常的市場(chǎng)機制將無(wú)法運行，而且建那么高比例的經(jīng)濟適用房，將只有20%左右的土地來(lái)開(kāi)發(fā)商品房，絕大部分房企也會(huì )因此而倒閉。
而在一些學(xué)者眼中，任玉嶺的這一觀(guān)點(diǎn)更是違背了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向。
“給八成居民提供經(jīng)濟適用房這種解決辦法不對，這樣做就又回到了政府包辦住房的老路子，容易既無(wú)效率又讓政府權力集中�！敝袊缈圃航鹑谒讘椚莶┦繉τ浾哒f(shuō)。
在易憲容看來(lái)，政府為給八成居民提供經(jīng)濟適用房是不可能的：一是財政上沒(méi)有那么大的能力，二是效率會(huì )很低，三是讓民眾選擇住房的余地會(huì )很有限，如果房子建得不好，很有可能在短時(shí)間變成建筑垃圾。
“自建房、單位建房等形式的經(jīng)濟適用房占到整個(gè)住宅供給量的70%—80%， 實(shí)際上意味著(zhù)中國1999年到2001年的公房改革失敗。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著(zhù)中國住宅商品化的進(jìn)程將會(huì )停止�！痹诮张e辦的“2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，社科院金融所的副所長(cháng)、金融學(xué)家王國剛對記者說(shuō)。
任玉嶺：居民住房已過(guò)分市場(chǎng)化
“為老百姓謀福利的舉措一定會(huì )觸及房地產(chǎn)既得利益集團的‘市場(chǎng)勢力’甚至‘話(huà)語(yǔ)權’。因此任玉嶺的觀(guān)點(diǎn)被反對是必然的�！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海研究員對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
記者了解到，從1998年國家實(shí)行房改、停止福利分房后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房三種住房供應方式來(lái)分別對應高、中、低收入的人群。但近年來(lái)，針對經(jīng)濟適用房出現的一系列問(wèn)題，輿論出現了激烈的爭論，大多數人主張對經(jīng)濟適用房“進(jìn)行某種程度的限制”，甚至有人提出“取消經(jīng)濟適用房”。
“提議為八成居民提供經(jīng)濟適用房，就意味著(zhù)公房改革失��？這不見(jiàn)得�！�5月13日，記者撥通了全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺的電話(huà)，他在電話(huà)中對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“我提出上述觀(guān)點(diǎn)的初衷，就是覺(jué)得應該換一個(gè)思路，對整個(gè)城鎮居民住房建設體系進(jìn)行重新思考。房改是有很大成績(jì)的，但現在房?jì)r(jià)越來(lái)越高，這與住房過(guò)分強調市場(chǎng)化，忽視社會(huì )保障功能有關(guān)系。目前我正在銀川等幾個(gè)城市做有關(guān)的調研�！比斡駧X告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
在曹建�？磥�(lái)，如果這樣的觀(guān)點(diǎn)被中央采納，就意味著(zhù)長(cháng)期以來(lái)“土地市場(chǎng)化”和“住宅商品化”的改革方向必須作出一定調整：地方官員將不能賣(mài)地，也就不能借此創(chuàng )造“政績(jì)”升官發(fā)財；以開(kāi)發(fā)商為首的利益集團最害怕經(jīng)濟適用房的競爭，任玉嶺的主張實(shí)際上是在要開(kāi)發(fā)商集團的命——他們當然會(huì )全力抵制、反對了。
“尤其是一些打著(zhù)市場(chǎng)主義改革旗號的經(jīng)濟學(xué)家和其他領(lǐng)域的人，不能容忍對住房市場(chǎng)化改革取向的任何懷疑，他們不一定是既得利益集團的代言人，但由于教條地照搬西方經(jīng)濟學(xué)的一些原理，成了不折不扣的‘市場(chǎng)主義’者，他們是反對任玉嶺聲音最響的人�！辈芙êＵf(shuō)。
支持者：經(jīng)適房應拒絕開(kāi)發(fā)商
“為八成居民提供經(jīng)適房，會(huì )動(dòng)多少人的奶酪？如果那樣的話(huà)，開(kāi)發(fā)商難道喝西北風(fēng)去？！”“為八成居民提供經(jīng)適房最好不是水中花，鏡中月!”在網(wǎng)上，可以看到許多這樣充滿(mǎn)疑問(wèn)的網(wǎng)友留言。
“我們肯定擁護任玉嶺的主張，多數人也期盼著(zhù)能住上便宜的經(jīng)濟適用房，但我擔心的是，他的主張最后會(huì )不會(huì )在龐大的利益集團的勢力下夭折�！闭诖蛩阗彿康谋本┦忻駨埾壬鷮Α吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。
張先生一直想把握一個(gè)好的購房時(shí)機，買(mǎi)到理想的房子，因此對房地產(chǎn)業(yè)多有關(guān)注，在他眼里，這幾年來(lái)聽(tīng)多了專(zhuān)家的建議和爭論，但很多建議是曇花一現，很多爭論是亂吵一片，因此，“為八成居民提供經(jīng)適房”的提議恐怕也難逃不了了之的“命運”。
但中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海卻充滿(mǎn)信心。他的設想是，在經(jīng)濟適用房的建設開(kāi)發(fā)過(guò)程中取消開(kāi)發(fā)商�！斑@樣的房屋就是在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，每平方米的售價(jià)也決不會(huì )超過(guò) 2000 元�！彼麛嘌�。
“從這個(gè)意義上說(shuō)，用‘非市場(chǎng)化’的手段糾正 1998 年以來(lái)特別是 2003 年以來(lái)我國住房改革政策中的錯誤，通過(guò)給80%的城市居民提供經(jīng)濟適用房計劃的推進(jìn)，就能徹底解決我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的矛盾，真正做到‘居者有其屋’�！辈芙êΑ吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。
相對于曹建海的“樂(lè )觀(guān)”，建設部政策研究中心副主任王玨林依然出語(yǔ)謹慎：“為八成居民提供經(jīng)適房是否可行”這個(gè)問(wèn)題“不好說(shuō)”、“不便于直接回答”。
“因為每個(gè)城市的住房、經(jīng)濟情況不同，經(jīng)濟適用房在一個(gè)城市所占的幅度，不可能制定統一的比例�！蓖醌k林對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
在王玨林看來(lái)，現在國家非常重視改善和解決城鎮居民的住房問(wèn)題，已經(jīng)建立以廉租房、經(jīng)濟適用房為主，住房補貼、公積金住房政策性貸款為輔的保障體系。各個(gè)城市應當按照國家要求的住房保障政策加以落實(shí)，逐步解決相應的問(wèn)題。這樣的思路才比較切合實(shí)際。
而在今典集團董事長(cháng)張寶全這樣的企業(yè)老總看來(lái)，大力推出雙限房(指限價(jià)格、限面積的普通商品房)和經(jīng)濟適用房，才是政府平抑房?jì)r(jià)、保證多數人住房的“法寶”�！坝绕涫请p限房的比例要大于經(jīng)濟適用房，我認為這個(gè)比例不能超過(guò)三七開(kāi)，即雙限房占到七，經(jīng)濟適用房占到三�！睆垖毴珜Α吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。
學(xué)者論
“為八成居民提供經(jīng)適房”
中國社科院金融所研究員 易憲容：
“哪個(gè)大國的居民住房問(wèn)題是由政府解決？”
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題轉化為住房保障體系問(wèn)題，這是在轉移視線(xiàn)，把矛盾都指向政府�？纯词澜绺鲊�，有哪一個(gè)大的國家會(huì )把居民的住房都由政府的住房保障體系來(lái)解決的？在美國廉租屋比重只有3%—4%，加拿大也不會(huì )超過(guò)5%。絕大多數居民的住房基本上是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任 曹建海：
“不一定非得通過(guò)開(kāi)發(fā)商的掠奪才能稱(chēng)得上市場(chǎng)化”
我認為任玉嶺先生的建議是真正實(shí)事求是、尊重經(jīng)濟規律的。他是一個(gè)為絕大多數老百姓著(zhù)想的知識分子和國務(wù)院智囊，我對他表示崇高的敬意。
我認為新加坡的 80% 組屋(相當于國內的經(jīng)濟適用房)政策是住房政策成功的典范，而香港的高房?jì)r(jià)、高公屋率，是住房政策失敗的范例。新加坡的政策非常值得我們的城市政府進(jìn)行借鑒甚至仿效�？梢宰屨M織建房，然后賣(mài)給城市居民；或者由單位、公眾自發(fā)組織的住宅合作社作為房屋建設的組織者，由這個(gè)機構代表集資建房者與建筑施工企業(yè)簽訂建設合同，這屬于用市場(chǎng)化手段解決住房的基本手段，不一定非得通過(guò)開(kāi)發(fā)商的掠奪才能稱(chēng)得上市場(chǎng)化。
知名房地產(chǎn)投資專(zhuān)家 賈臥龍：
“經(jīng)濟適用房在市場(chǎng)中的比例不宜過(guò)大”
經(jīng)濟適用房作為一種微利的商品房是應該大力發(fā)展的。但是大量占有國家土地將會(huì )造成當地政府的財政銳減，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤可求時(shí)也會(huì )相繼退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不利。所以，經(jīng)濟適用房應控制在一個(gè)合理的范圍內，既不影響商品房的發(fā)展，又能解決部分中等收入家庭的住房問(wèn)題�？傊�，經(jīng)濟適用房在住房市場(chǎng)中的比例不宜過(guò)大。
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困難重重 經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準該如何制定？
按照現行的政策，在北京，目前只有同時(shí)具備三個(gè)條件才能購買(mǎi)經(jīng)濟適用房：一是具有北京市城鎮戶(hù)口；二是沒(méi)有住房或住房沒(méi)有達到標準；三是家庭年收入在6萬(wàn)元以下。在確定自己滿(mǎn)足這些條件之后，就可以申請購買(mǎi)經(jīng)濟適用房了。但一些業(yè)內人士坦言，這項制度實(shí)施以來(lái)效果并不理想。不可回避的現實(shí)是，幾乎所有的購房者都可以開(kāi)到“家庭年收入6萬(wàn)元以下”的證明，但其中不乏高收入者。這也成為了經(jīng)濟適用房遭受各界詬病的一個(gè)主要原因。
北京購經(jīng)濟適用房標準將變 怎么分才公平？
市建委有關(guān)負責人昨天向記者證實(shí)，今年內將肯定會(huì )對經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準進(jìn)行調整，但具體調整時(shí)間和調整后的標準目前還未公布。市建委有關(guān)負責人表示，今年北京市將出臺《北京市住房保障管理辦法》，其中就包括了對購買(mǎi)經(jīng)濟適用房家庭收入標準的調整以及申請、審核的辦法和措施。該負責人表示，規范和調整經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準等相關(guān)政策，是本市住房保障工作中很重要的一項任務(wù)。(牛建宏)
