面對全中國房?jì)r(jià)如雨后春筍般飛漲的現狀，那些備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解釋為把成本轉嫁到了土地招拍掛的制度上，但作為全國土地資源管理部門(mén)的國土資源部并不認可這一說(shuō)法。
當政府與開(kāi)發(fā)商就土地價(jià)格與房屋價(jià)格到底有多大的聯(lián)系爭執不休時(shí)，全國渴望買(mǎi)房的消費者并不會(huì )過(guò)多地考慮這個(gè)問(wèn)題。當國土部部長(cháng)以普通人的角度審視房?jì)r(jià)也感覺(jué)難以承受時(shí)，房?jì)r(jià)漲跌的是與非，似乎也值得更多的人多一些思考。
國土部部長(cháng)為什么買(mǎi)不起房
當人們還在爭論高房?jì)r(jià)和高地價(jià)誰(shuí)為因誰(shuí)為果的時(shí)候，全國各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在不斷飛漲著(zhù)。這樣的漲價(jià)幅度已經(jīng)到了讓國土資源部部長(cháng)都表示出了在北京買(mǎi)不起房的無(wú)奈。
作為掌管全國土地資源的部長(cháng)，是因為國家公務(wù)員身份的部長(cháng)每月的工資養不起北京的房子，還是因為北京的房子已經(jīng)超出大部分每月賺取固定工資收入人群的承受能力呢？
從北京6月份的最新統計數據來(lái)看，普通住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。而去年同期普通住宅的均價(jià)一般在8500元/平方米左右。
不光是買(mǎi)不起房子，而且很多購房者也不知道該在哪買(mǎi)。因為在城區內住宅價(jià)格已經(jīng)遠遠超出大多數人的承受范圍，而今后，城區內也已經(jīng)很難再覓到住宅用地。南四環(huán)至南五環(huán)之間，6月份開(kāi)盤(pán)項目中僅有三個(gè)項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)未過(guò)萬(wàn)元。遠郊區的房?jì)r(jià)也就勢持續上漲著(zhù)。
前天，北京市第三批兩限房開(kāi)始投標，建設用地面積6萬(wàn)平方米的豐臺區宋莊路38號地的競標價(jià)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商飆到6億元的價(jià)格。而其銷(xiāo)售限價(jià)為6200元。
地價(jià)和房?jì)r(jià)的上漲速度與大多數人工資單上的數字相比，完全不在一個(gè)區間之內。當房地產(chǎn)商們一邊“不好意思”地獲取利潤，一邊高喊地荒論埋怨政府土地供應不足。政府一邊強調其住宅用地的供應是在逐步加大，一邊卻不斷提高土地出讓金。
一會(huì )兒是房地產(chǎn)商自曝官商勾結內幕，一會(huì )兒又是開(kāi)發(fā)商囤積土地制造“地荒論”，房地產(chǎn)商“捂盤(pán)”惜售。在房?jì)r(jià)和地價(jià)的爭論下，普通老百姓同我們的國土部部長(cháng)一起患上“購房恐懼癥”。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
土地價(jià)格必然計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
現在的情況是，國土資源部鼓勵以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓土地，而且要求進(jìn)一步提高以這樣的方式出讓土地的比例。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競拍的方式獲得土地，他們可以理直氣壯地把這部分增加資金加入成本中�！� 鏈家市場(chǎng)總監金育松說(shuō)，土地價(jià)格逐漸提高，會(huì )促使土地開(kāi)發(fā)商的成本上升。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強也持有同樣的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本主要由兩部分組成，土地出讓金和建設成本�！巴恋貎r(jià)格上漲會(huì )導致房地產(chǎn)商整體開(kāi)發(fā)成本的上升，為了保證利潤開(kāi)發(fā)商一般會(huì )提升房屋價(jià)格�！�
現在的情況是近些年土地價(jià)格逐年攀高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛訴苦，土地價(jià)格的上升使其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的比例越來(lái)越高，甚至土地費用所占成本比例幾乎和建安成本持平。
這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商要么是維持房?jì)r(jià)降低自己利潤，要么是提高房?jì)r(jià)保證自己的利潤。大多數開(kāi)發(fā)商當然會(huì )毫不猶豫地選擇保證自己的利潤，因此土地價(jià)格必然會(huì )被開(kāi)發(fā)商計入成本之中。
一塊地價(jià)上升將抬高一個(gè)地區房?jì)r(jià)
“假如一塊土地的價(jià)格從100萬(wàn)漲到了150萬(wàn)，房地產(chǎn)商花在土地上的成本就提高了50%�！标悋鴱娪酶庇^(guān)的數據說(shuō)明土地價(jià)格能夠影響一塊樓板的房?jì)r(jià)。
而這樣還不僅僅會(huì )影響一塊房?jì)r(jià)，它的影響會(huì )更加廣泛，有可能擴大到一個(gè)地區。陳國強舉例解釋。
假如兩塊地相鄰，其中一塊地在一年前已經(jīng)被一個(gè)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)到手。相鄰地塊的價(jià)格已經(jīng)上漲，由于土地成本上升，該地塊的開(kāi)發(fā)商提高自己的房?jì)r(jià)。而前一塊土地的開(kāi)發(fā)商會(huì )參照這個(gè)更高的價(jià)格定價(jià)，可能會(huì )以同樣的價(jià)格出售。這樣土地價(jià)格對房?jì)r(jià)的影響便擴大了。
“當然，供求還是決定房?jì)r(jià)的主要因素�！苯鹩烧f(shuō)，房屋也是商品，在持續強勁的需求下，房?jì)r(jià)肯定是不斷上漲的。
陳國強也認為，土地供應量放大保證充足的房屋供應，是解決問(wèn)題的一個(gè)好辦法。同時(shí)，陳國強表示土地價(jià)格的上升與保護土地資源的關(guān)系不大。
土地成本激增已成房?jì)r(jià)上漲主因
今年上半年，國研中心宏觀(guān)部的一份報告指出，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)因。
報告中給出的數據稱(chēng)，2000年到2004年期間商品房銷(xiāo)售價(jià)格提高了30%，利潤與銷(xiāo)售費用等其他因素提高了30%，同時(shí)土地成本上漲了50%，而工程造價(jià)上漲對房?jì)r(jià)上漲影響的邊際效應則很小。同時(shí)，從近幾年我國住房的空置狀態(tài)來(lái)看，供求因素也并非房?jì)r(jià)猛漲的決定性因素。
在我國商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，土地成本所占比重為8%到13%之間，工程造價(jià)為62%到68%之間，土地、銷(xiāo)售費用及利稅等其他因素為32%到38%之間。2001年到2005年間，住宅土地交易價(jià)格指數上漲了49%，住宅價(jià)格也上漲了30%。
對于未來(lái)5年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報告預測，我國城鎮住宅建筑面積到2010年將會(huì )增加到200.89億平方米，2004年這一數字僅為131.2億平方米，“十一五”期間的年增長(cháng)率將為7.35%。此外，由于北京房地產(chǎn)投資的總量較大，占35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資總量的20%左右，預計“十一五”期間北京房地產(chǎn)投資平均增速將保持在25%左右。
地產(chǎn)商觀(guān)點(diǎn)
京城開(kāi)發(fā)商集體緘口土地成本
昨天上午，國土資源部方面表示將加大土地供應總量，以達到抑制京城房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的目的。然而，記者在下午的采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都對此觀(guān)點(diǎn)選擇避而不談。
一位開(kāi)發(fā)商委婉地告訴記者，“目前，作為北京開(kāi)發(fā)商，不太方便對政府觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行分析”。這似乎也印證了在今年初國內地產(chǎn)大亨潘石屹所說(shuō)的一句話(huà)，“房?jì)r(jià)是這幾年越來(lái)越受社會(huì )關(guān)注的話(huà)題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話(huà)題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見(jiàn)這樣的話(huà)題都避而不談，我也是如此”。
昨天上午，徐紹史在介紹國家土地督察制度實(shí)施進(jìn)展等方面時(shí)表示，2007年國土資源系統將加大房地產(chǎn)的土地供應。根據記者了解，今年1-5月份統計，住宅用地的土地供應量比去年同比增長(cháng)35.5%，普通商品房的土地供應總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。面對上述一組數據，徐紹史認為，“土地從供應最后轉化為住宅的提供上還有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，相信這些措施實(shí)施之后，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )平穩下來(lái)”。
然而，土地供需關(guān)系決定京城房?jì)r(jià)的觀(guān)點(diǎn)卻與京城各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法存在區別。
2007年7月6日，北京市華遠集團總裁任志強在其博客中暗示，城市房?jì)r(jià)爭創(chuàng )天價(jià)，與國有土地的招拍掛制度存在必然聯(lián)系。據資料顯示，北京2006年公開(kāi)出讓的土地86宗，總成交額271億元，比標的溢價(jià)了56億元，溢價(jià)了26%。這個(gè)土地價(jià)格的增幅遠遠大于了北京房?jì)r(jià)的增幅，平均土地價(jià)格約占房?jì)r(jià)的50%左右。即使按土地溢價(jià)增幅的50%計算，增幅也大于房?jì)r(jià)的增幅。
任志強認為：“土地是房?jì)r(jià)的先期信號，不管曾有多少土地是原有儲備或低成本土地，但只要有公開(kāi)的信號能讓這些原有的存量土地有進(jìn)行重置或交易的機會(huì )，那么這些經(jīng)重估的土地都會(huì )瞄準新的地價(jià)和預期房?jì)r(jià)而進(jìn)行調整�！�
但昨天下午記者對京城各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐一采訪(fǎng)中，多數開(kāi)發(fā)商表示，不方便對房?jì)r(jià)問(wèn)題做出解答。
一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)公司負責人認為，以目前北京城市土地供應現狀，政府選擇的土地供應多屬于京郊地區，市內土地供應量有限�！按罅康木┙纪恋毓⿷梢哉f(shuō)是無(wú)效放量，因為它只能滿(mǎn)足當地購房者，而不能滿(mǎn)足想在城市里買(mǎi)房的購房者的消費需求�！�
同時(shí)，上述負責人向記者透露，促使北京市房?jì)r(jià)上漲的因素還包括京城一些具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商有意暫停期房供應，而是等到房屋工程結束后，再根據市場(chǎng)預期提高房屋價(jià)格�！氨热缫惶灼诜靠梢再u(mài)到1.3萬(wàn)元/平方米，等幾個(gè)月后的現房?jì)r(jià)格就可以提高2000元/平方米�！�(任思強 謝秋爭 丁蕊)
