眼下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起了新一輪房?jì)r(jià)上漲，有一個(gè)問(wèn)題一直且繼續壓迫著(zhù)大多數中國老百姓：“你可不可以不買(mǎi)房子？”無(wú)奈之情也溢于言表。那么，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟出了什么問(wèn)題，會(huì )讓那么多人揪心？
其實(shí)，問(wèn)題的核心是房?jì)r(jià)漲得太快，老百姓的收入增長(cháng)趕不上房?jì)r(jià)上漲速度。買(mǎi)不起房子，這是目前大多數中國老百姓所面臨的一個(gè)實(shí)際生活難題。
為什么房?jì)r(jià)會(huì )持續上漲？為什么房地產(chǎn)調控的結果屢屢是“越調控，房?jì)r(jià)越高”？許多分析人士習慣于將中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現的一些主要問(wèn)題歸結為一個(gè)市場(chǎng)化問(wèn)題，即目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房?jì)r(jià)必然會(huì )持續上漲。
但是，筆者認為，這種認識是有失偏頗的。其實(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化只是一種表象，非市場(chǎng)化卻是它的一個(gè)核心本質(zhì)。
為什么這樣說(shuō)呢？因為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給資源是完全掌握在各級地方政府手中的，而且這種土地供給資源是相對壟斷的。相對壟斷賦予了各級地方政府的一種公權力(指廣義的政府行使的權利和權力)，各級地方政府自然會(huì )利用手中掌握的這一公權力來(lái)謀利(如追求GDP考核的政績(jì)目標)。這時(shí)，土地出讓收益成了地方政府收入的最重要來(lái)源，也為其創(chuàng )造政績(jì)提供了資金供給來(lái)源。有的地方政府為了獲得更多的土地出讓收益，甚至不惜挪用公共資金(如養老保險金)或讓銀行違規為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款購地。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也深知當前中國式的制度性缺陷，同樣會(huì )采取各種手段(包括賄賂、違規資金操作等)，甚至可以用“空手套白狼”或“以小博大”的方式從各級地方政府手中源源不斷地獲得土地資源。
這樣，相互之間形成的利益紐帶，促使各級地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商彼此“合謀”或“勾結”推升地價(jià)，導致了地價(jià)的“水漲船高”，地價(jià)不漲反倒是一個(gè)奇怪的現象。這直接或間接地導致了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給成本(包括交易成本、腐敗成本等)變得非常高昂，也突出了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給嚴重不足的市場(chǎng)問(wèn)題。
與此相比，中國房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)倒是更市場(chǎng)化的。實(shí)際上，目前大多數老百姓已被趕到了必須自己購買(mǎi)房子的籠子里。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從地方政府手中拍得的高地價(jià)土地，勢必會(huì )激勵他們造高價(jià)住房。同時(shí)，地方政府的不作為，讓中低收入群體的起碼住房需求遠遠難以得到滿(mǎn)足。也就是說(shuō)，地方政府并沒(méi)有將部分土地出讓收益用來(lái)改善本地區中低收入居民的住房條件，這種情況從目前各地經(jīng)濟適用房建設規模的增速較慢中可見(jiàn)一斑。這樣，就形成了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房結構與需求結構之間的極端不平衡。
另外，受目前投資渠道狹窄和人民幣持續小幅升值的雙重夾擊，難以預期和束縛的境內外資金蜂涌而入，而目前中國在監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流入和買(mǎi)賣(mài)環(huán)節等方面都缺乏強有力的管理能力。這不僅導致了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求，也導致了房?jì)r(jià)的快速上漲。
這表明，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給嚴重不足與需求相對過(guò)度，這一矛盾導致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了嚴重問(wèn)題。之所以會(huì )出現這個(gè)問(wèn)題，其根源在各級地方政府身上，這也是為何房地產(chǎn)調控屢屢“無(wú)功而返”的癥結所在。
有鑒于此，只有徹底杜絕地方政府濫用公權力，只有徹底切斷地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的利益紐帶關(guān)系，將本來(lái)屬于全體國民的土地資源用來(lái)最大限度地滿(mǎn)足大多數老百姓的起碼居住需求，才能真正解決中國式的房地產(chǎn)市場(chǎng)難題，并降低其對中國社會(huì )經(jīng)濟和諧發(fā)展的不利影響。
不過(guò)，從目前來(lái)看，我們離解決這一問(wèn)題的路還相當遙遠。因為，如果不徹底改變地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起“合謀”或“勾結”的現實(shí)局面，如果地方政府依然可以利用手中本屬于全體國民的土地資源為自己謀利，那么地價(jià)依然會(huì )漲，房?jì)r(jià)也依然會(huì )漲。
在這種市場(chǎng)背景下，你可不可以不買(mǎi)房子呢？答案顯然是明確的，你不可以不買(mǎi)房子，盡管這是大多數中國老百姓不得不面對的一個(gè)中國式難題。(樂(lè )嘉春)
