政府一直在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房屋價(jià)格反而以更猛烈的態(tài)勢上漲。原因何在？人們很自然地想到了房地產(chǎn)商，先是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商哄抬價(jià)格，現在又說(shuō)開(kāi)發(fā)商囤積土地。媒體報道說(shuō)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，更有一些開(kāi)發(fā)商在拿到土地后故意延遲開(kāi)發(fā)，人為囤積土地。
據說(shuō)，政府的宏觀(guān)調控政策就是這樣失靈的。
開(kāi)發(fā)商手里肯定握有一定量土地，就好像超市里肯定會(huì )囤積一定量商品一樣。這種做法有什么錯嗎？至少沒(méi)有人會(huì )怪罪超市囤積商品�；谏虡I(yè)邏輯，企業(yè)囤積一些原材料沒(méi)有什么錯，而開(kāi)發(fā)商不多不少，正好就是追求利潤的商業(yè)企業(yè)。
當然，有人會(huì )說(shuō)，開(kāi)發(fā)商囤積土地，使政府緩解房屋供不應求局面的措施歸于失靈，從而導致房屋價(jià)格持續上漲。貌似有理，但其實(shí)顛倒了其中的邏輯關(guān)系。
在一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)過(guò)程中，是價(jià)格決定成本，而不是生產(chǎn)成本決定價(jià)格。同樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，是房屋價(jià)格決定土地價(jià)格，而不是土地價(jià)格決定房屋價(jià)格。開(kāi)發(fā)商基于自己對消費者未來(lái)愿意接受的房屋價(jià)格的預期，而確定自己從政府手里購買(mǎi)土地的價(jià)格。假定消費者以開(kāi)發(fā)商所預期的價(jià)格購買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)商就實(shí)現了利潤。正常情況下，只有賣(mài)出房屋，開(kāi)發(fā)商才能賺錢(qián)。
但是，開(kāi)發(fā)商并不是房屋的最終需求者，而完全是一家通過(guò)開(kāi)發(fā)房屋獲取利益的商業(yè)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商的目的不是建造房屋，而是獲取利潤。在目前的制度下，開(kāi)發(fā)商同時(shí)具有土地經(jīng)營(yíng)者和房屋開(kāi)發(fā)者兩重角色，如果經(jīng)營(yíng)土地獲取的利潤等于或高于開(kāi)發(fā)房屋的利潤，開(kāi)發(fā)商就會(huì )更多地扮演土地經(jīng)營(yíng)者的角色，囤積土地就是其可選的一個(gè)策略。
此話(huà)怎講？地方政府幾乎從來(lái)沒(méi)有把土地出售給房屋的直接需求者——業(yè)主，而是出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商從政府處購買(mǎi)到土地，到其出售房屋給業(yè)主，這期間享有土地的建設使用權。由此權利所獲得的全部收益，當然也歸開(kāi)發(fā)商享有。這一收益有可能非常高，在某種條件下，土地價(jià)格上漲帶給開(kāi)發(fā)商的收益，大于或等于開(kāi)發(fā)房屋再出售所獲得的收益，這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商當然傾向于不去建造房屋，而是囤積土地。因為什么也不用干，就可以獲得一筆豐厚的利潤，那何必費事？
其實(shí)，這也正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的富豪生產(chǎn)速度最高的秘密。假如開(kāi)發(fā)商是由業(yè)主所雇傭的建筑商，那他們與其他制造業(yè)的利潤不應當有太大差距，眾所周知，現在建筑企業(yè)的利潤率在各個(gè)行業(yè)中似乎屬于相對較低的。即使給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加上整合房屋建造其他活動(dòng)的智力活動(dòng)的收益，也不應當高到現在的程度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前獲得的高額利潤在很大程度上來(lái)自于開(kāi)發(fā)房屋周期內土地升值的收益。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：開(kāi)發(fā)商獲得一塊土地，彼時(shí)的地價(jià)攤到每平方米房屋中是2000元，據此價(jià)格核算的房屋出售價(jià)格為5000元。但房屋開(kāi)發(fā)有一個(gè)周期，比如為三年。三年內建筑成本并無(wú)多大上漲，但周?chē)姆课輧r(jià)格已經(jīng)上漲到9000元，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商當然會(huì )按照9000元的價(jià)格而不會(huì )按照5000元的價(jià)格出售房屋。相對于當初的土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)商從每平方米土地上獲得了4000元收益。
根據這樣的邏輯，假如房屋價(jià)格上漲速度很快，則開(kāi)發(fā)商會(huì )傾向于拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度，或者拖延房屋銷(xiāo)售進(jìn)度，因為這樣就可以坐享土地價(jià)格上漲的收益。而在目前政府壟斷開(kāi)發(fā)用地供應的制度下，所有人都會(huì )形成土地供應日益短缺的預期，因而也相信房屋價(jià)格必將無(wú)窮盡地上漲，地價(jià)當然也會(huì )持續上漲。這樣，時(shí)間本身就給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚利潤。
于是，最聰明當然也是最有權勢的開(kāi)發(fā)商，干脆連開(kāi)發(fā)的事情都不去干，而是囤積土地，靜等其升值。所以，最賺錢(qián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其實(shí)不生產(chǎn)房屋，而是經(jīng)營(yíng)土地。企業(yè)這樣做，完全合乎商業(yè)邏輯。開(kāi)發(fā)商囤積土地，乃是他們在政府壟斷土地、開(kāi)發(fā)商壟斷房屋供應的現行制度框架下做出的理性策略。
應當追問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：政府為什么非要把土地賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商？假設政府把土地出售給要建造房屋的市民個(gè)人或其所組成的住宅合作社，既然他們是房屋的最終需求者，當然會(huì )立刻去建造房屋，而不會(huì )囤積土地。當然，如果政府向民眾直接轉讓土地，還有另一個(gè)好處：土地在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中的收益將歸市民享有，開(kāi)發(fā)商作為建筑商，只可享有相對正常的利潤率。(秋風(fēng) 作者系知名學(xué)者)
