在“錢(qián)都不知道是怎么賺的”當今樓市，走在財富巔峰的開(kāi)發(fā)商們也難掩惶恐和迷茫。上海證券報獨家合辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇于昨天結束，論壇聚集了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)家學(xué)者，“在政策和市場(chǎng)都極度敏感的今天，我們很想理清頭緒�！币晃粎�(huì )開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松在密切關(guān)注近期美國次級債風(fēng)波后提醒，中國樓市在走過(guò)20年基本上升的發(fā)展路線(xiàn)之后，該到“居安思�！钡臅r(shí)候了，大家要警惕可能出現“類(lèi)次級債風(fēng)波”。而城市化進(jìn)程變局、地價(jià)房?jì)r(jià)倒掛、過(guò)分投資“預期”三大變數或影響未來(lái)樓市格局。
首先，巴曙松預測，中國城市化進(jìn)程可能出現集中發(fā)展的趨勢，而并非市場(chǎng)預測，二、三、四線(xiàn)城市“共同繁榮”。巴曙松介紹，根據國際經(jīng)驗，雖然有產(chǎn)業(yè)遷移等推動(dòng)政策，人口向大都市集中的趨勢仍未改變。因此盡管出現周期性樓市調整，香港等大都市高端物業(yè)價(jià)格仍在上揚，低端物業(yè)則受宏觀(guān)形勢影響較大。
二是拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的決定力量。單位土地對應的市值也成為預測房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據。在此形勢下，“房賣(mài)得好不如地囤得好”。
這一現象已經(jīng)成為專(zhuān)家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔憂(yōu)之一。
巴曙松介紹，某上市公司在福州拍賣(mài)一塊土地，已經(jīng)被董事會(huì )授予較大價(jià)格提升權力的拍賣(mài)團隊最后無(wú)奈出局，原因是拍到最后，土地樓板價(jià)已經(jīng)高過(guò)現售市場(chǎng)房?jì)r(jià)。而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現象正逐漸普遍起來(lái)。
此前，長(cháng)沙某地塊以700輪競價(jià)和92億成交價(jià)刷新“地王”紀錄。來(lái)自長(cháng)沙的開(kāi)發(fā)商湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉告訴記者，此價(jià)一出，該地塊周邊樓盤(pán)當即封盤(pán)停售。以三年開(kāi)發(fā)周期計算，該樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格應為上萬(wàn)元，而目前該地塊周邊房?jì)r(jià)在3000元左右。
“另外，目前的‘招拍掛’制度還需要在流程上考慮如何避免開(kāi)發(fā)商在現場(chǎng)出現過(guò)激的‘競價(jià)沖動(dòng)’心理，”曾高偉稱(chēng)。以上述地王為例，一旦未來(lái)房?jì)r(jià)沒(méi)有達到預期的萬(wàn)元以上，開(kāi)發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現問(wèn)題。
巴曙松所稱(chēng)第三個(gè)現象是房地產(chǎn)企業(yè)大規模并購擴張的趨勢，而地產(chǎn)股投資人不惜高價(jià)進(jìn)場(chǎng)，也是在投資未來(lái)“預期”。在這種情況下，高價(jià)拍地只是下一階段樓市發(fā)展的前奏。拍得土地的目標不僅是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)并銷(xiāo)售，也是在提示地產(chǎn)股投資者未來(lái)還有一系列并購擴張的可能。
受此投資預期拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)定向增發(fā)等方式降低市盈率，并進(jìn)一步以低成本融得大量資金。
“樓市泡沫的可怕不在于高房?jì)r(jià)下還有買(mǎi)房人接盤(pán)，那是有實(shí)際需求支撐的價(jià)格。真正的泡沫在于地產(chǎn)股如此高的市盈率下還有眾多投資者高價(jià)進(jìn)場(chǎng)，這些市值本質(zhì)上只是一些數字，一旦資本市場(chǎng)的投資心理有變，數字的大幅縮水只在朝夕之間�！币晃幌愀壑�(zhù)名房地產(chǎn)公司總裁告訴記者。(于兵兵)
