“有一次我和內地一些年輕的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來(lái)可能會(huì )垮掉�，F在內地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，成長(cháng)為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題實(shí)在是懸而未決�！�——陳啟宗
他經(jīng)歷過(guò)香港幾次樓市風(fēng)雨，卻順勢而為創(chuàng )造商業(yè)傳奇；
他究竟有何經(jīng)營(yíng)秘訣？
他是香港第七大富豪，他的兒子卻在上海騎自行車(chē)上班；
他究竟有何獨門(mén)家訓？
他個(gè)性強勢，言語(yǔ)直接，句句“危言醒世”；
他究竟有何良言送給內地房地產(chǎn)市場(chǎng)？
人物簡(jiǎn)介
陳啟宗，恒隆集團主席，原籍廣東臺山縣，1951年出生，畢業(yè)于美國南加州大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。
1960年，其父陳曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陳曾熙去世，集團業(yè)務(wù)便暫由陳父的弟弟陳曾燾主理，直至1991年1月，陳曾燾宣布退任主席一職，由侄兒陳啟宗正式接管父業(yè)。
恒隆以地產(chǎn)發(fā)展為主，前期土地儲備多集中于新界等地。1992年，恒隆在陳啟宗帶領(lǐng)下正式投資內地，參與上海虹口區與徐家匯區的物業(yè)發(fā)展。目前，恒隆在天津、沈陽(yáng)等地繼續發(fā)展頂級商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)戰略。
人物語(yǔ)錄
“很多年前，很多人把我叫做儒商，我是非常的不喜歡，叫我儒商就把其他的一切商人都罵了，其他人都是沒(méi)學(xué)問(wèn)的，所以我覺(jué)得儒商這個(gè)詞是大有問(wèn)題的�！�
“不能把錢(qián)留給兒子，我先父在世的時(shí)候，我一分錢(qián)沒(méi)有拿到。我兒子現在在上海做事，每天晚上騎自行車(chē)上班。有一次我給他打電話(huà)，他說(shuō)‘對不起爸爸，我現在要下自行車(chē)了，我下自行車(chē)再給你通電話(huà)�！�
“沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期，而且是大的周期，它就不是一個(gè)可靠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。你經(jīng)歷了一次不一定行，經(jīng)歷了兩次可能你就行了�！�
“對幾乎所有發(fā)展商來(lái)說(shuō)，其后五至六年是痛苦的。本公司是極少數預先做好準備的發(fā)展商之一�！�
“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續問(wèn)題需要考慮�！�
他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集團是香港第二大專(zhuān)注房地產(chǎn)業(yè)的公司。因投資上海恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)等項目，在內地聲名遠播。
他是香港樓市的“模板”式人物，曾親歷了香港樓市過(guò)山車(chē)般的幾起幾落，他和其家族的經(jīng)歷對警示內地的房地產(chǎn)發(fā)展，彌足珍貴。
陳啟宗，香港恒隆集團的掌門(mén)人，一個(gè)57歲的小個(gè)子男人，幽默、犀利而強勢。
“目前內地樓市最大的泡沫不在房?jì)r(jià)，而是地產(chǎn)股�！标悊⒆谥毖圆恢M地向記者表示。在陳啟宗眼里，一個(gè)潛伏著(zhù)巨大風(fēng)險的怪圈正在內地樓市形成，即地產(chǎn)商通過(guò)股票市場(chǎng)的熱度大量圈錢(qián)，再高價(jià)儲備土地，然后以土地為資本再圈錢(qián)。
現金流與低負債是地產(chǎn)商面對調整期得以“活命”的根本。陳啟宗以一個(gè)“過(guò)來(lái)人”的身份苦口婆心地勸戒。然而，在一片凱歌的當今樓市，不知道他的聲音能否被人們重視。
【大浪淘沙】 見(jiàn)證香港地產(chǎn)風(fēng)云
和很多香港企業(yè)一樣，恒隆集團是個(gè)不折不扣的家族企業(yè)。1960年，恒隆地產(chǎn)成立，在上世紀70年代港英政府大規模興建地鐵的大背景下，恒隆很快成為香港經(jīng)營(yíng) “地鐵上蓋”(指建在地鐵口上的房地產(chǎn)項目)最有經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商，并在1981年左右和當時(shí)的香港樓市一起達到頂峰時(shí)期。
1982年，恒隆與新世界一起拿下金鐘二段“地鐵上蓋”的物業(yè)開(kāi)發(fā)權。就是這個(gè)一度讓恒隆在香港風(fēng)光無(wú)限的項目，將時(shí)任恒隆集團主席的陳曾熙(陳啟宗之父)推向輿論焦點(diǎn)。
誰(shuí)也沒(méi)有想到，1982年，同樣也是香港那一輪房地產(chǎn)泡沫的崩盤(pán)前夜，只是那時(shí)候的香港人，包括陳氏恒隆，幾乎沒(méi)有絲毫察覺(jué)。數據顯示，1959年至1981年的21年間，香港各類(lèi)物業(yè)的地價(jià)上漲了74至281倍，同一時(shí)期，香港物價(jià)上漲26倍。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅遠高于城市平均物價(jià)漲幅，地產(chǎn)價(jià)值被嚴重高估了。
在各種沒(méi)有預料的因素“偶遇”下，恒隆面臨的是要補償金鐘二段香山大廈的地價(jià)18億港元，但銀行此時(shí)已經(jīng)收緊銀根，恒隆資金開(kāi)始吃緊，并最終退出金鐘二段的“地鐵上蓋”開(kāi)發(fā)。
1986年，陳曾熙去世，陳啟宗叔叔陳曾燾主理恒隆，直到1991年，陳啟宗登上恒隆的舞臺。
對于1991年前的恒隆集團，陳啟宗很少評及，問(wèn)得多了，他會(huì )感慨一下，“在長(cháng)輩略顯保守的作風(fēng)下，恒隆沉睡了十幾年�！�
恒隆在陳啟宗的帶領(lǐng)下沒(méi)有一睡不醒。投資內地和1997年的亞洲金融危機成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。20多年里，恒隆由原來(lái)排名第二的香港地產(chǎn)商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陳啟宗真正見(jiàn)證了大浪淘沙般的地產(chǎn)風(fēng)云。
“我曾經(jīng)多次提到1982年的一次晚宴，有我和鄭家純(新世界集團主席)以及另外兩家地產(chǎn)商。他們也是香港名聲顯赫的人，土地儲備不少于新鴻基。但現在這兩家企業(yè)已經(jīng)倒閉了�！标悊⒆谝恢睆娬{房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險極高的行業(yè)，財富來(lái)去的速度很快，有時(shí)如過(guò)眼云煙。
【商業(yè)奇才】 17年做了兩大決定
在說(shuō)陳啟宗的成長(cháng)史之前，我們先講陳啟宗的“陳氏育兒經(jīng)”，因為這種一脈相承的教育方式是陳氏保證這一家族產(chǎn)業(yè)能夠持久的秘訣。
“先父去世時(shí)我們三兄弟沒(méi)有拿到一分錢(qián)，我兒子從小我就教育他，他從來(lái)不會(huì )從爸爸這里拿到一分錢(qián)，將來(lái)也是�！�
陳啟宗愛(ài)講他和兒子間的一個(gè)小故事。他的兒子現在在上海做事，每天早上騎自行車(chē)上班�！坝幸惶煳掖螂娫�(huà)給他，他說(shuō)‘對不起，爸爸我現在快要下自行車(chē)了，下了車(chē)我再給你通電話(huà)�！倍悊⒆诘幕貜鸵埠苡哪�，“還騎自行車(chē)，你好奢侈�！�
“有錢(qián)的兒子不成材，沒(méi)錢(qián)的兒子成材�！边@是陳啟宗給朋友的箴言，他從沒(méi)有拿父親一分錢(qián)，到最后入主恒隆，顯示了自己真正的“少主”實(shí)力。
沒(méi)有進(jìn)入恒隆時(shí)，陳啟宗和弟弟即開(kāi)創(chuàng )晨興集團，投資內地新媒體等產(chǎn)業(yè)。一位陳啟宗在內地的得力干將告訴記者，老板投資理念是風(fēng)險投資領(lǐng)域的大膽和地產(chǎn)投資領(lǐng)域的謹慎并存。這也是他的企業(yè)得以在競爭激烈的商場(chǎng)上健康發(fā)展的重要原因。
大膽指的是不怕投錯，“風(fēng)險投資不會(huì )沒(méi)有風(fēng)險，十投不可能十贏(yíng)，但十投八贏(yíng)，就是勝利�！敝斏髦傅氖怯袘n(yōu)患意識并對此有所準備�！瓣悊⒆谥煌俄敿壍囟蔚捻敿壋钟行臀飿I(yè)，因為在他眼里，這類(lèi)物業(yè)抗危機能力最強，且有極穩固的保值增值功能�！�
膽大心細的陳啟宗在上任17年里做了兩件讓人敬佩的決定，一是投資內地，二是安穩渡過(guò)亞洲金融危機。
1992年，也就是陳啟宗上任恒隆集團主席的第二年，陳啟宗正式踏出投資內地的第一步，選擇的城市是剛剛進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)的東方巴黎———上海。
在參與上海的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，陳啟宗兩個(gè)招牌式地標項目恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)相續建成，這兩個(gè)物業(yè)至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個(gè)商用物業(yè)，并由此奠定了陳啟宗在頂級寫(xiě)字樓和商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的霸主地位。
“港匯廣場(chǎng)現在日人流量52萬(wàn)，兩個(gè)物業(yè)的出租回報率現在達到20%�！标悊⒆诟嬖V記者。
但是此后一段時(shí)間，恒隆在內地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得謹慎十足。這無(wú)疑和陳啟宗在1997年金融危機前后的頓悟有關(guān)。有人用“踩準”一詞形容危機前后的陳啟宗戰略，實(shí)際上，這是恒隆在經(jīng)歷了1982年危機后的一種先知先覺(jué)。
在1997年亞洲金融危機全面來(lái)襲之前，大量地產(chǎn)商還在積極而樂(lè )觀(guān)地高價(jià)囤積土地的時(shí)候，陳啟宗沒(méi)有買(mǎi)進(jìn)一塊土地，甚至還賣(mài)出了一塊土地，套現二十億港元，保證了危機之后企業(yè)能有大量現金流。金融危機過(guò)后，當眾多地產(chǎn)商資金鏈斷裂、樓市價(jià)格一落再落，幾乎沒(méi)有人看好行業(yè)前景之時(shí)，陳啟宗適時(shí)出擊，開(kāi)始收購土地項目，但又并不冒進(jìn)，依然保持謹慎穩健的基本原則。
一賣(mài)一買(mǎi)間，陳啟宗成就了他的商業(yè)奇跡。并最終全面扭轉了恒隆在香港商界的印象，從1982年前后的最受大勢所累的企業(yè)一躍成為最具前瞻性的地產(chǎn)巨頭。
【盛世危言】 房地產(chǎn)泡沫不在房?jì)r(jià)在股市
到今天，恒隆在中國內地的投資繼續低調而謹慎的作風(fēng)�！昂懵‖F在不怎么在上海、北京這些城市投資了。很簡(jiǎn)單，價(jià)格太高�！标悊⒆谡f(shuō)。目前，恒隆在中國的商用物業(yè)投資集中在沈陽(yáng)、天津等地，“不是這些城市的項目比上海強，是這些項目的成本顯然比上海低�！标悊⒆谡f(shuō)。
“若說(shuō)內地樓市有泡沫，那只能說(shuō)泡沫不在房?jì)r(jià)，而在股市�！标悊⒆跀嘌�。這是他對目前內地樓市的最直接判斷，和大多數人的判斷不同。
“高房?jì)r(jià)起碼還有需求支撐，但是擠入股票市場(chǎng)大量追捧地產(chǎn)股的資金卻僅僅是一個(gè)虛幻的數字�！标悊⒆趯τ浾哒f(shuō)，一旦資本市場(chǎng)的投資心理有變，這些脆弱的數字將很快灰飛煙滅。
這就好比前不久爆發(fā)的美國次級債風(fēng)波。這次風(fēng)波的源起實(shí)在太小，甚至可以說(shuō)是個(gè)意外，卻引來(lái)全球資本市場(chǎng)的大波動(dòng)。傳導至香港股市，次債風(fēng)波導致市值連續幾天大幅下滑，恒隆與一些地產(chǎn)企業(yè)體驗深刻。
次債風(fēng)波期間舉辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，主持人問(wèn)了陳啟宗三個(gè)敏感問(wèn)題，并要求他以最簡(jiǎn)單的方式回答。
問(wèn)題一：恒隆現在的市值是多少？
答：不到1000億，只剩下碧桂園的三分之二了。(現場(chǎng)笑聲)
問(wèn)題二：你可以讓恒隆在明年達到2000億市值嗎？
答：三個(gè)字，不可能。
問(wèn)題三：如果有一家內地上市公司，目前市值1000億元，在一年之內變成2000億的機會(huì )您覺(jué)得有嗎？
答：可能。不過(guò)再過(guò)一兩年就剩下100億。(全場(chǎng)掌聲和笑聲)
當本報記者再次追問(wèn)，可能由2000億變成100億的原因是什么？陳啟宗回答，現在內地地產(chǎn)股市盈率動(dòng)不動(dòng)60倍、80倍，市場(chǎng)對地產(chǎn)股熱情不減�！叭﹀X(qián)太容易了，地價(jià)由此被推得越來(lái)越高。這也是目前‘囤地比開(kāi)發(fā)劃算’的原因之一。這種已經(jīng)不重視物業(yè)開(kāi)發(fā)本身，而是將未來(lái)財富透支在現在地價(jià)中的做法，背后是開(kāi)發(fā)商殊死一搏的心態(tài)，押寶就押在未來(lái)房?jì)r(jià)一路走高，中國樓市將持續凱歌�！�
采訪(fǎng)陳啟宗的過(guò)程，讓人不禁回憶起2003年以來(lái)，看多與看空兩派觀(guān)點(diǎn)在中國樓市的爭執過(guò)程�！昂芏鄡鹊赝顿Y人認為中國的市場(chǎng)經(jīng)濟與其它國家不同，市場(chǎng)風(fēng)險可以在政府宏觀(guān)調控的引導下化解，因此不大可能出現所謂類(lèi)似我國香港、臺灣地區及日本的房地產(chǎn)泡沫破滅。您怎么看？”記者向陳啟宗提出了這樣一個(gè)問(wèn)題。
而陳啟宗則回答，沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)可以永遠走高，周期調整的到來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題，也可能很快，也可能在幾年之后�！巴顿Y心理是很繁雜和微妙的，一旦投資者失去信心，一起撤出市場(chǎng)，支持樓市發(fā)展的資本不足，房地產(chǎn)危機將很快出現�！标悊⒆诜Q(chēng)，“不要小看市場(chǎng)的力量。尤其是中國加入WTO，國際金融體系的風(fēng)吹草動(dòng)對中國資本市場(chǎng)的影響都將越來(lái)越大�！�
【金玉良言】 內地廉租房制度要考慮后續問(wèn)題
除了地產(chǎn)股危機之外，陳啟宗擔心的另一個(gè)問(wèn)題是一味效仿香港房地產(chǎn)發(fā)展模式的過(guò)程中，內地樓市還可能面臨新的問(wèn)題。其中之一是目前被不少人大為看好的廉租房制度。
“廉租房很可怕�！边@是陳啟宗口語(yǔ)的原文表達，但他接著(zhù)補充，“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續問(wèn)題需要考慮�！�
根據他的介紹，香港廉租房制度目前面臨的一個(gè)最重要問(wèn)題是退出機制不完善，“一個(gè)當年符合廉租條件的畢業(yè)生在里面住了十年，早已經(jīng)成長(cháng)為支付能力較強的人士�！薄坝直热缟鐣�(huì )不公問(wèn)題，廉租房會(huì )造成一些沒(méi)錢(qián)的人比略有錢(qián)的人住得好，因為略有錢(qián)的人不符合廉租房標準，也買(mǎi)不起商品房�！�
“這些是廉租房制度產(chǎn)生的新的社會(huì )問(wèn)題，需要中國決策者事先考慮�！标悊⒆诒硎�。
無(wú)論是“2000億變成100億”還是“廉租房很可怕”，話(huà)語(yǔ)直爽的陳啟宗都只是在表達一個(gè)略帶憂(yōu)患意識的心理。他以在地產(chǎn)界17年的起伏經(jīng)歷斷言，短線(xiàn)的賺錢(qián)無(wú)法持久。到了一個(gè)規范的市場(chǎng)發(fā)展階段時(shí)，開(kāi)發(fā)商最需要的不再是靈活和膽量，而是理性、冷靜和策略，是在資金積累充分的情況下，考慮管理和品牌。
“所以，現在內地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，在市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)十分規范的情況下，成長(cháng)為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題實(shí)在是懸而未決�！�
采訪(fǎng)手記
殘酷論英雄
8月下旬舉行的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗作為壓軸嘉賓出場(chǎng)，風(fēng)頭壓過(guò)“麻辣”教授郎咸平，成為現場(chǎng)贏(yíng)得最多掌聲的嘉賓�！白岅悊⒆诔錾�，我們請了七年�！睍�(huì )議主辦方稱(chēng)。
面對這次參會(huì )開(kāi)發(fā)商最多的博鰲房地產(chǎn)論壇，陳啟宗感到的是眾多內地開(kāi)發(fā)商急欲“拓清迷霧”的愿望。
無(wú)疑，房地產(chǎn)業(yè)是逐利心理最強的行業(yè)。用陳啟宗的話(huà)說(shuō)，“搞房地產(chǎn)的是對致富賺錢(qián)最有興趣的一班人，難得有一個(gè)行業(yè)集中如此多對賺錢(qián)那么有興趣的人�！�
最想賺錢(qián)的一班人能夠擔起更多的社會(huì )責任嗎？最想賺錢(qián)的一班人有多少能夠真正成為最有錢(qián)的人呢？這是整個(gè)社會(huì )，甚至歷史給予“開(kāi)發(fā)商們”的拷問(wèn)。
“一個(gè)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)市場(chǎng)周期，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期，而且是大周期，并能夠留下來(lái)的人，他不是一個(gè)可靠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商�！边@是陳啟宗的判斷。
陳啟宗是個(gè)略顯霸氣的人，因為他確實(shí)經(jīng)歷了大風(fēng)大浪，并在走過(guò)了57年人生歷程后，逐漸頓悟了財富的真正含義�！坝幸淮挝液蛢鹊匾恍┠贻p的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來(lái)可能會(huì )垮掉，10%到15%的人會(huì )賺很多錢(qián)，其中3%的人可能賺到極多的錢(qián)。但是美好就美好在大家都認為我是那3%，其實(shí)你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，當然明天的英雄很可能今天已經(jīng)是小英雄�！保ㄓ诒�
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