央行上�？偛�9月10日發(fā)布的8月份上海市信貸運行報告顯示，前8個(gè)月上海新增貸款已超出去年全年貸款的增量。今年前8個(gè)月，上海中外資金融機構新增本外幣貸款2018.4億元，超出去年全年新增貸款160.7億元。其中，當月中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng )2005年以來(lái)單月增量新高。值得注意的是，當月新增個(gè)人消費貸款占新增貸款總量的99%，而房貸占到了90%之多！
近年來(lái)，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競爭，不斷降低門(mén)檻，導致房貸規模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險系在金融機構身上。
按照國際經(jīng)驗，個(gè)人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年至8年，結合我國的情況來(lái)看，我國個(gè)人房貸已經(jīng)開(kāi)始步入風(fēng)險暴露期。以上海為例，上海銀監局公布的數據顯示，上半年新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)過(guò)展期到期后再形成不良貸款。
房貸風(fēng)險主要涵蓋幾個(gè)部分：
其一是房貸利率提高風(fēng)險。商業(yè)性住房貸款實(shí)行的是浮動(dòng)利率，只要央行對貸款利率作出調整，借款人需要償還的利息就會(huì )相應地發(fā)生變化。由于CPI持續上漲，我國正處在加息周期內，按揭買(mǎi)房者不得不承擔更多的利息支出，其負擔將隨著(zhù)貸款利率的提高而加大，一旦超過(guò)購房者的承受能力，違約現象就容易發(fā)生。利率因素與外部相關(guān)因素的結合，所產(chǎn)生的作用可能會(huì )更大。比如，在就業(yè)率低的情況下，人們的收入不穩定，貸款利率的提高更容易導致違約現象的發(fā)生。
其二是信用和抵押估值風(fēng)險。為了搶占房貸市場(chǎng)份額，不少銀行都降低了放貸門(mén)檻，放松了對個(gè)人信用情況的調查。而個(gè)人按揭買(mǎi)房的時(shí)間長(cháng)達10年至30年，其間的不確定性非常大。而且，在銀行放貸過(guò)程中，由于種種原因，對于抵押物的估值也容易出現較大偏差，甚至被人利用為套取銀行資金的工具，一旦貸款人套取資金成功，銀行就面臨難以規避的風(fēng)險。比如，一套位于上海市“世茂濱江花園”之復式高檔房，“優(yōu)佳投資”買(mǎi)入價(jià)是2400萬(wàn)元，估值竟達1億元，銀行被套現資金是房?jì)r(jià)的幾倍！在這種情況下，借款者哪里還有還貸的動(dòng)力？
其三是房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險。我國房貸的風(fēng)險之所以遲遲未能釋放出來(lái)，很大程度上與房?jì)r(jià)的持續上漲有關(guān)�？焖偕蠞q的房?jì)r(jià)不斷吸引新資金入場(chǎng)，使前期按揭貸款者獲取較大差價(jià)，這既成為按揭者及時(shí)還貸的強大動(dòng)力，也成為其向親朋好友借錢(qián)還貸的信用保證。但是，一旦房?jì)r(jià)下跌，人們對買(mǎi)房獲利的預期降低，累積的風(fēng)險就容易在瞬間釋放出來(lái)。倘若房?jì)r(jià)下跌20%甚至超過(guò)30%，按揭貸款者就有可能放棄還貸，從而，出現大面積的違約現象。
另外，我國投機性購房占據不小的比例，其短期行為更為明顯，為了炒房獲利，往往借助貸款一次性購買(mǎi)多套住房，一旦對房?jì)r(jià)上漲的預期發(fā)生轉變，炒房者就可能大批量拋房，加劇房?jì)r(jià)的下跌，滋生出更大的市場(chǎng)風(fēng)險。倘若炒房者囤積的房屋銷(xiāo)售不出去，又可能出現違約。
第四是流動(dòng)性風(fēng)險。世界發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，個(gè)人住房貸款比重接近18%—20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(cháng)期貸款比例的約束就會(huì )成為非常突出的問(wèn)題，從而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險。
現在的問(wèn)題是，許多銀行仍然未能認識到房貸擴張過(guò)快的風(fēng)險。盡管一些銀行目前相繼叫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，但大都是由于本年度貸款額度用完了，不得不收緊貸款，并非銀行充分認識到房貸膨脹潛在風(fēng)險所致。央行上�？偛抗嫉臄祿褪亲詈玫淖C明。世界上沒(méi)有永遠不跌只漲的房?jì)r(jià)，也沒(méi)有永遠可以坐享其成的獲利項目，當房貸規模膨脹到一定程度，銀行或許就會(huì )被潛在的風(fēng)險信號驚醒，但倘若真的到了那個(gè)時(shí)候，再防范風(fēng)險恐怕也晚了。(賈圖)
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