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在“2007年上半年深圳銀行監管工作會(huì )議”上，深圳銀監局局長(cháng)于學(xué)軍稱(chēng)，“物極必反，應當注意�！鼻庙懥水斚律钲诜抠J市場(chǎng)的警鐘
★ 本刊記者/謝良兵
8月28日，中國建設銀行深圳分行透過(guò)新華社發(fā)布消息稱(chēng)，此前媒體關(guān)于該行房貸業(yè)務(wù)暫停的報道為“謠傳”。該行副行長(cháng)張學(xué)慶表示，建行深圳分行“各項信貸業(yè)務(wù)均正常運營(yíng)，只是按央行要求對房貸首付的額度進(jìn)行了相應的調整�！�
所謂“謠傳”，指的是此前一天，在建設部主管的《中國房地產(chǎn)報》上有報道稱(chēng)，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)。報道更是直言，“這是在深圳房?jì)r(jià)暴漲中首家全面停止房貸的商業(yè)銀行，也是在全國各種收緊房貸措施與傳言中，第一個(gè)公開(kāi)證實(shí)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行地方分行�！�
盡管“謠傳”之說(shuō)已有數日，但這篇“謠傳”的報道，仍然在《中國房地產(chǎn)報》的網(wǎng)站首頁(yè)上高居“頭條新聞”的位置。報道似乎并未因辟謠之聲而有所動(dòng)搖。
傳言與現實(shí)
事實(shí)上，自今年4月以來(lái)，關(guān)于深圳房貸業(yè)務(wù)，業(yè)界就一直充斥著(zhù)各種傳言，“提高首付”和“叫停二手房貸”的消息不斷見(jiàn)諸報端。而近期爆發(fā)的美國“次債危機”，引起對中國房市危機猜測的同時(shí)，也再次掀起深圳“房貸業(yè)務(wù)暫�！钡膫髀�。
在8月28日新華社發(fā)布建行深圳分行的辟謠報道后，記者在該分行下屬支行隨機采訪(fǎng)了準備到此申請房貸的購房者。
準備購買(mǎi)一套二手房的楊先生，最終未能如愿從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個(gè)人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業(yè)務(wù)從今年7月份就已暫停�！八麄兘ㄗh我去深發(fā)展看看�！睏顚τ浾呷绱酥v述了他向建行申請房貸的經(jīng)歷。
8月30日下午，本刊記者又致電建行深圳市分行求證此事。該行辦公室一位王姓工作人員告訴記者，建行深圳分行到目前為止，從未停止過(guò)房貸業(yè)務(wù)的辦理，只要貸款申請人符合相關(guān)條件，仍然可以在建行申請到房貸。
“媒體的報道令我們的工作很被動(dòng)�！边@位王姓工作人員說(shuō)。不過(guò)，他也向本刊記者坦言，從7月份開(kāi)始，該行已經(jīng)加強了對貸款申請人資質(zhì)，特別是還款能力的審查�！斑@方面的確比之前要嚴格多了�！蓖跽f(shuō)。
此后，記者又以買(mǎi)房人身份，向建行深圳分行的幾大支行個(gè)人信貸部咨詢(xún)房貸申請事宜時(shí)，得到的答案均是，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。
根據本刊了解，早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對房貸進(jìn)行“收網(wǎng)”，首付比例提高到30%到40%，而七八月份以來(lái)，是這一系列做法逐步公開(kāi)化。
中國銀行深圳分行就曾于8月4日宣稱(chēng)：“暫停所有零售貸款接單”，二手房貸業(yè)務(wù)首當其沖。
其他一些國有商業(yè)銀行的深圳分行雖無(wú)明文規定，但實(shí)際操作中都基本停辦了二手房貸款申請。甚至在四大國有商業(yè)銀行以外，那些素以政策較為寬松吸引房貸業(yè)務(wù)的股份制商業(yè)銀行，也都陸續宣布將收緊貸款審批。業(yè)內人士甚至戲稱(chēng)，“如今深圳的銀行房貸審查比機場(chǎng)安檢還嚴”。
本刊記者還從多個(gè)渠道了解到，深圳二手房市場(chǎng)近期已經(jīng)嚴重萎縮。根據中原地產(chǎn)深港研究中心數據顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區的二手房成交量減少達五成，南山區交易量也下降近四成。而世聯(lián)地產(chǎn)的監測數據則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
而市場(chǎng)萎縮的原因正是從銀行申請房貸變得困難起來(lái)，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請�！耙恍┵J款擔保公司也不敢隨便接單，擔心無(wú)法保證一定能從銀行貸出款來(lái)�！� 深圳一家房地產(chǎn)中介公司的負責人告訴記者。
過(guò)度的房貸
此次深圳各銀行為何緊縮房貸，本刊接觸的專(zhuān)家和業(yè)內人士均分析認為，主要原因有三：一是深圳房?jì)r(jià)不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產(chǎn)調控；二是房貸風(fēng)險增加，監管部門(mén)已經(jīng)要求自查控制；三是放貸速度過(guò)快，許多銀行配額用完，已“無(wú)款可貸”。
2007年以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)迅速攀升，截至6月份，其均價(jià)已達1.45萬(wàn)元/平方米。據國家發(fā)改委、國家統計局的調查，今年7月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)繼續上漲，同比漲7.5%。其中，深圳同比漲幅達16.1%，排名第二。
伴隨房?jì)r(jià)上漲的，是深圳個(gè)人住房貸款量的猛增。美聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的研究表明，2006年深圳個(gè)人住房貸款增量已經(jīng)超過(guò)北京和廣州，位居全國前列。根據深圳銀監局的統計數據，今年上半年深圳個(gè)人長(cháng)期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。
深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節性因素。林表示，“每年下半年銀行都會(huì )收縮房貸，這是有規律的季節性收縮�！�
據介紹，由于“早貸款、早受益”，而且調控政策也多在第三季度里出臺，所以各商業(yè)銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標，下半年則開(kāi)始實(shí)行緊縮政策，這幾乎是房貸市場(chǎng)的一貫做法。
事實(shí)上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內部人士向本刊記者透露，根據建行三季度個(gè)人貸款計劃，七、八兩個(gè)月內，深圳的個(gè)人貸款已經(jīng)超出總計核定的新增計劃。
“銀監會(huì )要求各家銀行的信貸規模增長(cháng)不能超過(guò)15%，而今年上半年，深圳信貸規模同比增長(cháng)已經(jīng)超過(guò)16%，因此銀行在下半年自然會(huì )放緩信貸發(fā)放速度�！鄙钲阢y監局局長(cháng)于學(xué)軍在接受當地媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。
在資金的出口大開(kāi)的同時(shí)，流入的資金卻是另一番景象。
存款一直是商業(yè)銀行放貸資金的最主要來(lái)源。但今年上半年，儲蓄存款洶涌進(jìn)入資本市場(chǎng)，導致銀行存款急劇減少�！敖衲晟习肽甑拇婵畹舻梅浅柡�，個(gè)人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢(qián)流入股市�！鄙钲谝晃汇y行界人士告訴記者。
同時(shí)，央行3次加息、6次上調存款準備金率、4次發(fā)行定向票據，對減少銀行內部流動(dòng)性的影響日益顯現�！盁o(wú)款可貸”，已經(jīng)成為部分銀行所面臨的現實(shí)。
房貸的警鐘
房貸市場(chǎng)的劇烈擴張，也帶來(lái)了國內商業(yè)銀行在信用風(fēng)險上的劇增。
“一年半前，一套新房當時(shí)在我們行辦理的房貸大約是100萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾次倒手，這套房又來(lái)申請貸款，貸款額度已上升到200萬(wàn)元。這期間，我們銀行風(fēng)險肯定是被放大了�！鄙钲谝患毅y行行長(cháng)曾擔憂(yōu)地對當地媒體說(shuō)。
面對此景，4月份，深圳銀監局下發(fā)《關(guān)于加強深圳市國內商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，并為此成立了跨部門(mén)的工作小組。6月中旬，工作小組開(kāi)始進(jìn)駐各商業(yè)銀行，從關(guān)注到座談，再到調查�！氨O管工作非常細致�！币晃簧钲诘你y行界人士對本刊記者稱(chēng)。
該人士也坦承，前段時(shí)間銀行對個(gè)人房貸確實(shí)“放得比較松”，但房貸始終會(huì )是銀行未來(lái)新增貸款的主要發(fā)放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉型和傾斜以來(lái)，房貸市場(chǎng)的競爭變得激烈。
迄今為止，除了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對銀行來(lái)說(shuō)，也并未出現更好的市場(chǎng)。當初借著(zhù)1998年房改的東風(fēng)，建行首先出招，接著(zhù)是全國商業(yè)銀行很快不約而同地涌入個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款這個(gè)龐大市場(chǎng)。
數據顯示，不到10年的時(shí)間，中國的商業(yè)性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬(wàn)億元，增長(cháng)100倍多。而這4.3萬(wàn)億元的房貸，已經(jīng)占到目前金融機構全部26.5萬(wàn)億貸款余額的約16%。
而據記者采訪(fǎng)了解，今年6月初，銀監會(huì )就曾要求各商業(yè)銀行總行自查房貸風(fēng)險。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國銀行深圳分行的個(gè)人房貸風(fēng)險壓力均已經(jīng)達到重級。這勢必也要求緊縮個(gè)人房貸。
7月31日，深圳召開(kāi)“2007年上半年深圳銀行監管工作會(huì )議”，通報了上半年深圳金融行業(yè)的發(fā)展情況。在會(huì )上，深圳銀監局局長(cháng)于學(xué)軍稱(chēng)，“物極必反，應當注意�！鼻庙懥水斚律钲诜抠J市場(chǎng)的警鐘。 ★
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