據媒體報道，銀監會(huì )正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，并可能在國慶前出臺。據悉，本次政策調整進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費貸款的標準，其中第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業(yè)用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。此外，對于目前普遍存在的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會(huì )也會(huì )重拳出擊，從信貸的角度加以規范(見(jiàn)《上海證券報》)。
現期調控定位更為明確
房市新政即將出臺的消息一石激起千層浪，引起了境內外媒體的高度關(guān)注。結合不久前建行廣東、重慶等地分行對于第二套住房的按揭首付已率先由以前的三成提高至四成的事實(shí)，以及中國人民銀行在通脹壓力較大背景下連續審慎加息的政策趨向，市場(chǎng)普遍認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸約束正在不斷增強�，F在，市場(chǎng)主體大多將目光聚集于這種約束對中國房市走向的可能影響。
但在筆者看來(lái)，其局限在于陷入了“就新政論新政”之偏頗。用發(fā)展的眼光從全球視角審視即將出臺的房市新政，中國宏觀(guān)調控在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的政策趨向將有助于中國資產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，有助于宏觀(guān)經(jīng)濟金融局勢的穩健演化，有助于絕大多數微觀(guān)主體經(jīng)濟利益的有效保障。
首先，房市新政意味著(zhù)中國政策當局已經(jīng)將現期調控定位于風(fēng)險傳染的重要環(huán)節。從美國次債風(fēng)波醞釀、爆發(fā)和擴散的全過(guò)程來(lái)看，金融創(chuàng )新起到了一個(gè)“風(fēng)險模糊”的重要作用，多重證券化將風(fēng)險分散于許多國家、許多市場(chǎng)的各個(gè)角落，這使得控制風(fēng)險源頭發(fā)生了困難。在如此背景之下，控制渠道比控制源頭更為實(shí)際和可行，正是因為如此，風(fēng)波爆發(fā)之后歐美貨幣當局都將"救市"的主要目標投向了商業(yè)銀行，通過(guò)直接提供流動(dòng)性和降低貼現利率的方式防止風(fēng)險借由信貸渠道的進(jìn)一步擴散和蔓延。由此看來(lái)，中國政策當局在充分研究美國風(fēng)波之后將調控重心放在信貸渠道是有效抑制中國市場(chǎng)潛在風(fēng)險大幅度增強的必要之舉。次債風(fēng)波的國際經(jīng)驗和信貸增長(cháng)飛快的中國國情相結合，防患于未然的關(guān)鍵之一就在于著(zhù)力避免間接融資渠道成為資產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)險加速器”。
宏微觀(guān)雙層次協(xié)同防范風(fēng)險
其次，房市新政意味著(zhù)中國政策當局已經(jīng)認識到宏微觀(guān)雙層次協(xié)同防范風(fēng)險的必要。次債風(fēng)波提出的一個(gè)深層問(wèn)題是宏觀(guān)調控者和金融機構之間政策制定與風(fēng)險管理的協(xié)調配合。其實(shí)，深入研究發(fā)現，美國房屋抵押貸款提供者并非如普通人想象的那樣在經(jīng)營(yíng)管理上存在極大漏洞和不足，這些曾經(jīng)很能賺錢(qián)的美國金融機構擁有完善的公司治理、高效的風(fēng)險管理、一流的從業(yè)人員和健全的經(jīng)營(yíng)流程，如此高層次、高技術(shù)的微觀(guān)風(fēng)險管理之所以沒(méi)有控制住風(fēng)險，很大程度上是因為缺乏宏觀(guān)層次的謹慎政策作為經(jīng)營(yíng)背景。
美聯(lián)儲寬松貨幣政策的失慎部分弱化了微觀(guān)主體控制風(fēng)險的能力。由此看來(lái)，在中資金融機構于復雜金融背景下業(yè)已開(kāi)始增強房市風(fēng)險管理的同時(shí)，政策層面及時(shí)的同方向政策調控將在宏微觀(guān)搭配協(xié)調的過(guò)程中為中國銀行業(yè)整體風(fēng)險控制形成倍數助力。
警惕國際金融環(huán)境微妙變化
再次，房市新政意味著(zhù)中國政策當局已經(jīng)對國際金融環(huán)境的微妙變化有所警惕。次債風(fēng)波發(fā)展過(guò)程中最大的影響之一就是改變了國際貨幣政策搭配的內部結構。由于風(fēng)波對美國的影響超乎預期，美聯(lián)儲業(yè)已大幅降息50個(gè)基點(diǎn)，如此出人意料的政策選擇將不可避免地引致美國乃至全球流動(dòng)性泛濫的再度惡化，與此同時(shí)中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)、中國利率的審慎提高、人民幣匯率的穩健升值，尤其是中國股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前火爆為外部流動(dòng)性流入中國提供了激勵。
中國政策當局在如此國際背景下加力控制房市風(fēng)險，既起到了規范市場(chǎng)的內部作用，也起到了信號傳遞的外部作用，在中國政策針對性調控持續增強的預期之下，外部流動(dòng)性進(jìn)入中國也需更加思量。
最后，房市新政意味著(zhù)中國政策當局已經(jīng)從次債風(fēng)波經(jīng)驗研究中不斷調整著(zhù)控制本土風(fēng)險的政策搭配。此番新政不可能立刻解決中國房市的全部問(wèn)題，但其作為一個(gè)有效信號已經(jīng)傳遞出政策層全面控制風(fēng)險的可能趨向。
結合次債風(fēng)波的研究結果，中國政策調控進(jìn)一步的著(zhù)力方向可能在于加強征信體制建設，完善個(gè)人信用風(fēng)險甄別體系；審慎發(fā)展房貸產(chǎn)品證券化，對金融創(chuàng )新施以更加有針對性的宏觀(guān)監管；幫助商業(yè)銀行整合完善風(fēng)險管理機制，防止信用風(fēng)險在包括房市在內的各個(gè)領(lǐng)域的醞釀；在穩健推進(jìn)金融開(kāi)放度的同時(shí)加強對國際資本流動(dòng)的高度關(guān)注，抑制全球流動(dòng)性泛濫對中國房市的可能沖擊；增強對房市投機行為的監管，進(jìn)一步提高房市交易的透明度。
總之，房市新政的呼之欲出是中國政策當局在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的信號顯示�？梢灶A期，更多有針對性的，防止次債風(fēng)波在中國房市重演的后續政策搭配將持續進(jìn)行。（程實(shí) 中國工商銀行城市金融研究所，金融學(xué)博士)
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