“在今年以來(lái)國內部分城市房?jì)r(jià)加速上漲的現狀下，對房貸政策進(jìn)行調控已經(jīng)是大勢所趨�！毕⑷耸孔蛉胀嘎�，央行、銀監會(huì )擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸政策作出新的調整，目前各家銀行都在緊張等待央行和銀監會(huì )的正式文件。
昨日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉在新聞發(fā)布會(huì )上表示，上海市將調整完善有區別的信貸政策，嚴格執行國家有關(guān)“個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%”政策。同時(shí)，繼續嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的規定，同一境外個(gè)人購買(mǎi)上海市兩套以上商品住房將不能獲得房地部門(mén)的備案和登記。
第二套房貸利率擬上調
此前的8月24日到25日，全國住房工作會(huì )議在北京召開(kāi)，會(huì )議要求加快房地產(chǎn)的金融創(chuàng )新，強調要進(jìn)一步加強和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
上述消息人士透露，在會(huì )議召開(kāi)之前，面對各地飛速上漲的房?jì)r(jià)，以及深圳、重慶等地房貸發(fā)放量的直線(xiàn)上升，央行、銀監會(huì )就有意對房貸政策進(jìn)行調整。在美國次級抵押貸款危機爆發(fā)后，更加堅定了監管層利用信貸政策調控樓市，防范房貸風(fēng)險的決心。
據了解，銀監會(huì )和央行此次房貸“新政”的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機。其中，投資投機性質(zhì)明顯的第二套房和多套房房貸成為重點(diǎn)“調控”對象。
據曾參加房貸新政意見(jiàn)征詢(xún)的某國有銀行房貸部人士介紹，新政策擬將第二套房房貸的基準利率水平大幅上調至基準利率的1.1倍。
在央行今年連續五次加息后，最新5年期以上貸款的基準利率為7.83%。銀監會(huì )允許房貸在此基礎上執行15%的下浮。也就是說(shuō)，如果將來(lái)執行房貸新政策，第一套房可以享受6.655%優(yōu)惠利率；而第二套房的購買(mǎi)者，就可能必須付出8.613%的高利率。
據透露，目前央行、銀監會(huì )、證監會(huì )等多家部門(mén)，還在積極準備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)方案。
首付四成將成強制規定
由于國內房貸第一大行建設銀行已經(jīng)在不久前將廣東、重慶、海南等地分行第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高至四成，多家銀行房貸部人士表示，其他銀行會(huì )很快跟進(jìn)，在國慶節前后提高第二套房首付比例，相信即將出臺的房貸新政將會(huì )對此作出強制性規定。
盡管截至昨日商業(yè)銀行的正式表態(tài)均稱(chēng)房貸政策并無(wú)變化，但記者采訪(fǎng)中明確感受到房貸新政“壓境”的信號。在回答記者的電話(huà)采訪(fǎng)中，中國銀行房貸業(yè)務(wù)總監何明表示，商業(yè)銀行的房貸政策決定權在央行和銀監會(huì )，目前中行正在等待央行和銀監會(huì )的“正式文件”。
中信銀行副行長(cháng)曹彤在近日該行“中信理財”個(gè)人理財品牌發(fā)布會(huì )后接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，在目前國內房?jì)r(jià)高漲，美國爆發(fā)次級抵押貸款危機后，銀行普遍加強了對房貸風(fēng)險的關(guān)注。中信銀行今后的房貸政策將是滿(mǎn)足自住性購房客戶(hù)，“回避”投資投機性客戶(hù)。
“對于投資投機性購房，銀監會(huì )規定的貸款成數最低是三成，我們對其進(jìn)行限制的話(huà)，只會(huì )高于三成；目前房貸利率按基準利率下浮15%，我們對其進(jìn)行限制只會(huì )在這個(gè)基礎上上浮�！辈芡谋響B(tài)跟房貸新政內容“不謀而合”。
據一些城市的統計，當前的住宅需求半數以上屬于投資而非自住，大都是在炒房，等房?jì)r(jià)漲兩三成后再轉手。深圳的一些炒房者，利用開(kāi)發(fā)商提供的“陰陽(yáng)合同”騙取房貸，空手獲利幾千萬(wàn)元甚至上億元。
一位資深房地產(chǎn)金融專(zhuān)家表示，真實(shí)的住房需求才是房?jì)r(jià)穩定的堅實(shí)基礎，也是銀行應具備的經(jīng)營(yíng)理念和應擔負的社會(huì )責任。房?jì)r(jià)狂漲，無(wú)論對普通購房者還是銀行，其結果都注定是兩敗俱傷。顯而易見(jiàn)，提高第二套住房首付比例，及時(shí)校正這種扭曲現象，對穩定房?jì)r(jià)和銀行規避房貸風(fēng)險具有雙重意義。
捂盤(pán)須支付高利率
在房貸新政中，不但對個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行相應調整，從控制供給角度也將進(jìn)一步治理違規房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，規范開(kāi)發(fā)商信貸行為。對查明囤積房源、囤積土地的開(kāi)發(fā)商，新政策將提高信貸標準或貸款利率，甚或不予貸款；同時(shí)，還可能提高預售房的房貸標準。
除了限制，也有支持。新政策在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監會(huì )正和財政部、建設部等有關(guān)部門(mén)研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
銀監會(huì )新聞處有關(guān)負責人昨日對房貸新政策的表態(tài)是“沒(méi)有看到正式文件”。
不爭的事實(shí)是，銀監會(huì )近期動(dòng)作頻頻。銀監會(huì )日前發(fā)出緊急文件———《中國銀監會(huì )關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知》，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險自查。并且還要求各商業(yè)銀行進(jìn)行專(zhuān)項房貸壓力測試，要求銀行測試在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生調整的情況下，銀行的風(fēng)險承受能力及盈利能力。
第二套房認定成關(guān)鍵
作為此次房貸新政策調整的核心第二套房房貸政策，不少業(yè)內人士關(guān)注第二套房如何認定的問(wèn)題。夫妻各買(mǎi)一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買(mǎi)房算不算第二套房？異地買(mǎi)房的購房資料不共享時(shí)如何解決？
對此，相關(guān)專(zhuān)家建議，銀行要充分利用自己的信用系統來(lái)查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統中所有的借款；有無(wú)利用不同銀行借款互相套現還款的嫌疑。借款提供的婚姻證明中，離婚證要一年前的，防止為購房突擊離婚、假離婚。而據中信銀行副行長(cháng)曹彤透露，目前央行正在建設的全國個(gè)人征信系統已經(jīng)可以查詢(xún)個(gè)人的購房數量，是否是多套房的購買(mǎi)者，只要進(jìn)入系統一查就可查到。(毛明江)
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