央行、銀監會(huì )日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，住房信貸政策有了新調整
采訪(fǎng)人：本報記者 田俊榮 解讀人：央行、銀監會(huì )有關(guān)負責人
第二套房貸首付比例不低于40%，利率不低于基準利率的1.1倍
為切實(shí)防范金融風(fēng)險，《通知》對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；并要求商業(yè)銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
需要注意的是，隨著(zhù)借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì )更加明顯。
如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？前者是指借款人第一次利用貸款所購買(mǎi)的用于自住的房屋。后者是指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請后，應及時(shí)通過(guò)央行個(gè)人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢(xún)，貸款申請批準后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項用于購買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。
不得發(fā)放“隨房?jì)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款
《通知》規定，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。這是因為，“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房?jì)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jì)r(jià)出現劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險將顯著(zhù)上升。規定不得發(fā)放“隨房?jì)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過(guò)度授信，維護金融穩定。
商業(yè)用房貸款首付比例不低于50%，商住兩用房不低于45%
《通知》規定，商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規定執行。
這是因為，商業(yè)用房與居民住房不同，購買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔了較大的風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續較快上漲的背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險，《通知》作出了這樣的規定。同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿(mǎn)足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%提高到45%，其調整幅度小于商業(yè)用房調整幅度。
不得對囤地囤房的房地產(chǎn)企業(yè)放貸
《通知》要求，對經(jīng)國土資源、建設主管部門(mén)查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
這樣的規定旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應，緩解供需矛盾。
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