以后，廣州市民買(mǎi)房只要算套內面積就可以了，無(wú)需再管建筑面積。10月1日《物權法》實(shí)施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法———《關(guān)于建(構)筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權法若干問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》，首次提出小區共有建筑面積不進(jìn)行分攤到戶(hù)，即取消了現有房產(chǎn)證上的公攤面積說(shuō)法，以后市民買(mǎi)樓只看套內面積就可以了。
建設部在2001年頒布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，規定了商品房銷(xiāo)售三種計價(jià)方式：一是“建筑面積”(套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積)，二是“套內建筑面積”(套內使用面積＋套內墻體面積＋陽(yáng)臺建筑面積)，三是“套”。但是，除了個(gè)別有明確要求的城市外，絕大部分開(kāi)發(fā)商采用的都是按“建筑面積”賣(mài)房。業(yè)內人士的普遍看法是，按“建筑面積”賣(mài)房更容易誘發(fā)開(kāi)發(fā)商的暴利和欺詐，按“套內建筑面積”賣(mài)房相對而言則對消費者更有利。
按照“建筑面積”賣(mài)房對于開(kāi)發(fā)商的好處顯而易見(jiàn)：
其一，“公攤面積”的計算不透明，開(kāi)發(fā)商可以自由發(fā)揮，增加“額外”收益。盡管有關(guān)部門(mén)對“公攤面積”也曾作出種種規定，但是，由于“公攤面積”的計算和標準相對專(zhuān)業(yè)，公眾普遍不熟悉，一些開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)做手腳，增加“公攤面積”，而增加的部分自然會(huì )進(jìn)入“建筑面積”，從而使以“建筑面積”計算的總房款增加，讓消費者多花冤枉錢(qián)。
其二，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)多造建筑物虛增出來(lái)“公攤面積”，將建筑成本轉嫁給購房人，而由自己將“虛增”出來(lái)的建筑占有、出租或出售，以此獲得收益，這等于是購房人出錢(qián)而由開(kāi)發(fā)商獨享收益。最明顯的例子就是車(chē)庫、地下室，一些不良開(kāi)發(fā)商把地下室和車(chē)庫作為共用面積悄悄分攤給業(yè)主，隨后又單獨出售，等于是雙重獲利。
其三，現在的物業(yè)管理費和供暖費等，基本上都是按“建筑面積”收取的，這樣對消費者存在著(zhù)明顯的不公，比如，“公攤面積”并不供暖。如果“公攤面積”不實(shí)，消費者所承擔的不僅僅是購房時(shí)多支付房款，還不得不在今后的幾十年中不斷支付更多的成本。尤其是在今后物業(yè)稅開(kāi)征以后，按“建筑面積”買(mǎi)房、售房對消費者的不公將更直接地體現出來(lái)，而按照“套內建筑面積”來(lái)計算，消費者就可以少支付不少冤枉錢(qián)，減少居住成本。
其四，開(kāi)發(fā)商增加“公攤面積”的伎倆不易被消費者發(fā)現。根據《房產(chǎn)測量規范》的規定，成套房屋的“套內建筑面積”由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽(yáng)臺面積三部分組成。消費者可以據此輕松計算出“套內建筑面積”，得出所購房屋面積有無(wú)縮水的結論，從而及時(shí)維權。而通過(guò)“建筑面積”買(mǎi)房，消費者連分攤面積是多少、是否合理都弄不清楚，很難進(jìn)行維權。
盡管如此，據中消協(xié)統計，近年來(lái)，商品房面積不實(shí)的投訴僅次于工程質(zhì)量問(wèn)題的投訴而高居第二———倘若公攤面積透明，相關(guān)投訴恐怕還要大幅度增加。
因此，買(mǎi)房根據套內建筑面積計算有利于減少商品房面積欺詐，對于消費者是有利的。其實(shí)，在《物權法》出臺后，全國都應該根據“套內建筑面積”買(mǎi)房、售房�！段餀喾ā芬幎ǎ骸皹I(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。而目前房屋共有權對應的共有建筑面積是通過(guò)分攤方式獲得的，即把其分攤到戶(hù)，違背了《物權法》精神。
實(shí)際上，據筆者所知，西方發(fā)達國家沒(méi)有一個(gè)是按照“房屋建筑面積”買(mǎi)房、售房的，大都是根據“套內建筑面積”或“套內使用面積”(每套住宅戶(hù)門(mén)內除墻體厚度外全部?jì)裘娣e的總和)來(lái)計算房屋面積，就是充分考慮到了“建筑面積”欺詐的因素。
當然，按“套內建筑面積”買(mǎi)房、售房，也須防止開(kāi)發(fā)商壓縮樓盤(pán)的公共空間，降低樓盤(pán)的品質(zhì)。在這方面，廣州市防范于未然的做法值得借鑒。廣州市出臺的《意見(jiàn)稿》規定，小區共有建筑面積不作分攤，而以“另共有面積”方式注記，并將建筑物的共用部位面積分項列明，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構成要素，并合法有效地運用自己的專(zhuān)有權和共有權。(賈必)
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