今天（15日）有媒體披露，國家稅務(wù)總局根據目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)情況，有望明年在現有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉”。這則對房地產(chǎn)市場(chǎng)“引而未發(fā)”的舉措引起房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。
物業(yè)稅征稅對象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，屬于持有稅。不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)市值的升高而提高。很顯然，開(kāi)征物業(yè)稅，對房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者，特別是投資性需求，將會(huì )起到抑制作用。
不少業(yè)內人士認為，物業(yè)稅的加速推進(jìn)是針對過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區總裁B ill認為，推動(dòng)目前房?jì)r(jià)上漲的重要動(dòng)力，是需求尤其是投資性購房需求過(guò)于旺盛。國家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)城市選擇部分城市實(shí)行物業(yè)稅“實(shí)轉”，將對這些城市的投資性購房需求產(chǎn)生一定的擠出效應。政府征收物業(yè)稅的目的是，通過(guò)增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的空置物業(yè)投入市場(chǎng)以降低物業(yè)的空置率，提高物業(yè)的流轉率，增加房源的有效供給。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生則分析，開(kāi)征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財政”，將注意力更多地集中在增加城鄉基礎設施，進(jìn)一步改進(jìn)區域環(huán)境上。
業(yè)內人士普遍認為，物業(yè)稅的政策性很強，它將涉及到眾多人的利益，其推出尚有許多問(wèn)題需要明確。
聶梅生提出，由于我國是在非私有土地的前提下出臺物業(yè)稅，對土地的使用權收不動(dòng)產(chǎn)稅，沒(méi)有其它國家的經(jīng)驗可以供我們借鑒。與此同時(shí)，我們還涉及從計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟過(guò)渡階段大量房改房的問(wèn)題，政策難度很大。
稅收基準及稅收的高低是人們最關(guān)心的。有人猜想，按現有住房政策的劃定，90平方米的住房面積應該是稅收基準線(xiàn)。有人認為，擁有第二套房就應該收物業(yè)稅。對于政策性的房改房有人提出，應該有房改前后之分。也有人猜測，由于我國住房已分為商品房和保障性住房?jì)纱髩K，商品房中又分為普通住宅和高檔住宅，物業(yè)稅或許會(huì )分類(lèi)征收。
聶梅生認為，普通住宅與高檔住宅的標準是與土地占有量相關(guān)的，目前政府已經(jīng)對其進(jìn)行了明確劃定。相比而言，對高檔住宅收取物業(yè)稅好操作些，采用的可能性會(huì )大些。但很多地方的政府官員都住著(zhù)高檔房，政策該如何界定、如何收取也會(huì )廣受關(guān)注。
一些房地產(chǎn)顧問(wèn)機構分析，一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉讓?zhuān)徊糠譁蕚滟彿康耐顿Y者則可能選擇暫時(shí)觀(guān)望。但由于許多政策細節不明朗，投資性購房者會(huì )有一段時(shí)期的觀(guān)望期，眼下很難得出短期內二手房市場(chǎng)將迅速出現集中拋售物業(yè)的結論。
顯然，物業(yè)稅的推進(jìn)將會(huì )使市場(chǎng)的有效供給增加，二手房市場(chǎng)的活躍可以起到對新房市場(chǎng)需求的有效分流。然而，B ill認為，在增加物業(yè)持有環(huán)節成本的同時(shí)，政府還應適當降低各種交易稅費帶來(lái)的物業(yè)流通環(huán)節的交易成本，這樣才能真正使二手房市場(chǎng)起到分流作用，形成與新房的梯次消費。(陸昀)
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