美國次級貸危機給中國房地產(chǎn)金融也敲響了警鐘。9月末，央行、銀監局頒布的關(guān)于提高第二套房貸首付比例和利率的房貸新政，令各地樓市不僅“銀十”銷(xiāo)售遇冷，而且讓各大商業(yè)銀行進(jìn)一步緊縮銀根規避金融風(fēng)險。
“房貸新政的出臺在一定程度上抑制了購房者的消費熱情，市場(chǎng)交易量相對有所減少，但這是每次房地產(chǎn)新政出臺后的正常市場(chǎng)反映，不會(huì )造成房?jì)r(jià)下跌�！北本┠铣且晃坏禺a(chǎn)商告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，此次新政進(jìn)一步打擊了以量取勝的投資客，但對于真正以自住為目的購房者影響并不大。
首付款“水漲船高”消費者觀(guān)望
新政出臺一個(gè)星期后，本報記者隨即采訪(fǎng)了北京一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員后發(fā)現，由于此次新政主要針對第二套住房，所以對于那些購買(mǎi)第一套住房的消費者沒(méi)有太多影響。位于朝青板塊一個(gè)樓盤(pán)項目的銷(xiāo)售人員告訴記者，房貸新政后該項目接待的客戶(hù)中以購買(mǎi)第一套住宅的人數較多�！斑@些客戶(hù)中有一些人前期看過(guò)房后一直猶豫不決，反而是新政促使他們成為準客戶(hù)�！痹擁椖夸N(xiāo)售人員表示，一些客戶(hù)感覺(jué)房地產(chǎn)政策越來(lái)越嚴，所以盡快下單以免未來(lái)政策對自身購房也會(huì )有所限制。
與此同時(shí)，南城一個(gè)以中小戶(hù)型為主的項目銷(xiāo)售人員在電話(huà)中告訴記者，他們原來(lái)的定位就以第一套自住客戶(hù)為主，所以房貸新政對其銷(xiāo)售影響不大。
但與此相反的是，一些中高檔項目的銷(xiāo)量在房貸新政后下滑較為明顯。東四環(huán)附近一個(gè)中高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，新政前每天最少有十來(lái)?yè)軆嚎蛻?hù)來(lái)看房，但新政之后，每天就五、六個(gè)客戶(hù)看房，成交量也下降了。這種現象在北京一些中高檔項目中比較普遍。
“此次房貸新政將部分以投資為主的客戶(hù)擠出了市場(chǎng)�！北本╅_(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司總經(jīng)理白鈞在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)第二套首付比例以及利率的提高，房屋的投資回報空間再次被降低，部分投資者會(huì )選擇退市。
白鈞給記者舉了一個(gè)例子，他們公司有一位姓何的客戶(hù)原本已經(jīng)有一套房子，現在打算再投資購買(mǎi)一套85平米，房屋總價(jià)100萬(wàn)元的二手房，以前他只需要首付20萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元，按照等額本息方式還款，房貸月供6038元，20年利息總計約65萬(wàn)。
但是，房貸新政出臺后，首付相當于翻了一番，由20萬(wàn)變成40萬(wàn)，貸款60萬(wàn)，按照等額本息方式，每月還款5250元，20年利息總計約66萬(wàn)。雖然房貸月供每月少了近800元，可是前期投入一下子增加了20萬(wàn)，短期內，要湊夠20萬(wàn)可不是件容易的事。并且，更讓何先生覺(jué)得不值的是，比以前少貸款20萬(wàn)，可20年利息總額反而多了1萬(wàn)。他覺(jué)得很不劃算，所以暫時(shí)放棄購買(mǎi)。
有關(guān)專(zhuān)家表示，此次房貸首付比例提高至四成以及利率提高，可以看出銀行正著(zhù)手多角度擠壓房產(chǎn)泡沫。雖然還不能完全杜絕投資客，但至少可以打擊很大一部分以租養房的中小投資者和一大部分只付首付款以量取勝的投機者。
政策力度不夠 房?jì)r(jià)難下跌
在此次房貸新政出臺后，很多消費者寄希望于新政能拉低房?jì)r(jià)。業(yè)內人士指出，事實(shí)上，政策的初衷是想控制炒房，抑制房?jì)r(jià)，通過(guò)金融手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的現狀。
“但是，期望這一政策降低房?jì)r(jià)可能效果不太明顯�！卑租x表示，以北京為例，目前剛性需求仍然較大，而市場(chǎng)供小于求的局面并未改變，以自住為主的需求者就已經(jīng)消化了很多房源。所以，房?jì)r(jià)下跌短期內很難看到。
成都金房集團董事長(cháng)王曉白表示，房貸新政可能會(huì )使房?jì)r(jià)的上漲幅度降低，但上漲幅度降低也并非意味著(zhù)房?jì)r(jià)下調，只能說(shuō)在一定時(shí)期內上漲速度放緩而已。
縱觀(guān)全國房市，好像已經(jīng)形成全國價(jià)格同盟，不斷上漲的房?jì)r(jià)更加刺激了投資者的欲望，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，再不買(mǎi)還要漲已經(jīng)成為一種普遍的買(mǎi)房心理了。對于開(kāi)發(fā)商的價(jià)格壟斷經(jīng)營(yíng)行為，國家并無(wú)相應的法律法規來(lái)約束。
而在新政頒布的第二天，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)更是表示，房貸首付比例提高至四成，房?jì)r(jià)照漲。
有開(kāi)發(fā)商表示，房貸首付比例提高的這部分也屬于房?jì)r(jià)的一部分，是“自己必須買(mǎi)單”的內容，只不過(guò)早晚問(wèn)題，因此對買(mǎi)家影響不大。
“事實(shí)上，現在主要的問(wèn)題是第二套房貸申請比過(guò)去困難很多�！卑租x告訴記者，在央行房貸新政出臺后，各個(gè)商業(yè)銀行隨即開(kāi)始嚴格執行。據了解，建設銀行目前二手房貸款幾乎停止。而此前房貸業(yè)務(wù)做得較多的工商銀行也在收緊房貸業(yè)務(wù)，對貸款人的資質(zhì)審查更加嚴格，申請難度進(jìn)一步加大。
業(yè)內分析人士表示，受美國次貸危機和森豪騙貸案啟示，銀行發(fā)放住房貸款風(fēng)險加大，適當緊縮銀根，加強審核力度，不僅可以降低銀行放貸風(fēng)險，同時(shí)對于擠壓房產(chǎn)泡沫、抑制惡意房產(chǎn)投機都有著(zhù)不可估量的作用。(王小霞)
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