2007年碧桂園的中期公告顯示：在收益增加的同時(shí)，銷(xiāo)售成本等開(kāi)支也在增加。特別是在土地增值稅方面，基于國家出臺的清算新政，上半年碧桂園在這方面的開(kāi)支約3.403億元，撥備余額為9.58億元。由于新項目發(fā)展及補充土地將需要動(dòng)用首次公開(kāi)發(fā)售所得款項甚至進(jìn)行額外借貸，碧桂園預期未來(lái)負債比率將逐漸上升。
現行的土地政策規定，企業(yè)購得土地后，須在一年內開(kāi)發(fā)，若如延期，除特殊情況外，罰款25%；兩年不開(kāi)發(fā)，土地無(wú)償收回。這是政府為嚴控土地資源，防止開(kāi)發(fā)商無(wú)量囤積，荒廢國家有限的土地資源而制定的。如此，碧桂園若是耽誤一年，按今年其在7、8兩個(gè)月新增的20平方公里價(jià)值300億元的土地儲備，則要罰款75億元；若兩年還來(lái)不及開(kāi)發(fā)，則有血本無(wú)歸的可能。
據公開(kāi)的資料，按照目前的拿地速度，中銀國際預計，一年后碧桂園的土地儲備將增至8600萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)增加4100萬(wàn)平方米土地，相當于目前碧桂園土地儲備的一倍�？梢韵胍�(jiàn)，碧桂園將面臨更為嚴峻的資金負擔。
碧桂園2004年以來(lái)的預收賬款占總負債的比例逐年上升，分別為24.42%、32.72%、54.08%，同期萬(wàn)科的這一比例分別為23.48%、34.78%、28%，表明碧桂園為了維持資產(chǎn)的快速擴張，正在不斷加大對下游資金的占用。
“這種單憑通過(guò)低價(jià)銷(xiāo)售來(lái)提高資產(chǎn)周轉速度的方式已逼近擴張極限�！币晃粯I(yè)內人士稱(chēng)。
同樣，在國家政策面，也對充斥著(zhù)“碧桂園式”模式的利空消息。
國土資源部10月規定各地土地管理部門(mén)要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處。
國土資源部要求：一是實(shí)行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，進(jìn)行統一規劃，統一進(jìn)行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規模。對于出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場(chǎng)競爭，也不利于市場(chǎng)調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開(kāi)發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
三是規定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間。為了縮短土地開(kāi)發(fā)周期，根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期一般為2~3年的實(shí)際，還規定每宗地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設，形成住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。
四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要堅決無(wú)償收回。對雖按合同約定日期動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設滿(mǎn)一年的，要嚴格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
相應的，“碧桂園模式”也受到業(yè)內質(zhì)疑。
“以前靠打通政府關(guān)節而低價(jià)拿地機會(huì )越來(lái)越少。目前仍能以較低價(jià)格獲取的土地，幾乎都是大盤(pán)，而且多數位置偏遠，打著(zhù)造鎮造城的旗號進(jìn)行大規模開(kāi)發(fā)，很多都是地方政府出于促進(jìn)城市建設(如新區開(kāi)發(fā))的目的，以?xún)?yōu)惠的地價(jià)吸引本地或外地大型開(kāi)發(fā)商投資。然而，土地出讓實(shí)行招拍掛之后，地方政府可以自主運作的空間越來(lái)越小，土地出讓的市場(chǎng)程序將受到越來(lái)越嚴格的監管，而‘禁止大幅土地出讓’已明確寫(xiě)進(jìn)國土資源部的相關(guān)文件中，如果單純依靠低價(jià)拿地和大盤(pán)開(kāi)發(fā)，企業(yè)的競爭力將會(huì )受到影響�！币晃坏禺a(chǎn)界人士這樣評價(jià)道。(石玉)
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