當前，北京市經(jīng)濟適用房的絕對價(jià)格即總價(jià)和單價(jià)基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購買(mǎi)能力明顯不足；假定經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格保持穩定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢線(xiàn)擬合預測，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購買(mǎi)能力仍然不足。
當前，我國住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題是結構性矛盾，即針對中等收入和低收入家庭的中小戶(hù)型住宅供給不足，房?jì)r(jià)上漲偏快。為解決普通百姓的住房需求，平抑房?jì)r(jià)，中央采取了一系列措施，特別是2007年8月份召開(kāi)了全國住房保障會(huì )議，明確了以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策，要求各地改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用住房制度，經(jīng)濟適用住房供應對象確定為城市低收入家庭。
各地認真落實(shí)中央決定，大力推進(jìn)住房保障工作，大力改善住房供給結構，取得了初步的成果。以北京為例，十五期間，北京市經(jīng)濟適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設總量的8%-15%之間，根據《北京市“十一五”住宅建設規劃》，“十一五”期間，按套數計，保障類(lèi)住房將占全部新增住房建設約19.64%，按面積計，保障類(lèi)住房將占全部新增住房建設約14.44%。落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，北京市調整了住房建設計劃，在總量不變的前提下，將1000萬(wàn)平方米商品房轉為限價(jià)房，總體上商品房減少9.8萬(wàn)套，但兩限房增加12.5萬(wàn)套；經(jīng)濟適用房嚴格按照以60平方米／套為主、廉租房按照不高于50平方米／套要求建設，實(shí)際能多供應住房約3.3萬(wàn)套。按面積計，保障類(lèi)住房的比例將提高到14.43%，兩限房占9.25%，兩者合計占23.68%；按套數計，保障性住房的比例提高到22%，兩者合計占32.53%。針對中等、中低收入和低收入家庭的住房供給將是“十五”期間的3倍，北京市住房供給結構將得到明顯改善。截止到2007年9月底，北京市已基本完成2007年“300萬(wàn)平方米兩限房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房和30萬(wàn)平方米廉租房”的供地指標。另一方面，市政府經(jīng)過(guò)充分調研和論證，9月底出臺了《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》和《北京市城市廉租住房管理辦法》，并在宣武區陶然亭等地區和項目進(jìn)行試點(diǎn)，新辦法進(jìn)一步嚴格了供應對象，實(shí)行“三級審核、兩級公示”制度和‘輪候搖號銷(xiāo)售”的辦法，明確了退出機制，取得了很好的社會(huì )效應，得到了廣大群眾的普遍贊許。這些舉措已經(jīng)對北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的重大的深遠影響。
同樣，重慶、廣東、上海等各地也認真貫徹國務(wù)院精神，大力調整住房供給結構，針對地區具體情況完善住房保障制度，我國住宅市場(chǎng)的結構性矛盾得到了初步緩解，同時(shí)，市場(chǎng)結構改善對住宅市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用也將逐步顯現。但另一方面，我們也要清醒地看到，解決我國居民住房問(wèn)題任務(wù)還十分艱巨。通過(guò)對北京市家庭住房支付能力的量化分析，我們發(fā)現，當前一個(gè)十分突出的問(wèn)題是：購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的中低收入居民的還貸壓力十分明顯。
2006年以前，按照原來(lái)的經(jīng)濟適用房政策，已建的經(jīng)濟適用房真正解決的并不是占家庭總量40%以下的中低收入家庭和低收入家庭；在沒(méi)有限制購買(mǎi)對象時(shí)(2001年以前)，真正得到實(shí)惠的是較高收入家庭和高收入家庭；在限定購買(mǎi)條件后(如北京市的規定是家庭年收入不高于6萬(wàn)元)，得到實(shí)惠的大多是中等收入家庭，而真正需要住房保障的低收入家庭和中低收入家庭，一方面購買(mǎi)力不足，另一方面在龐大的排隊等號的購房者面前，或者“買(mǎi)不起、住不起”，或者“買(mǎi)不著(zhù)”。建設部要求新的經(jīng)濟適用房政策將購買(mǎi)人群限定在城市中低收入家庭，如北京市新的經(jīng)濟適用房政策將家庭年收入限制在4萬(wàn)元左右，并增加了家庭資產(chǎn)的限制條件，使經(jīng)濟適用房真正回歸成為中低收入家庭解決住房問(wèn)題的主渠道。當前，北京市經(jīng)濟適用房的絕對價(jià)格即總價(jià)和單價(jià)基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購買(mǎi)能力明顯不足；假定經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格保持穩定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢線(xiàn)擬合預測，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購買(mǎi)能力仍然不足。
更為嚴重的是，按照購房家庭首付總價(jià)20%以上，貸款20萬(wàn)元，期限25年計算，按照目前的利率，全部采用商業(yè)貸款，月還款額為1369.87元／月，年還款為16438.44元；全部用公積金貸款，月還款額為1194.26元／月，年還款為14331.12元。而根據北京市統計局公布的2006年居民收入及消費情況，中低收入家庭實(shí)際支出中僅食品、衣著(zhù)、交通通訊、醫療保險等基本支出要占總消費支出的近50%，合計家庭在此四項上的消費支出就達24423元，如果再加上購房還貸，家庭年支出將達到40861.44元(或38754.12元)，而中低收入家庭平均年可支配收入水平為43317元。因此，購房居民只能壓縮其他開(kāi)支，降低生活標準。在當前，食品和日用品價(jià)格持續上漲的情況下，一旦央行再進(jìn)一步加息，居民還貸能力將進(jìn)一步惡化。假定基準利率再上調兩個(gè)基準點(diǎn)，則家庭年支出將達到43474.92元(或39476.88元)，已經(jīng)超過(guò)家庭年可支配收入水平。
同樣，筆者對杭州、南昌、廣州、天津、重慶等地的經(jīng)濟適用房平均價(jià)格和購買(mǎi)居民的收入情況做了基本的測算，情況基本和北京類(lèi)似。
建議政府運用公共財政稅收政策，研究制定針對經(jīng)濟適用房購房人的優(yōu)惠政策，切實(shí)降低住房相對價(jià)格。具體如下：
1.建議參照房改售房的政策，取消經(jīng)濟適用房購買(mǎi)契稅，同時(shí)公共維修基金由經(jīng)濟適用房建設單位按照建安費用的一定比例提取，不再由購房人承擔，從而減低購房人的一次性支出。以北京市為例，此項政策的實(shí)施可使每一個(gè)家庭減少支出約1萬(wàn)元(總房?jì)r(jià)3.5%左右)，“十一五”期間，北京市每年將建設經(jīng)濟適用房共約3.3萬(wàn)戶(hù)，每年市財政將增加支出3.3億元人民幣，完全是可行的。
2.制定針對購買(mǎi)經(jīng)濟適用房人群的個(gè)人所得稅抵扣制度。即參照西方國家的普遍做法，將經(jīng)濟適用房居民購房還貸支出納入個(gè)人工資收入的所得稅稅前抵扣范圍，以降低應交所得稅，提高住房支付能力。以北京市為例，此項政策的實(shí)施將使每一個(gè)購房家庭月所得稅納稅額減少約110元，年所得稅納稅減少約1300元，居民還貸能力提高，銀行風(fēng)險降低�！笆晃濉逼陂g，北京市將建設經(jīng)濟適用房共約33萬(wàn)戶(hù)，為此，到“十一五”期末，北京市財政每年減收不超過(guò)4.3億元人民幣，完全有能力解決。特別是，經(jīng)濟適用房在實(shí)行“三級審核、兩級公示”制度和‘輪候搖號銷(xiāo)售”的管理辦法，明確了退出機制，實(shí)行了嚴格的收入申報和管理后，這一政策是完全可操作的。通過(guò)公共財政稅收政策，調節居民收入分配，解決低收入家庭住房等民生問(wèn)題也正是貫徹落實(shí)黨的十七大精神的重要舉措。
(黃石松 作者系中國民主建國會(huì )北京市委經(jīng)濟委員會(huì )主任、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)城市學(xué)院兼職教授)
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