目前，北京等大城市房?jì)r(jià)有價(jià)無(wú)市的現象屢見(jiàn)報端。無(wú)市即意味著(zhù)供給大于需求，根據經(jīng)濟學(xué)最基本的原理——供求關(guān)系影響價(jià)格，房?jì)r(jià)也無(wú)疑面臨著(zhù)下跌的可能性。
從現實(shí)來(lái)說(shuō)，大部分人都有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，買(mǎi)漲的極限就是有價(jià)無(wú)市階段，即便是大家公認的買(mǎi)漲階段，若是達到了“有價(jià)無(wú)市”后，也就沒(méi)人再愿意進(jìn)場(chǎng)了，因為無(wú)論從哪個(gè)角度(下跌、泡沫、投機撤場(chǎng))來(lái)考慮，經(jīng)歷“有價(jià)無(wú)市”后即將到來(lái)的就是放量巨跌。沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能逃脫這個(gè)經(jīng)濟規律的懲罰。
然而，真是這樣嗎？首先我們來(lái)分析一下目前我國房地產(chǎn)業(yè)有價(jià)無(wú)市現象的根源。導致這種現象的原因很多，但我們主要從市場(chǎng)的角度來(lái)加以探討。
其一，從供應商方面來(lái)講，我國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)壟斷性很強的行業(yè)。供求關(guān)系決定價(jià)格是基于完全競爭的假設。而壟斷供應商為了追求利潤最大化，制定的價(jià)格必高于完全競爭的市場(chǎng)價(jià)格。
其二，從消費者角度來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)生活水平的提高，越來(lái)越多的消費者對住房有了更高的需求，從追求有房住到追求舒適到追求身份。市場(chǎng)需求無(wú)疑也帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。而且據統計，目前我國消費者對住房的需求還在不斷提升。
其三，從兩者的博弈來(lái)看，目前從真正意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)依然是供不應求，只是目前房?jì)r(jià)的上漲已經(jīng)嚴重偏離了老百姓的價(jià)格承受能力。再加上銀行提高按揭貸款利率，老百姓的相對承受能力又進(jìn)一步削弱。理性的消費者有充足的理由相信政府必然會(huì )加大宏觀(guān)調控政策，抑制房?jì)r(jià)。因而也處于觀(guān)望中。但從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，理性的廠(chǎng)商知道從長(cháng)期來(lái)說(shuō)，房子是剛性需求。長(cháng)期來(lái)講，需求一定會(huì )加大。因而寧肯囤積房源，也不肯降價(jià)出售。
二者的博弈顯然陷入了經(jīng)濟學(xué)中常說(shuō)的“囚徒因境”，理性的雙方博弈的結果是使彼此都陷入了最不利的境地。消費者無(wú)房居住，開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)不出去。
打破這種僵局需要第三者介入，至少有信息傳導機制。那么在這種情況下，政府就應該出手干預了。因而解決中國房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，政府責無(wú)旁貸。房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌，很大程度上取決于政府又將出臺什么樣的措施、政策的執行力度如何。(中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院 汪佳敏)
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