在經(jīng)歷了近10個(gè)月的狂飆突進(jìn)后，廣州、深圳等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現微妙變局。
進(jìn)入10月以來(lái)，一路“狂飆直上只漲不跌”的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)，不少新推樓盤(pán)定價(jià)低于預期價(jià)格，廣州、深圳住房交易量出現不同程度的下降。在成交下降、價(jià)格松動(dòng)的同時(shí)，房地產(chǎn)中介行業(yè)開(kāi)始洗牌，繼深圳“中天置業(yè)”法人代表、總裁蔣飛攜款逃跑事件發(fā)生后，廣州又傳出有中介年底大幅裁人的消息。
面對樓市微妙變局，“拐點(diǎn)”爭論聲又起。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科董事會(huì )主席王石上周末在北京出席一個(gè)新聞發(fā)布會(huì )時(shí)表示，“我承認樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現了�！睒鞘泄拯c(diǎn)是否真的出現了？房?jì)r(jià)真的要降了？
房?jì)r(jià)松動(dòng)：“有價(jià)無(wú)市”現象凸顯
深圳10月新房均價(jià)較9月下跌約一成，二手房交易量下降36.78%；廣州10月商品房成交量較9月下跌了18%，創(chuàng )造了今年以來(lái)樓市的新低。
春江水暖鴨先知。市場(chǎng)變局最先從市場(chǎng)的成交開(kāi)始顯現，10月份無(wú)疑是一道“分水嶺”。
10月份之前的樓市，引用股市的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，那就是“單邊向上，全線(xiàn)飄紅”：新推樓盤(pán)遭遇搶購；每天都有人后悔沒(méi)有在看好房子時(shí)立即交付定金，而不得不面對每平方米幾百元的提價(jià)；有些已購房的人則每月都要計算自己的房屋又升值了多少……
在今年前10個(gè)月里，廣州的房?jì)r(jià)猛漲了近4000元／平方米。而深圳在不到半年的時(shí)間里，房?jì)r(jià)就漲了50%。
一路狂飆的房?jì)r(jià)，在今年年底終于一改往年“金九銀十”后的慣性上揚走勢。國慶黃金周前夕，在數次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“狂熱”有所降溫，買(mǎi)房人不再那么急切，賣(mài)房人也沒(méi)有了以往的“牛氣”，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛漸濃。
10月份，一度瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場(chǎng)，開(kāi)始爆出房?jì)r(jià)下跌的消息。10月以來(lái)，深圳樓市在連續3個(gè)月成交萎縮之后，房?jì)r(jià)開(kāi)始調頭下行。據中原地產(chǎn)統計，深圳10月新房均價(jià)回落至14797元／平方米，較9月下跌約一成。與此同時(shí)，二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌，據深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數據，二手房交易量10月份下降36.78%，二手房?jì)r(jià)格9月比8月下降47.09%。
來(lái)自廣州市國土房管局公布的數據表明，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬(wàn)平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng )造了今年以來(lái)樓市的新低。
自2004年以來(lái)一路上揚的房?jì)r(jià)，隱約顯露出人們期待已久的“拐點(diǎn)”。
地價(jià)大降：昔日“地王”風(fēng)光不再
12月初廣州的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )上，五幅地塊僅以底價(jià)成交；時(shí)隔3個(gè)月，金沙洲地價(jià)就由8769元／平方米的“地王”價(jià)降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元�！ �
市場(chǎng)變局的信號在12月初廣州市的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )中表現更為強烈。一直被認為是高房?jì)r(jià)背后推手的地價(jià)，也開(kāi)始松動(dòng)。
12月6日，廣州市推出的年終土地盛宴冷清收場(chǎng)。此次廣州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地塊。但令人意外的是，其中有五幅僅以底價(jià)成交。通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)成交的地塊，成交價(jià)也只不過(guò)高出底價(jià)的10%左右。成交樓面價(jià)介于每平方米1482元到4241元之間。
這與9月11日廣州賣(mài)地一天創(chuàng )出4個(gè)區域“地王”的火爆情景形成強烈反差。時(shí)隔3個(gè)月，金沙洲地價(jià)就由8769元／平方米的“地王”價(jià)降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元。
對此，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō)，這次賣(mài)地看出開(kāi)發(fā)商不再像今年八九月時(shí)那樣對樓市樂(lè )觀(guān)。近期樓市成交量大跌，明年樓市走勢不明朗，加上銀根收緊，開(kāi)發(fā)商不敢再冒風(fēng)險高價(jià)拿地。
廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示，此次賣(mài)地地價(jià)回落是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的結果，最關(guān)鍵是加大了住宅用地的供應量，改善了市場(chǎng)供求關(guān)系，有效消減了土地市場(chǎng)泡沫風(fēng)險。據悉，今年以來(lái)廣州已經(jīng)實(shí)際供應商品住宅用地2.75平方公里，另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。
“地價(jià)降了，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )降下來(lái)？”廣大消費者心里又多了一份期待�！ �
雙方博弈：賣(mài)方吆喝買(mǎi)方觀(guān)望
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買(mǎi)力已不足以支撐目前的高房?jì)r(jià)，而且買(mǎi)房心理也愈來(lái)愈趨于理性�！ �
央行房貸新政出臺兩個(gè)多月，最明顯的效果就是加深了樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望程度，在這一點(diǎn)上買(mǎi)方表現的更為突出，買(mǎi)賣(mài)雙方的深度博弈。
一方面，相當部分專(zhuān)家學(xué)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都堅定地認為，住房剛性需求旺盛與供應不足是當前中國房?jì)r(jià)上漲的重要原因；但是另一個(gè)方面，市場(chǎng)的現實(shí)是“有價(jià)無(wú)市”現象突出，大部分的潛在購房者轉而采取觀(guān)望態(tài)度，選擇了“持幣”，而不是“購房”。
對此，有關(guān)專(zhuān)家指出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買(mǎi)力已不足以支撐目前的高房?jì)r(jià)，而且買(mǎi)房心理也愈來(lái)愈趨于理性。日前，據網(wǎng)絡(luò )調查顯示，65%網(wǎng)友表示會(huì )“推遲買(mǎi)樓計劃”、63%網(wǎng)友認為拐點(diǎn)跡象已現。
經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析：造成目前樓市現狀的，政策只是導火索，真正的原因是價(jià)格高。因為樓價(jià)高，拉斷了部分首次置業(yè)自住買(mǎi)家的承接力，如今買(mǎi)家市場(chǎng)中，投資者和有投資意識的自住買(mǎi)家兩類(lèi)人已經(jīng)成為購房的主體。這部分人已經(jīng)有了一套或者多套房子，不急著(zhù)買(mǎi)但購買(mǎi)力又比較強，他們對政策和價(jià)格都很敏感，價(jià)格高了，觀(guān)望的情緒就很濃。
“價(jià)漲量跌”現象實(shí)際上是市場(chǎng)承受力已經(jīng)接近極限的一種表現，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，已經(jīng)遠遠超過(guò)大部分消費者的真實(shí)消費能力，很多人不是不買(mǎi)房，而是已經(jīng)買(mǎi)不起房。所以，與其說(shuō)市場(chǎng)出現觀(guān)望，倒不如說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)力再支撐房?jì)r(jià)走高！
有專(zhuān)家分析，從經(jīng)濟學(xué)角度而言，“有價(jià)無(wú)市”問(wèn)題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預期，特別是在國家宏觀(guān)政策調控強度不斷加大的情況下對于未來(lái)的房?jì)r(jià)預期。
樓市盤(pán)整：拐點(diǎn)還是理性回歸？
種種跡象表明，隨著(zhù)政策效應的逐步顯現，前段時(shí)間房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的格局將會(huì )改變，一個(gè)相對平衡的、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)�！ �
面對樓市出現的微妙變局。有關(guān)房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”的爭論又起。
房?jì)r(jià)拐點(diǎn)真的到了嗎？樓市“寒流”讓買(mǎi)不起房的人燃起一絲希望�！皹鞘姓M(jìn)入調整期，但判斷房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)尚早�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，調控著(zhù)力點(diǎn)仍是增加供應量、完善保障住房和抑制投機性需求，目標是穩定房?jì)r(jià)。
投機需求是本輪房?jì)r(jià)飛漲的主要推動(dòng)力，而居住性需求則在其中被傷害了。以漲幅領(lǐng)先全國的深圳市來(lái)看，短短半年時(shí)間商品房均價(jià)已暴漲50%，房?jì)r(jià)基數已從以前的每平方米1萬(wàn)元左右升至約15000元。
“可見(jiàn)這一輪房?jì)r(jià)的上漲明顯是非理性上漲�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團的投資總監分析，據他測算，深圳樓價(jià)每年的理性漲幅應該在10%以?xún)�，�?007年上半年，短短半年內，樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來(lái)五年的上升空間。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認為“房?jì)r(jià)收韁是蓄勢待發(fā)，為的是今后樓市平穩發(fā)展”。房?jì)r(jià)的小幅波動(dòng)，對開(kāi)發(fā)商、對政府、對老百姓都是一個(gè)好事，房地產(chǎn)行業(yè)需要回歸理性，對整個(gè)行業(yè)，健康的發(fā)展比利潤的暴漲更重要。
“房?jì)r(jià)正在做理性的價(jià)值回歸”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)集團專(zhuān)家分析，“投資客已經(jīng)基本逐出市場(chǎng)，留下的是自住需求�！�
種種跡象表明，隨著(zhù)政策效應的逐步顯現，前段時(shí)間房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的格局將會(huì )改變，一個(gè)相對平衡的、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)。(陳韓暉 張�！●樅�)
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